매매계약 이행 불가능과 손해배상
법률의 규정에 따라 매매계약의 이행이 불가능한 경우 손해배상
1. 김씨는 A회사로부터 녹지지역 B임야 중 628제곱미터를 분할하여 매수하는 매매계약을 체결하였다.
2. 그런데 당시 국토계획법 및 동법 시행령 그리고 B임야가 있는 지역의 조례에 따르면 녹지지역 안에서 지목이 임야인 토지를 분할하는 경우 그 분할 면적은 990제곱미터 이상이 되어야 한다고 정하고 있었다. A회사는 이러한 사실을 알고 있었음에도 불구하고 김씨에게 이러한 내용을 고지하지 않았다.
3. 결국 B임야는 녹지지역 안에 위치하고 있고 김씨가 분할하여 매수하려고 하는 면적이 990제곱미터 이하였으므로 애초에 해당 매매계약에 따라 B임야 중 628제곱미터 부분을 매수하는 것은 불가능했다.
5. 이에 김씨는 A회사에게 애초에 분할이 불가능한 임야를 매도하려고 했다는 책임을 물을 수 있을까?
매매계약에 있어 계약 체결 당시에 이미 부동산의 소유권 이전이 불가능했다면 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인에게 토지의 소유권 이전을 구하는 것은 허용되지 않습니다. 다만 이미 매수인이 매도인에게 매매대금을 지급하였다면 이는 법률상 원인없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 매도인으로부터 반환청구할 수 있습니다. 뿐만 아니라 계약 체결에 있어 매도인에게 과실이 있는 경우에는 매수인은 매도인에게 이행 불가능한 토지에 대해 매도인의 귀책사유로 매매계약을 체결하였다는 책임을 물어 손해배상을 구할 수 있습니다.
즉 매수인은 계약 체결 당시부터 매매 대상 부동산의 소유권이전이 불가능함을 매도인이 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 이를 매수인에게 고지하지 않아서 매수인이 손해를 입었을 경우 매수인은 매도인에게 매매계약이 이행될 것이라고 믿고 행한 행위에 대한 신뢰이익의 손해배상을 받을 수 있는 것입니다.
위에서 본 사례는 법령에 따라 임야의 분할이 불가능하여 A회사가 김씨에게 B임야의 일부를 매도할 수 없는 경우에 해당합니다. 이와 같이 토지의 분할이 불가능한 경우를 매매계약에 있어 원시적불능이라고 보아야 하는지 여부에 관하여 대법원은 "법령에 따라 토지분할에 행정관청의 분할허가를 받아야 하는 토지 중 일부를 특정하여 매매계약이 체결되었으나, 그 부분의 면적이 법령상 분할허가가 제한되는 토지분할 제한면적에 해당하여 분할이 불가능하다면, 매도인이 그 부분을 분할하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없으므로, 이러한 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무는 이행이 불가능하다고 보아야 한다."고 하면서 토지의 분할이 불가능한 경우도 매매계약의 원시적불능에 해당한다고 판단하였습니다.(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643판결)
결국 김씨는 A회사를 상대로 매매계약이 원시적으로 불가능했음을 이유로 이미 지급한 매매대금이 있다면 반환을 청구할 수 있고 또한 A회사가 B임야의 토지분할이 불가능한 사실을 알았음에도 불구하고 계약시 이를 고지하지 않은 과실이 있기 때문에 김씨가 B임야의 매매계약이 유효라고 믿고 이후에 행한 행위들에 대한 손해의 배상을 구할 수 있는 것입니다.
이와 같이 부동산 매매계약에 있어 부동산 소유권 이전이 원천적으로 불가능한 경우에 매수인은 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있음은 물론 매매계약 과정에서 매도인이 소유권 이전이 불가능한 사실을 알면서도 이를 고지하지 않은 책임을 물어 손해의 배상을 구할 수 있기 때문에 매도인에 계약체결상 과실 책임을 묻기 위해서는 매도인의 구체적인 과실여부를 면밀히 검토하고 확인해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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