일괄경매와 공유자의 우선매수권
일괄경매 중 부동산 일부의 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있을까
민사집행법 제140조 에서는 부동산의 일부 지분에 관하여 경매가 진행되는 경우 그 부동산의 다른 지분권자는 경매대상의 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 우선매수권을 갖는다고 정하고 있습니다.
한편 일괄매각이란 부동산의 경제적 가치를 극대화시키기 위해 여러개의 부동산을 한꺼번에 매각하는 매각절차를 말합니다.
그런데 일괄경매에서는 하나의 경매절차에서 여러개의 부동산들에 관하여 일괄적으로 진행되기 때문에 그 부동산들 중 하나의 부동산 공유자가 본인이 지분을 가지고 있지 않는 나머지 일괄매각대상 부동산들에 대해서도 우선매수권을 가질 수 있는지 여부가 문제됩니다.
이러한 사안에서 대법원은 "집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다." 라고 하여 일괄매각절차에서는 부동산 지분권자의 우선매수권이 인정될 수 없다고 판시하였습니다.(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078결정)
대법원은 이와 같이 일괄매각절차에서 부동산 지분권자의 우선매수권이 인정되지 않는 이유는 일괄매각 대상 일부에 대한 공유자라 하여 다른 매수참가자들보다 우월적으로 취급해야 할 합리적인 이유가 없는 점, 다른 매수참가자들의 희생을 전제로 하는 것이므로 공유자의 우선매수권을 가능한 제한적으로 해석해야 하는 점, 일괄매각의 경우 공유자의 우선매수권을 인정하게 되는 경우 부동산을 동일인에게 일괄적으로 귀속시킨다는 목적을 달성하기 어려운 점을 들고 있습니다.
따라서 위 판례의 취지에 따른다면 부동산경매에 있어 일괄매각이 결정되는 경우에는 그 부동산들 중 일부에 지분을 가지고 있는 공유자라고 하더라도 다른 부동산들은 물론이고 지분을 가지고 있는 그 부동산에 관하여도 우선매수권을 행사할 수 없다는 결론에 이르는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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