공유물 분할과 연대보증인의 사해행위 취소
공유물 분할로 인해 특정 토지에 집중된 담보권 설정행위를 취소 가능한가?
1. 김씨는 신용보증기금이 이씨와 사이에 신용보증약정을 체결할 때 신용보증약정채무를 연대보증하였다. 한편 이씨는 중소기업은행으로부터 4억 원을 대출받았고 신용보증기금은 신용보증약정에 따라 이씨의 중소기업은행에 대한 대출금 채무를 보증하였는데 이씨가 중소기업은행에 대한 채무를 갑지 못해 신용보증기금은 증소기업은행에 4억 원을 대위변제하였다.
2. 한편 연대보증인 김씨는 甲토지 중 3분의 1 지분을 5억 원에 매수하고 소유권이전등기를 경료하였다(甲토지의 지분은 김씨의 유일한 재산이었다).
3. 신용보증기금은 채무자 이씨와 연대보증인 김씨가 채무를 변제하지 못하자 구상금청구소송을 제기하였고 해당판결은 신용보증기금 전부승소로 확정되었다.
3. 김씨는 박씨로부터 차용금채무의 지급을 담보하기 위하여 甲토지의 3분의 1 본인의 지분에 관하여 대물반환예약을 체결하고 위 지분에 대하여 지분권이전담보가등기를 마쳤는데 이후 甲토지는 각 지분별로 공유물분할되었고 김씨는 공유물분할에 따른 본인의 지분에 해당하는 乙토지의 단독소유자가 되었다.
4. 한편 김씨는 분할된 각 토지에 있던 담보가등기를 본인의 토지 위로 집중시키기 위하여 乙토지에 관하여 재차 대물반환예약을 체결하고 종전 지분에 설정되어 있던 담보가등기를 해제를 원인으로 하여 말소한 다음 乙토지에 관하여 담보가등기를 마쳤다.
5. 이에 신용보증기금은 연대보증인 김씨가 신용보증기금에 대하여 구상금 연대보증채무를 지고 있음에도 불구하고 유일한 재산인 乙토지에 담보권을 설정함으로서 책임재산을 감소시켰다는 이유로 박씨를 상대로 乙토지에 관한 대물반환예약계약을 취소하고 담보가등기를 말소하라는 사해행위취소소송을 제기하였다.
채권자취소소송 중에서 압도적으로 많은 수를 차지하는 것이 바로 신용보증기금의 사해행위 취소소송입니다. 신용보증기금의 역할이 사업자들의 대출금 채무를 보증해주고 사업자들이 은행에 돈을 갚지 못하는 경우 이를 대신 변제해준 후 변제채무를 사업자들에게 구상청구하는 것인데 상당수의 사업자들이 그 과정에서 재산을 몰래 빼돌리기 때문입니다.
사해행위 취소소송이 인정되기 위해서는 세가지 요건이 필요합니다. 1. 피보전채권의 존재 2. 채무자의 사해행위 3. 채무자 및 제3자의 사해행위의사 존재가 그것입니다. 이 세가지 요건 중 하나라도 충족되지 않는다면 채권자는 채무자의 재산이전행위를 취소시킬 수 없고 결국 다른 사람에게 넘어간 채무자의 재산은 되돌릴 수 없게 되는 것입니다.
특히 주채무자가 아닌 연대보증인의 사해행위에 대해서도 채권자는 그 사해행위의 취소를 구하는 것이 가능합니다. 연대보증인의 법률행위가 사해행위에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 주채무에 관하여 채권자에게 우선변제권이 확보되어 있는 경우가 아닌 이상 주채무자가 자력이 있는지 여부를 불문하고 채권자는 연대보증인의 재산감소행위를 취소시킬 수 있는 것입니다.(대법원 2003. 7. 8. 선고 2003다13246 판결)
취소대상이 되는 경우는 매매계약에 따른 소유권 이전행위 뿐만이 아니라 채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위 역시 해당됩니다.(대법원 1997. 9. 9. 선고 97다10864판결) 즉 채무자나 연대보증인이 채무초과상태에서 임의로 특정채권자를 위해 저당권이나 담보가등기를 설정해주는 경우 다른채권자는 해당 담보제공행위를 사해행위로서 취소할 수있는 것입니다.
한편 공유물분할에 있어 특정 지분에 설정되어 있는 담보권(저당권이나 담보가등기)은 토지 분할 후 당연히 해당 지분에 해당하는 토지에 집중되는 것이 아니라 종전의 지분비율대로 각 분할된 토지 위에 그대로 존속하게 됩니다. 즉 전체 공유토지 중에 일정 지분에만 담보가등기가 설정되어 있는 경우 이후 공유토지가 분할되는 경우에는 담보가등기가 분할되어 해당 지분에 해당하는 토지에 집중되는 것이 아니라 각 분할된 토지에서 종전의 지분비율대로 그대로 존재하는 것입니다. 결국 공유물분할을 하였음에도 불구하고 그 담보권이 해당지분 토지에 집중되는 것이 아니라면 다른 지분권자들은 본인의 토지 위에 본인이 책임지지 않는 담보권이 설정되는 부당한 결과를 맞게 됩니다. 따라서 일반적으로 공유물분할를 할 때는 특정 지분에 저당권이 설정되어 있는 경우라면 해당 저당권은 말소시키고 분할된 해당 지분에 해당하는 토지에 담보권을 다시 설정하도록 합의하는 것이 보통입니다.
위에서 본 사안으로 다시 돌아가 보겠습니다. 신용보증기금의 구상채무에 대한 연대보증인인 김씨는 신용보증기금이 채무를 대신 변제하자마자 본인의 甲토지 위 3분의 1 지분에 관하여 박씨에게 담보가등기를 설정해주었습니다. 이후 김씨는 비록 해당 담보가등기를 해제하였지만 다시 분할된 자신의 토지 위에 동일한 내용의 담보가등기를 설정하였습니다. 결국 김씨가 공유물 분할 후 본인의 토지에 관해 체결한 대물반환예약은 분할 전 본인의 지분에 관해 체결한 대물반환예약을 형식적으로 대체한 것에 불과하고 그 실질은 같으므로 이러한 경우 사해행위 요건의 구비여부는 최초의 본할 전 지분에 관해 체결한 대물반환예약 당시를 기준으로 판단되어야 합니다.
따라서 甲토지 공유물분할 이후 당초 공유지분에 담보가등기를 설정한 김씨의 단독소유로 귀속된 乙토지에 종전의 담보가등기를 대체하는 새로운 담보가등기를 설정하고 다른 공유자의 소유로 분할된 부동산에 전사된 담보가등기는 모두 말소한 경우에 신용보증기금이 사해행위취소권을 행사할 때에는 공유물분할 이전 공유지분에 담보가등기 설정행위가 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하는 이상 공유물분할이 되어 단독소유로 된 부동산에 설정된 담보가등기 설정계약의 취소와 담보가등기의 말소를 구할 수 있는 것입니다.
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이와같이 채무자나 연대보증인이 집행을 면탈하기 위해 본인의 재산을 다른 사람에게 담보제공하는 경우 채권자는 이러한 채무자나 연대보증인의 행위를 취소할 수 있고 이렇게 채무자나 연대보증인의 재산을 원래 상태로 되돌려 놓은 이후 채권자는 민사집행법에 따라 집행절차를 거쳐 본인의 채권을 만족에 이를 수 있는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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