신축건물과 법정지상권
건물을 철거하고 다시 신축하는 경우 신건물을 위한 법정지상권이 성립할까?
1. 김씨는 A토지 위에 B건물은 소유하고 있다. 그러던 중 김씨는 5억 원을 빌리면서 농협에 A토지와 B건물에 대해 근저당권을 설정하여 주었다.
2. 그 후 김씨는 공사업자 박씨에게 B건물의 철거 및 C건물의 신축공사를 도급하면서 김씨의 이름으로 준공검사를 받아 준공하고 김씨 명의로 소유권이전등기를 하기로 합의하였다. 공사도급계약에 따라 박씨는 B건물을 철거하고 C건물을 완공하였으나 김씨는 박씨에게 공사대금을 주지 않았고 현재까지 박씨가 C건물을 점유하고 있다.
3. 그러던 중 김씨는 농협에 대출금을 갚지 못하였고 농협은 A토지와 B건물을 경매에 넘겼는데 경매절차에서 B건물이 철거되었다는 사실이 알려져 B건물에 대한 경매절차는 취소되고 A토지에 대한 경매절차만 진행되었고 최종적으로 최씨가 A토지를 낙찰받았다.
4. A토지의 소유자가 된 최씨는 김씨를 상대로 C건물의 철거 및 A토지의 인도를 구하였고 현재 C건물을 점유하고 있는 박씨에게는 C건물에서의 퇴거를 구하였다. 이에 김씨는 C건물에 A토지를 점유할 수 있는 법정지상권이 성립한다고 주장하며 최씨는 본인의 공사대금채권에 따라 C건물을 점유할 권원이 있다고 주장하며 퇴거할 수 없다고 항변한다.
토지를 점유할 수 있는 권리 중 하나가 바로 민법 제366조에서 정하고 있는 법정지상권입니다. 법정지상권은 저당 목적물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회경제적 손실을 방지하려는 목적으로 그 지상건물이 토지를 점유할 수 있는 권원을 부여해주는 것입니다.
법정지상권이 성립하기 위해서는 먼저 ① 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 하고 ② 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 같아야 하며 ③ 경매로 인하여 건물과 토지의 소유권이 분리되어야 합니다.
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위에서 본 사례에서는 저당권 설정 당시 A토지 위에 B건물이 이미 존재하고 있었고 그 소유자도 모두 김씨였고 A토지의 경매로 인하여 A토지와 B건물의 소유자가 분리되었습니다. 그런데 위 사안에서 문제는 중간에 B건물이 철거되고 C건물이 신축되었기 때문에 B건물은 위한 법정지상권이 C건물에서도 성립하여 C건물의 소유자가 A토지를 점유할 권한이 역시 존재하는지 여부가 문제되었습니다.
위 사례에서 대법원은 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 경우에는 기존의 건물이 철거된 후 새로운 건물이 신축되었다고 하더라도 그 신건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 판단하였습니다. 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액상당가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있다고 기대하는데 건물이 철거된 후 신축된 건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하면 저당권자는 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되어 저당권자가 불측의 손해를 입게 되기 때문입니다.(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601판결)
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결국 저당권자의 불측의 손해를 방지하기 위해 A토지 위에 법정지상권이 성립하던 B건물이 철거된 후에는 새롭게 신축된 C건물에 대한 법정지상권이 성립되지 않는 것입니다.
한편 공사도급계약에 있어 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람 즉 수급인은 원칙적으로 그 건물의 소유권을 원시취득 하는 것이지만 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속됩니다.
즉 원칙적으로 건물의 원시적 소유자는 공사를 행한 수급인이지만 도급인과 수급인 사이에 건물의 원시적인 소유자를 도급인으로 하는 합의가 존재한다고 볼 수 있는 경우에는 건물의 원시적 소유자를 수급인이 아닌 도급인으로 보아야 하는 것입니다.
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위 사례에서도 도급인 김씨와 공사업자 박씨는 도급인 김씨의 명의로 준공검사를 받기로 하고 김씨의 명의로 원시적으로 건물의 소유권이전등기를 하기로 하였는바 결국 김씨와 박씨 사이의 도급계약은 C건물의 소유권을 원시적으로 도급인인 김씨의 소유로 하기로 하는 합의가 존재한다고 보아야 하고 C건물의 원시적 소유권은 공사업자 박씨가 아닌 김씨에게 있다고 보아야 합니다.
또한 현재 박씨는 공사대금을 받지 못하고 있으므로 C건물의 점유권원은 있지만 그 건물에 대한 점유권원은 A토지의 점유권과는 관련이 없으므로 건물의 점유권을 근거로 토지의 소유자에게 대항할 수 없습니다.
즉 위 사례의 결론에 따르면 C건물의 소유자인 김씨는 A토지의 낙찰자이자 소유자인 최씨에게 법정지상권이 성립한다는 이유로 A토지의 점유권원을 주장하지 못하므로 결국 C건물은 철거되고 김씨는 최씨에게 A토지를 인도하여야 합니다. 뿐만 아니라 C건물에 점유하고 있는 박씨는 건물에 대한 점유권원만이 문제될 뿐 토지에 대한 점유권원은 존재하지 않으므로 역시 A토지의 소유자인 최씨의 퇴거청구에 대항할 수 없습니다.
따라서 최씨의 김씨에 대한 건물철거 및 토지 인도청구 와 박씨에 대한 건물퇴거청구는 모두 인정되는 것입니다.
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이와 같이 법정지상권의 경우 저당권이나 경매로 인하여 건물과 토지의 소유자가 달라지는 경우 당연히 인정되는 것이 아닙니다. 항상 건물철거로 인해 발생할 수 있는 사회 경제적인 손실과 건물의 존속으로 인해 발생하는 토지 소유자의 권리 침해 사이의 형평을 고려하여 법정지상권이 존속될 수 있는지 여부를 가려야 하는 것입니다.
토지 위에 건물이 존재하느냐는 토지의 시가를 결정하는데 엄청난 영향을 미칩니다. 결국 토지나 건물을 낙찰받거나 매수하는 매수인은 항상 건물의 법정지상권 성립여부를 면밀히 검토하여 법정지상권의 성립 혹은 소멸로 인해 발생하는 불측의 손해를 미연에 방지해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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