근저당권 및 압류등기와 유치권의 효력
공사대금채권이 경매개시보다 뒤에 발생하는 경우 유치권이 성립할까?
1. 김씨는 A마트에 15억 원을 빌려주고 담보로 A마트 소유의 B부동산에 근저당권을 설정하였고 이씨는 그 후 B부동산에 후순위로 근저당권을 설정하였는데 A마트가 돈을 갚지 못하자 이씨는 후순위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하였다.
2. 2015. 10. 28.에 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌는데 A마트는 2015. 7. 30. B부동산에 대하여 박씨와 목용탕시설공사계약을 체결하였고 박씨는 계약시부터 목욕탕시설공사를 시작하여 2016. 7. 30. 공사를 완료하였다.
3. 경매절차에서 박씨는 목욕탕시설공사에 기한 대금채권 15억 원의 유치권을 신고하였는데 김씨는 박씨의 유치권이 경매개시결정 기입등기 전에 발생하였다고 볼 수 없다고 주장하면서 박씨를 상대로 유치권부존재확인 소송을 제기하였다.
경매절차에서 항상 문제가 되는 것은 바로 유치권입니다. 유치권은 부동산 등기부에 표시가 되지 않으면서도 변제를 받을 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있어 사실상 우선변제을 받는 효과를 갖기 때문에 경매의 낙찰가격을 결정하는 데 절대적인 영향을 미칩니다. 따라서 경매절차에서 항상 문제가 되고 이해관계인들끼리 다툼의 대상이 되는 것이 바로 경매목적물에 유치권이 유효하게 성립하는지 여부인 것입니다.
유치권이 성립하기 위해서는 유치권자의 채권이 그 점유하고 있는 부동산에 관하여 생긴 것이어야 하고 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 만약 유치권 행사 도중 부동산에 대한 점유를 상실하였다면 그 즉시 유치권의 효력을 소멸되고 다시 점유를 개시한다고 하더라도 유치권이 다시 되살아나는 것은 아닙니다.
경매절차에서 유치권이 문제되는 것은 바로 근저당권 등기 및 압류등기보다 유치권이 뒤에 성립하였을 경우 유치권자가 부동산의 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부입니다. 대법원은 이와 관련하여 먼저 저당권에 대해서는 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 유치권의 효력에는 영향이 없다고 판단하였습니다. 반면에 압류등기의 경우에는 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 점유를 이전받은 경우 이는 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워 부동산에 관한 경매절차의 낙찰자에게 대항할 수 없다고 판단하였습니다.
즉 위에서 본 사안에서 박씨가 가지고 있는 채권은 B부동산의 목욕탕 공사에 관련된 채권이고 경매개시결정 이전에 목욕탕 공사를 시작하며 B부동산의 점유를 개시하였으므로 원칙적으로 박씨에게는 정당한 유치권이 성립할 것입니다. 다만 문제는 위 사안에서 공사대금채권은 박씨가 목욕탕 공사를 완료하는 때 발생하는 것인데 경매개시결정기입등기 이후에 목욕탕 공사를 완료하여 공사대금채권이 발생하더라도 여전히 B부동산의 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부입니다. 왜냐하면 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하는 것이기 때문입니다.
그런데 박씨는 위 사안에서 비록 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 이전에 공사를 시작하면서 점유를 개시하였다고 하더라도 경매개시결정이 있기 전에 공사를 완료하여 공사대금채권을 취득하지 못한 이상 경매절차에서 낙찰자에게 인도를 거절할 수 있는 유효한 유치권을 가지고 있다고 볼 수 없습니다.
결국 박씨는 B부동산의 경매절차에서 부동산을 낙찰받은 자에게 대항할 수 없고 비록 공사대금채권을 전부 변제받지 못하였다고 하더라도 낙찰자가 퇴거를 요구할 경우 B부동산에서 나가야 되는 것입니다.
이와같이 경매절차에서는 유치권과 관련하여 다양한 복잡한 문제들이 발생합니다. 따라서 경매절차에서 유치권이 문제되는 경우에는 가압류, 압류 시기, 유치권자의 점유시기, 채권의 성립시기 등 여러 고려할 점들을 종합하여 유치권이 실제로 유효하게 성립하였는지 여부를 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
