임대차기간 만료후에도 계약 갱신없이 사용한다면
임대차계약 갱신없이 계속 사용하는 경우 그 임대차계약의 효력
1. 김씨는 피아노학원을 하기 위해 A건물의 건물주 이씨와 보증금 1억 원, 월세 100만 원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2012. 1.1.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
2. 그 후 김씨는 2018. 2. 20. 현재까지 중간에 임대차계약을 갱신함이 없이 계속 A건물에서 피아노학원을 하고 있다.
3. 그런데 갑자기 집주인 이씨는 2018. 3월 달까지 상가를 비워달라고 요구하였다. 임차인 김씨는 3월달까지 상가를 비워야 할 의무가 있을까?
우리나라에서는 주택뿐만이 아니라 상가에서도 수많은 임대차계약이 이루어지고 있습니다. 대부분의 임대차계약은 그 약정기간을 2년으로 하고 있는데 그 중 상당수는 계약기간 2년이 지난 후에도 특별한 계약갱신없이 계속하여 임대차건물을 사용하고 있습니다.
이와 같이 처음 임대차계약을 체결한 후 계약서상의 임대차기간이 종료한 이후에도 계속하여 임대차건물을 사용하는 경우 그 임대차의 효력에 관하여는 민법와 주택임대차보호법 그리고 상가임대차보호법에서 상세하게 규정하고 있습니다.
기본적으로 민법에서 임대차기간 만료 후 임대차계약의 효력에 관하여 정하고 있습니다. 즉 일반적으로 임대차계약에 있어 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에는 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다.
즉 처음 임대인과 임차인이 임대차기간을 2년으로 정하고 임대차계약을 체결하였다면 기간 만료 후에도 임대인의 특별한 이의가 없다면 이전 임대차계약 조건과 동일하게 계속하여 2년의 주기로 건물을 사용, 수익할 수 있는 것입니다. 다만 이와같이 자동으로 갱신된 임대차계약의 경우 임대인과 임차인은 언제든지 상대방에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 그 해지의 효력은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월 이후, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 이후에 발생되는 것입니다.
토지 임대차 또는 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차가 자동갱신된 경우
1. 계약기간 만료 후 임차인이 계속 사용 : 전과 동일한 조건으로 임대차계약 자동갱신
2. 자동갱신된 임대차계약의 해지 : 임대인과 임차인 모두 언제든지 해지 가능. 다만 임대인은 6월 이후, 임차인은 1월 이후 효력 발생
그런데 주택 임대차나 일정한 규모의 상가임대차의 경우에는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에서 특별히 보호를 하고 있습니다. 이러한 특별법의 보호를 받는 주택과 상가의 경우에는 자동갱신에 있어 민법에서보다 더 특별한 법의 보호를 받게 됩니다(결국 민법이 적용되는 임대차는 토지 임대차나 상가임대차보호법상 보호되는 보증금의 범위를 넘는 상가임대차에 한합니다).
먼저 주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법에서 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 기간이 만료됨과 동시에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이와같이 자동갱신된 임대차계약의 기간은 2년으로 한다고 정하고 있습니다. 이와 같이 임대차계약이 자동갱신되었더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통지를 할 수 있고 그 해지통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 그런데 임차인과는 달리 임대인의 경우에는 2년으로 임대차기간이 자동갱신되었다면 그 갱신된 임대차기간인 만료하기 전까지는 임대차계약을 해지할 권리가 없습니다.
주택임대차가 자동갱신된 경우
1. 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대차계약 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 전과 동일한 조건으로 임대차기간 2년이 자동갱신
2. 자동갱신된 임대차계약의 해지 : 임차인은 언제라도 해지가능(해지통지시부터 3개월이 지나면 해지효력발생), 임대인은 자동갱신된 임대차계약의 해지 불가
마지막으로 상가임대차의 경우[일정한 보증금 이하의 임대차에서만 적용되는데 2018. 4월 기준으로 1. 서울특별시 : 6억1천만원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시: 5억원, 3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원 4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원 이하의 보증금 임대차계약에서만 적용된다. 차임은 100을 곱하여 보증금에 반영한다]에는 상가임대차보호법에서 임대인은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 계약거절의 통지을 하지 아니하면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다고 정하고 있습니다.
이 경우에 자동갱신된 임대차기간은 1년으로 한다고 정하고 있습니다. 이와같이 임대차계약이 자동갱신되었더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통지를 할 수 있고 그 해지통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생합니다 .그러나 주택임대차와 마찬가지로 임대인은 임대차기간이 자동갱신되었다면 갱신된 임대차기간이 만료하기 전까지는 임대차계약을 해지할 권리가 없습니다. 임대인이 임대차계약을 해지하려면 자동갱신된 임대차기간이 만료할 때까지 기다려서 만료일 1개월 전까지 임차인에게 계약거절의 통지를 한 후에도 비로소 임대차계약 해지가 가능한 것입니다.
일정한 보증금 범위의 상가임대차가 자동갱신된 경우
1. 임대인이 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대차계약 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 전과 동일한 조건으로 임대차기간 1년이 자동갱신
2. 자동갱신된 임대차계약의 해지 : 임차인은 언제라도 해지가 가능(해지통지시부터 3개월이 지나면 해지효력 발생), 임대인은 자동갱신된 임대차계약의 해지 불가
위에서 본 사례에서 김씨는 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약에 해당하는데 2012. 1. 1.이후 임대차계약은 자동갱신되었다고 보아야 하기 때문에 최종 임대차계약의 만료일은 2019. 1.1.이 됩니다. 결국 임대인인 이씨는 자동갱신된 계약기간 중간에 김씨에게 임대차계약의 해지를 주장할 수 없게 되고 적어도 자동갱신된 계약의 만료일인 2019. 1. 1.부터 1개월 이전까지는 임대차계약의 해지를 김씨에게 통보하여야 비로소 김씨와의 임대차계약을 해지하고 김씨에게 퇴거를 요구할 수 있는 것입니다.
이와같이 주택임대차와 일정한 범위의 상가임대차의 경우 특별법의 보호를 받고 있음에 따라 임대차계약이 자동갱신되는 경우에 그 계약기간 및 갱신거절 통지의 기간에 있어 차이를 보이게 됩니다. 많은 임대인과 임차인들이 처음 임대차계약을 체결한 후에 기간이 만료되더라도 특별한 의사표시 없이 묵시적으로 임대차계약을 갱신한다는 사정에 비추어 본다면 임대차기간 만료 후 임대차기간이 자동갱신되는 경우 임대차와 관련된 법리를 살펴 임대인과 임차인의 권리를 꼼꼼히 확보해 나가야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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