분양계약과 손해배상예정액의 감액
분양계약상 손해배상예정액의 감액기준에 대하여
1. A회사는 B아파트 주변에 지하철 역이 만들어지고 대형쇼핑몰이 들어선다는 광고를 하면서 B아파트의 분양자를 모집하였다. 그러던 중 A회사는 김씨와 B아파트 분양계약을 체결하였는데 분양계약에 따라 A회사는 김씨의 C은행에 대한 중도금 대출채무 2억 원을 연대보증하고 중도금에 대한 대출이자 2천만원을 대납하였다.
2. 김씨는 실제 B아파트 주변에 지하철 역이 만들어지는 것이 불확실하고 대형쇼핑몰이 들어온다는 것도 알 수 없다는 이유로 정해진 날짜에 A회사에 대출채무, 대출이자, 잔금 등 총 4억 2천만원의 청산금을 지급하지 않았는데 A회사와 김씨가 체결한 분양계약에 따르면 청산금 미지급씨 지연이자율은 연 15%로 정하였다.
3. 김씨는 A회사와의 분양계약이 과장광고에 따른 계약으로서 분양계약을 취소, 해제한다고 주장하면서 A회사를 상대로 이미 지급한 분양대금을 반환하라는 소송을 제기하였다. 이에 대응하여 A회사는 김씨를 상대로 분양계약이 유효함을 전제로 청산금 4억 2천만 원 및 이에 대한 청산금 지급일 다음날부터 연 15%의 이율에 따른 지연이자를 청구하였다.
4. 이후 김씨가 A회사를 상대로 하는 분양계약 해제 및 취소 청구는 대법원에서 인정되지 않고 최종 확정되었다.
계약을 체결한 당사자들은 그 계약내용에 구속되고 계약상 주된의무의 위반이 없는 한 임의로 계약을 해제하거나 취소할 수 없습니다. 위 사건에서도 A회사가 한 주변에 지하철역이 만들어진다거나 대형쇼핑몰이 진입한다는 내용의 광고는 분양계약의 부수적인 부분에 불과하므로 분양계약을 체결한 김씨는 단지 주변에 편의시설이 들어오지 않는다는 이유만으로 A회사와의 분양계약을 취소하거나 해제할 수 없습니다. 결국 김씨는 A회사에게 분양계약에 따른 청산금과 지연이자를 지급하여야 합니다.
다만 금전채무에 관한 이행지체에 대비해 지연손해금 비율을 따로 정한 경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정('위약금'라고도 합니다)에 해당하는데 이 사건 분양계약에서도 A회사와 김씨가 체결한 지연이자율 약정은 역15%로서 손해배상액의 예정에 해당한다고볼 수 있습니다. 손해배상액의 예정은 그 액수가 부당하게 과다한 경우 법원이 직권으로 감액할 수 있는데 여기서 부당히 과다한 경우라 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 정하여야 합니다.
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이 사건에서 법원은 A회사와 김씨가 정한 지연손해금의 예정액 역시 우리나라가 아파트 분양에 있어서 선분양 후시공 방식을 채택하고 있어 수분양자 김씨로서는 분양계약 결정에 있어 분양회사의 광고에 전적으로 의존할 수밖에 없고 실제로 A회사의 광고와는 달리 현재까지 지하철역이나 대형쇼핑몰이 들어서지 않고 있기 때문에 일정부분 감축되어야 한다고 판단하였습니다.
한편 법원은 손해배상 예정액의 감축기준에 관하여 김씨가 A회사를 상대로 제기한 분양대금 반환소송이 패소 확정된 날까지는 김씨의 계약 해제 주장에 근거가 전혀 없었다고 보기 어려우므로 확정된 날까지의 지연이자까지는 감액하되 분양대금 반환소송이 확정된 날 이후의 지연이자에 대해서는 김씨에게 청산금을 납부하지 않을 아무런 이유가 없기 때문에 감액할 수 없다고 판단하였습니다.
종합하면 계약 당사자들 사이에 지연이자율을 별도로 정한 경우 그 지연이자율은 손해배상액의 예정이라고 보아 법원이 직권으로 감액이 가능합니다. 다만 법원의 감액이 인정되기 위해서는 손해배상을 해야하는 일방이 계약상 의무를 이행하지 않은 상당한 이유나 사정이 존재해야 합니다. 법원의 손해배상 예정액 감액은 전적으로 법원의 권한에 속하는 부분인 만큼 손해배상액의 예정액 감액이 문제되는 경우에 당사자들은 그 예정액이 감액되거나 감액되지 않아야 하는 여러가지 사정들을 주장 입증해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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