매각불허가와 무잉여 하자의 치유
경매신청채권자가 선순위근저당권을 인수하는 경우 무잉여 하자 치유 여부
근저당권자 A은행은 2015. 12. 10. 채무자 B회사의 소유 건물에 대하여 임의경매를 신청하였고 임의경매절차가 개시되었다.
경매절차가 진행 중이던 2016. 6. 3. A은행은 선순위 근저당권자인 채권자 이씨로부터 채권을 양도받고 이씨 명의의 선순위 근저당권의 이전등기를 마친 후 집행법원에 선순위 근저당권자 변경에 따른 권리신고를 하였다.
이후 매각기일에 김씨는 최고가를 적어내고 매수신고를 하였으나 법원의 사법보좌관은 김씨의 최고가 매각금액으로는 선순위채권을 변제하면 남을 것이 없다는 이유로 매각불허가 결정을 하였다.
이에 김씨는 집행법원의 매각불허가결정에 대하여 경매신청인 A은행이 경매절차 중에 선순위채권을 양수하고 근저당권을 이전받았으므로 선순위근저당권은 소멸되고 A은행의 근저당권보다 선순위인 근저당권이 존재한다고 볼 수 없다고 주장하면서 즉시항고를 하였다.
민사집행법 제102조 제2항은 "압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다."라고 정하고 있는바 이 규정은 경매절차에서 건물의 매각금액이 신청채권자의 채권을 전혀 만족시키지 못할 것으로 예상되는 경우에는 경매절차를 진행하는 것 자체가 무익한 것이므로 집행채권자의 권리남용을 방지하기 위한 취지에서 정해진 규정입니다.
한편 집행법원이 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 이를 간과하고 경매절차를 취소시키지 않은 채 경매절차를 진행한 경우에도 최종 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 역시 집행법원은 매각불허가결정을 하여야 하며 집행법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 그 법조항 위반의 하자가 치유된다고 할 수 없습니다.(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143결정)
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위에서 본 사례로 돌아가보면 채권자 A은행이 신청한 경매절차에서 집행법원은 건물의 최저매각가격이 선순위근저당권자인 이씨의 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 이를 간과하고 경매절차를 진행시켰는데 최종 매각기일에 결국 김씨가 써낸 매각금액으로는 선순위 근저당권에 배당하고 나면 남는 것이 없다는 이유로 매각불허가결정을 한 사안입니다. 여기서 문제는 경매신청자 A은행이 경매절차중에 이미 선순위 근저당권자인 이씨의 채권을 양수하였으므로 결국 경매신청자 A은행의 채권보다 선순위의 채권은 존재하지 않는다고 보아 해당 경매절차가 유효하다고 볼 수 있는 것이 아닌지 여부입니다.
그러나 위와 동일한 사안에서 대법원은 1. 민사집행법 제102조는 우선채권자가 압류채권자와 동일인인 경우를 제외하고 있지 않으며, 2. 우선채권자의 지위에 기하여 이중경매신청을 함으로써 선행 경매절차의 계속적인 진행을 구하는 의사를 적극적으로 표시하지 않는 경우에는 민사집행법 제102조에 우선채권자에 대한 보호기능이 없다고 할 수 없다는 이유로 부동산임의경매 신청채권자가 경매절차진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도 신청채권자가 이중경매신청을 하지 않은 이상 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 잉여여부를 계산하여야 한다고 판단하였습니다.(대법원 2010. 11. 26.자 2010마1650 결정)
결국 위 사안에서 A은행이 경매절차를 유효하게 만들기 위해서는 양수한 이씨의 선순위 근저당권에 따라 이중경매신청을 하면서 이미 진행되고 있던 A은행 명의의 근저당권에 기한 임의경매절차의 계속적인 진행을 구하는 의사표시를 적극적으로 표시했어야 하는 것입니다. 그러나 A은행은 선순위 근저당권을 이전받았음에도 권리신고만을 했을 뿐 선행 경매절차의 진행을 구하는 의사를 표시한 바 없기 때문에 선순위 근저당권의 피담보채권액을 경매 잉여여부 계산금액에서 제외할 수 없는 것입니다. 즉 위 사례에서 선순위채권 및 경매비용을 변제하고 나면 신청채권자 A은행에게 남는 것이 없기 때문에 경매절차에서의 하자가 치유되었다고 볼 수 없고 집행법원이 한 매각불허가결정은 적법하다고 볼 수 있는 것입니다.
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이와같이 경매절차는 다양한 이해관계인들이 참여하고 절차가 진행되는 과정에서 여러가지 고려해야 할 사항들이 많은 것이 사실입니다. 특히 경매절차 중 경매개시결정, 매각허가결정, 경매취소결정 등은 경매참가자들의 권리를 심각하게 침해하는 경우가 많이 발생합니다. 따라서 부동산 집행절차에 있어서 문제가 발생하는 경우에는 민사집행법상 법리를 면밀히 살펴서 대응방법을 고민해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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