보증금 일부지급과 우선변제권
보증금이 나중에 지급되더라도 확정일자에 우선변제권이 발생할까?
1. 김씨는 2012. 7. 16. A주택의 소유자인 이씨와 A주택 101호에 대해 임차보증금 6,000만 원의 임대차계약을 체결하였는데 임대차보증금 중 1,000만 원은 계약당일 지급하고 나머지 5,000만 원은 한달 후인 8. 16.에 지급하기로 약정하였다.
2. 김씨는 집주인 이씨에게 계약당일 A주택에 먼저 입주하여도 되는지를 물어보았고 집주인 이씨는 이를 승낙하였다. 이에 김씨는 계약당일인 2012. 7. 16. A주택 101호의 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 종전 거주지에서 A주택으로 일부 짐을 옮겼다.
3. 김씨는 이사를 한 다음날부터 평일에는 출퇴근을 위해 A주택 101호에서 거주하였지만 주말에는 종전 거주지에서 생활하였다.
4. 한편 집주인 이씨는 박씨와 A주택의 303호에 관하여 전세계약을 체결하였는데 박씨는 2012. 8. 2. A주택에 관하여 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다.
5. 이후 김씨는 종전 거주지의 집주인으로부터 보증금을 반환받아 2012. 8. 16. 이씨에게 남은 5,000만 원의 보증금을 지급하였고 그때부터 계속하여 A주택에서 거주하기 시작하였다.
6. 그런데 이후 A주택은 이씨의 채권자에 의해 강제경매절차가 개시되었는데 법원은 김씨의 우선변제권이 보증금을 완납한 2012. 8. 16.에 발생한다고 보아 전세권자인 박씨를 김씨보다 선순위로 배당받는 것으로 배당표를 작성하였다.
7. 이에 임차인 김씨는 본인이 전세권자 박씨보다 먼저 배당을 받을 권리가 있다고 주장하며 배당표를 변경해달라는 소송을 제기하였다.
주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 확정일자까지 갖추면 해당 주택의 경매절차에서 후순위권리자나 일반채권자들에 비해 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이를 주택임차인의 우선변제권 이라고 합니다.
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결국 임차인이 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 주택을 인도받아야 되고 주민등록, 확정일자를 갖추어야 하는데 여기에서 과연 '주택의 인도'의 의미가 무엇인지가 문제됩니다. 대법원은 임대차보호법상 대항력, 우선변제권에서 말하는 '주택의 인도'는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서 반드시 주택을 물리적, 현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적, 공간적 관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 합목적적으로 정해야 한다고 판시하고 있습니다.
즉 위 대법원의 법리에 따르면 주택을 인도받았는지 여부의 중요한 판단기준들은 임차인이 임대인으로부터 열쇠를 넘겨받았는지, 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 하였는지 여부 등입니다.
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그런데 임대차보호법에서는 임차인의 우선변제권 인정요건에 있어서 주택의 인도, 주민등록, 확정일자 발급 이외에 계약 당시 임차보증금 전액이 지급되었을 것을 요구하고 있지 않습니다. 즉 임대차보호법에서는 임차인의 우선변제권 행사시기에 관해 확정일자를 기준으로 하고 있지 임대차보증금이 완납된 때를 기준으로 하고 있지는 않는 것입니다.
결국 임차인이 보증금을 나중에 완납하였다고 하더라도 완납 전에 주택을 인도받고 주민등록 후 확정일자를 발급받았다면 그 확정일자시를 기준으로 주택에 대한 경매에서 배당을 받을 수 있는 것입니다.
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위에서 언급한 사례에서 김씨는 임대차계약 체결당일에 집주인 이씨로부터 비밀번호를 건네받고 이사짐 일부를 옮겼으며 A주택 101호를 배타적으로 점유하였습니다. 따라서 김씨는 A주택의 경매절차에서 101호에 이사하고 주민등록을 한 후 확정일자를 받은 2012. 7. 16.을 기준으로 배당을 받는 것이며 보증금 완납일인 2012. 8. 16.을 기준으로 우선변제를 받는 것이 아닙니다.
결국 위 사례에서 임차인 김씨는 전세권자 박씨보다 우선변제권 순위가 앞서기 때문에 선순위로 배당을 받게 되는 것입니다.
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이상과 같이 임대차보호법상 보증금의 대항력과 우선변제권은 전적으로 임대차보호법의 규정에 정해진 요건에 따라 엄격히 판단됩니다. 주택의 인도, 주민등록, 확정일자가 모두 갖추어 졌다면 임대차보증금이 모두 지급되었는지 여부, 이전 거주지에서 짐을 모두 빼지 않았는지 여부 등을 대항력과 우선변제권을 결정하는데 기준이 되는 요소가 아닌 것입니다.
따라서 임차인이나 임대인은 임대차보증금의 대항력과 우선변제권을 판단할 때 임대차보호법의 규정들을 면밀히 살펴보는 것이 가장 중요하다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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