수익형 부동산의 확정수익율 보장과 손해배상
확정수익율을 보장한다는 허위광고에 따라 분양계약을 체결한 경우 손해배상
1. A회사는 甲토지 지상에 400세대 규모의 호텔 신축공사를 하는 시행사이고 B회사는 호텔 신축공사의 시공사이며 C회사는 호텔의 수분양자들과 임대차관리위탁계약을 체결한 자산관리회사이다.
2. A회사는 호텔을 분양하는 과정에서 광고전단에 '10% 확정수익률 보장, 수익률 보장증서 발행, 일본 D사의 책임운영' 이라는 내용을 기재하였다.
3. 한편 수분양자들은 A회사와 분양계약을 체결하고 C회사와 임대차관리위탁계약을 체결하였으며 C회사로부터 '10년간, 총 분양가의 연 10%에 해당하는 금액을 확정 수익으로 보장합니다.'라는 내용이 기재된 확정형 수익보장증서를 교부받았다. 그러나 실제는 10%의 수익을 보장한다는 수익률 보장증서는 그 내용이 10%의 확정수익을 보장하지 않는 것이었고 호텔은 일본의 D사와 아무런 관련이 없었다.
4. 이후 호텔은 준공되었고 호텔영업을 시작하였는데 C회사는 김씨 등에게 약속한 10%의 수익금이 아닌 연 5%의 수익금밖에 지급하지 못하고 있었다.
5. 한편 공정위원회는 A회사와 C회사가 호텔 분양과정에서 한 분양광고행위는 수분양자들인 김씨 등으로 하여금 호텔을 분양받으면 수익률을 보장받고 보장이 안 될 경우 보험금을 받을 수 있는 것처럼 오인하게 하여 소비자의 합리적인 선택에 영향을 주었다고 하면서 부당광고행위에 해당됨을 인정하였다.
6. 이에 호텔의 수분양자들인 김씨들은 A회사와 C회사가 마치 확정수익률이 보장되고 일본 D사와 관련이 있는 것처럼 허위 과장 광고를 하였다는 이유로 회사들을 상대로 확정수익률에 따른 수익금 및 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하였다.
최근 큰 대로변을 지나다 보면 확정수익률을 보장하는 부동산 분양 광고 현수막을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 최근 몇년 사이 부동산 투자가 각광을 받기 시작하면서 부동산을 수단으로 다양한 투자모델들이 개발되고 있는데 확정수익형 부동산 분양 역시 이와 유사한 상품 중 하나입니다. 그런데 최근 이러한 확정수익형 부동산 분양으로 인한 피해가 점차 많아지고 있는데 특히 문제되는 것은 바로 수익률을 보장하지 않고 있음에도 불구하고 마치 수익률을 보장하는 듯한 광고를 하고 수분양자들이 수익률이 보장되는 것으로 인지한 상태에서 분양계약을 체결하는 것입니다.
허위, 과장광고의 위법성과 관련하여 상품의 선전 광고에 있어 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 않습니다.(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등) 즉 분양회사들의 부당한 광고행위로 인한 손해배상 책임이 인정되기 위해서는 중요한 사항에 관하여 신의칙에 비추어 비난받을 정도로 중대한 기망행위가 있어야만 하는 것입니다.
그런데 위 사안에서 A회사와 C회사가 한 호텔 수익률 광고는 분양 당시 임대수익 등과 관련하여 단지 예상 임대수익 등에 대한 정보를 제공하거나 안정적인 수익을 보장할 수 있다는 주관적인 예측이나 기대를 표명하는 정도를 넘어서 연10%의 확정적인 임대수익을 얻을 수 있는 객관적인 사정이 없거나 불확실한데도 그 보상보험의 가입 등을 통하여 마치 그러한 임대수익의 보장이 확실한 것처럼 광고를 하였던 점이 인정되고 호텔의 수분양자들이었던 김씨는 이러한 정보를 상당히 신뢰할 수밖에 없었으므로 신의성실의 의무를 위반하여 비난받을 정도의 방법으로 광고를 한 것에 해당한다고 볼 수 있습니다.
결국 김씨를 포함한 수분양자들은 A회사에 대해 허위의 수익률보장 광고를 하였다는 것을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 여기에서 말하는 손해배상액이란 보장된다고 광고했던 10%수익률과의 차액이나 5%의 수익률에 해당하는 경우 적정 분양가와의 차액이라고 보기는 어렵습니다. 실제로 확정수익률이 분양계약서상에 명시되어 있지 않았고 5%수익률에 해당하는 적정분양가라는 것도 산정하기 불가능하기 때문입니다. 다만 허위광고에 속아 분양계약을 체결한 수분양자들은 분양회사의 부당한 광고행위 내지 기망행위에 속아 분양계약을 체결하였고 이로 인해 수분양자들은 정신적 고통을 받았으므로 이에 상응하는 위자료 상당의 손해를 배상받을 가능성이 높습니다.
한편 위와 같은 사례와는 달리 확정수익률을 보장하는 광고를 한 경우를 넘어서 이러한 확정수익률의 내용이 분양계약서 내용 안에 포함되어 있었다면 수분양자들은 분양계약서에 기초하여 실제로 분양회사를 상대로 확정수익률에 상당하는 수익률을 지급할 것을 주장할 수 있을 것입니다. 실제로 확정수익률을 계약서에 명시한 경우에 수분양자들이 분양회사를 상대로 수익률 상당의 수익금을 지급하라는 소송이 인용된 사례도 존재합니다.
결국 위 사례에서 호텔의 수분양자인 김씨는 호텔의 확정수익률 보장 등의 광고를 한 A회사 또는 C회사에 대하여 부당한 광고행위로 인해 정신적 고통을 입었다는 이유로 위자료 상당의 손해배상을 구할 수 있는 것입니다.
결국 부동산 투자에 있어 확정수익률이라는 개념은 존재할 수 없습니다. 투자라는 것이 결국에는 리스크를 감수하고 그 가치를 평가하는 것이므로 부동산 투자에 따른 수익률은 결국 개별 건물들마다 달라질 수밖에 없는 것입니다. 가장 중요한 것은 이러한 확정수익률 광고에 현혹되지 않고 본인의 판단에 따른 투자를 하는 것인데 만약 이미 확정수익률에 따른 분양계약을 체결한 후 확정수익률 상당의 수익을 얻지 못하고 있다면 이러한 손해에 대해서는 당시 분양광고를 하거나 분양계약을 체결한 분양회사를 상대로 손해배상을 구하는 방법을 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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