임차인의 대항력과 선순위전세권
전세권이 임차권보다 선순위인 경우 임차인의 대항력은 항상 소멸되는 것일까
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 새로운 소유자에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 해당 주택의 경매절차에서 우선변제를 받을 권리 또한 가지고 있습니다.
그런데 동일한 부분에 대해 임차인의 주민등록 및 확정일자가 이전에 설정된 전세권 등기일자보다 후순위인 경우에는 임차인은 경매절차에서 전세권자보다 후순위로 보증금을 변제받게 되고 보증금을 완전히 변제받지 못한다고 하더라도 임차인은 낙찰로 인한 임차주택의 새로운 소유자에 대해 임대차관계의 존속을 주장할 수 없습니다.
한편 주택 중 다가구 주택의 경우는 주택 등기부상 주택건물 전체만이 기재되고 개별적인 호실은 별도로 구분하여 등기되어 있지 않습니다. 이와 같은 다가구 주택의 1층에는 임차인이 거주하고 2층에는 전세권자가 거주하고 있는 상태에서 경매가 개시된 경우에 대법원은
전세권자보다 후순위인 임차인의 대항력에 관하여 "건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 가사 이 사건 건물 중 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 그 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경매로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차권이 전세권의 목적물로 되어있지 아니한 주택부분을 그 목적물로 하고 있었던 이상 임차권의 주민등록 및 확정일자가 전세권 등기일자보다 후순위라고 하더라도 그 임차권이 경매로 인하여 소멸한다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628판결)
즉 대법원은 위 사안에서 임차인이 경매절차를 통해 보증금의 배당요구를 하더라도 실제 보증금 전액을 배당받지 못한 이상 (비록 선순위에 전세권이 존재한다고 하더라도)배당받지 못한 보증금 잔액을 새로운 주택 소유자에게 반환하라고 요구할 수 있고 임차인은 새로운 주택소유자가 보증금 잔액을 반환할 때까지 주택소유자에게 주택을 넘겨주지 않아도 된다고 판단하였던 것입니다.
결국 위 대법원 판례의 취지에 따른다면 다가구 주택에 있어 비록 임차권이 전세권보다 대항력이 후순위라고 하더라도 전세권 부분과 임차권 부분이 다른 이상 임차인은 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 가지고 경매에서 낙찰받은 새로운 소유자에 대항하여 낙착받은 소유자가 보증금을 반환할 때까지 주택을 인도하지 않을 수 있다는 결론에 이르게 되는 것입니다.
이와같이 경매에 부쳐지는 주택의 임차인의 경우 비록 선순위의 임차권이나 전세권이 존재한다고 하더라도 항상 대항력이 부정되는 것은 아니므로 경매절차에서 임차인은 본인에게 여전히 대항력이나 우선변제권이 인정될 수 있는지 여부를 확인해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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