계약해제와 계약진행과정에서 지출한 비용의 배상청구
상대방의 과실로 계약이 해제된 경우 항상 손해배상을 받을 수 있을까?
1. A회사는 지역주택조합의 주택건설사업 시행을 대행하는 방식으로 B토지에 350세대 규모의 아파트를 신축하는 사업을 계획하고 토지주택공사로부터 B토지를 매수하는 토지매매계약을 체결하였으며 C회사와는 지역주택조합 조합원 모집에 관한 업무를 위임하는 분양대행계약을 체결하였다.
2. 한편 A회사와 C회사의 분양대행계약서에는 특약사항으로 "대행 수수료는 세대당 600만 원으로 지급은 전체 조합원 모집세대수 340세대 기준으로 170세대를 모집하면 세대 수의 대행수수료를 청구한다."라고 정하였다.
3. 그런데 C회사는 분양대행기간이 종료될 때까지 전체 350세대 중 약 70세대에 대해서만 분양계약을 체결함에 그쳤다.
4. 아파트의 분양계약이 원활히 진행되지 않자 A회사는 토지주택공사에 B토지의 매매대금을 제대로 지급하지 못하였고 결국 토지주택공사는 A회사가 매매대금을 지급하지 못한다는 이유로 B토지에 대한 매매계약을 해제하였다.
5. B토지를 매수가 불가능하여 주택건설사업을 시행하지 못하게 되자 B토지의 주택건설사업을 기초로 체결된 A회사와 C회사와의 분양대행계약 역시 이행불능이 되었다.
6. 이에 C회사는 A회사를 상대로 A회사가 B토지를 매수하지 못하여 분양대행계약은 이행불능이 되었으므로 A회사는 C회사에 대해 C회사가 책임분양하기로 했던 아파트 340세대에 대한 분양대행 수수료 20억 원(340 * 600)을 손해로 배상하거나 설령 C회사가 340세대를 분양하지 못했을 것으로 예상된다고 하더라도 A회사는 적어도 C회사가 분양대행계약을 이행함에 따라 지출한 비용(홍보비, 인건비) 약 12억 원을 배상하여야 한다고 주장하였다.
계약 일방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 해지하는 경우 채권자의 손해배상청구가 인정되기 위해서는 계약 해제에 상대방의 귀책사유가 있어야 할 뿐만 아니라 계약 해제로 인하여 채권자에게 손해가 발생하여야합니다. 이와 같이 계약해제권자 즉 채권자에게 손해가 발생한 경우 계약해제권자는 계약이 이행되었더라면 얻었을 이익을 얻지 못하는 손해를 입은 것이므로 계약의 이행으로 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙입니다.
그러나 채권자는 이행이익의 증명이 곤란한 경우에 그 증명을 용이하게 하기 위해 이행이익의 배상을 청구하는 대신에 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 채무불이행으로 인한 손해라고 볼 수 있는 한도에서 청구할 수도 있습니다. 다만 신뢰이익의 배상을 청구하는 경우에도 채권자는 채권자가 입은 손해 즉 이행이익의 범위를 초과하여 배상을 청구할 수는 없습니다.
즉 채권자는 계약의 이행으로 이익을 얻을 수 있었다고 인정되지 않는다면 채권자에게 손해가 발생하였다고 볼 수 없기 때문에 이행이익 상당의 손해가 없는 이상 당연히 계약 이행과정에서 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상도 구할 수 없게 되는 것입니다.
그런데 위에서 본 사례에서는 A회사와 C회사는 지역주택조합의 조합원 모집에 관한 업무를 위임하는 분양대행계약을 체결하면서 조합원 170세대를 모집한 때부터 A회사가 C회사에게 분양대행수수료를 지급하기로 약정한 사실을 알 수 있습니다.
그런데 C회사는 분양대행계약 기간이 종료될 때까지 불과 70세대만을 정식 조합원으로 모집하는데 그쳤기 때문에 분양대행수수료의 청구기준인 170세대의 조합원을 모집할 수 없었다면 C회사로서는 회사에 애초에 분양대행수수료를 청구할 수 없고 따라서 A회사의 채무불이행으로 인해 C회사가 손해배상으로 청구할 수 있는 이행이익의 손해는 없다고 보아야 합니다.
한편 채무불이행에 있어 신뢰이익의 배상은 이행이익 배상의 범위를 넘지 못하기 때문에 이행이익이 인정되지 않는다면 신뢰이익의 배상도 인정될 수 없습니다. 따라서 C회사가 신뢰이익으로서 분양대행계약을 이행하는데 지출한 홍보비, 인건비 등의 비용 역시 A회사에 대하여 신뢰이익 배상으로 청구할 수 없게 되는 것입니다.
결국 C회사는 A회사에 대해 비록 A회사의 귀책사유로 인해 분양대행계약이 해제되었다고 하더라도 그로 인해 어떠한 손해도 입지 않았기 때문에 A회사에 대해 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다. 이러한 결과는 언뜻 불합리해 보이지만 실제로 A회사의 귀책사유가 없이 분양대행계약이 정상적으로 진행되었다고 하더라도 C회사는 분양대행수수료 청구기준을 충족하지 못해 A회사에 대해 분양대행수수료를 청구할 수 없었을 것이라는 사실에 비추어 본다면 쉽게 이해될 수 있습니다.
이와 같이 계약해제에 따른 손해배상청구에 있어 계약 일방에게 해제의 귀책사유가 인정된다고 하더라도 그것만으로 당연히 귀책사유 있는 일방은 그 상대방에게 배상해야 하는 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 채권자는 실제로 계약이 원활히 이행되었다면 이익을 얻을 수 있었을 것임에도 상대방의 귀책사유로 인해 이익을 얻지 못하였다는 점을 입증하여야 하는 것인바 계약을 해제함에 있어서는 법률 전문가와의 상담을 통해 손해를 배상받을 수 있는지 또는 손해를 배상해주어야 하는지 여부에 대해 면밀히 판단해 보아야 할 것입니다.
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