소유권이전등기청구권의 (가)압류와 그 효력
가등기된 소유권이전등기청구권을 가압류한 경우 그 부동산 처분의 효력은?
1. A토지는 원래 B회사의 소유였는데 정씨는 2012. 10. 26. A토지에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 하였다. 그런데 이후 정씨의 채권자였던 기술신용보증기금은 B회사를 제3채무자로 하여 정씨의 B회사에 대한 위 가등기에 기한 매매예약완결을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권에 대한 가압류를 하였고 2012. 11. 26. 가등기된 소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 기입등기가 마쳐졌다.
2. 한편 가압류 되기 이전인 2012. 9. 22. 정씨로부터 A토지에 대한 매매계약을 체결한 이씨는 2013. 4. 29. 정씨를 대위하여 가등기에 기하여 정씨 앞으로 소유권이전 본등기를 하고 같은날 이씨 앞으로 다시 소유권이전등기를 하였다.
3. 그런데 이후 기술신용보증기금은 2014. 6. 20. 위 소유권이전등기청구권에 대한 가압류에서 전이하는 경매절차를 진행하였고 박씨는 A토지를 낙찰받아 2015. 2. 22. 소유권이전등기를 경료하였다.
4. 이에 이씨는 박씨에 대하여 타인 소유의 토지에 대한 경매절차는 무효라고 주장하며 낙찰자 박씨에 대하여 소유권이전등기 말소청구를 하였다.
채권자는 채권의 강제집행의 방법 중 하나로서 채무자가 매매계약 등에 의해 제3자에 대해 가지고 있는 소유권이전등기청구권을 (가)압류할 수 있습니다. 소유권이전등기청구권에 대한 (가)압류는 제3채무자가 다른 사람에게 소유권을 넘겨주지 않고 먼저 채무자 명의로 소유권이전등기를 마쳐 이를 채무자의 책임재산으로 만든 다음 채권자가 이에 대하여 강제집행을 실시하여 채권을 만족시키는 제도인 것입니다.
그런데 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 압류나 가압류와 관계가 없는 제3자에 대하여는 압류나 가압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 없습니다.
즉 채권자가 채무자의 소유권이전등기청구권에 대하여 압류나 가압류를 하였다고 하더라도 이후 채무자가 임의로 부동산의 소유권을 제3자에게 넘겨준다면 소유권이전등기청구권을 (가)압류한 채권자는 소유권을 넘겨받은 제3자에게 그 소유권이전등기는 무효라고 주장할 수 없게 되는 것입니다.(물론 가압류에 위반하여 부동산의 소유권을 넘겨준 채무자에게 손해배상책임을 물을 수는 있습니다)
다만 소유권이전등기청구권의 가압류라고 하더라도 가등기된 소유권 이전등기청구권에 대한 가압류의 경우에는 그 가압류의 기입등기가 등기부에 기재되었다면 소유권이전등기청구권에 대한 가압류는 대외적으로 공시되었다고 볼 수 있으므로 채무자가 아닌 제3자에 대해서도 (가)압류에 반하는 처분의 무효를 주장할 수 있게 됩니다.
결국 위 사례에서도 기술신용보증기금이 가등기된 소유권이전등기청구권을 가압류하고 부동산등기부에 가등기된 소유권이전등기청구권을 가압류한다는 취지의 등기를 한 이상 해당가압류의 효력은 가압류 이후에 채무자 정씨로부터 소유권을 이전받은 이씨에게도 미치게 되고 결국 기술신용보증기금이 가압류에 터잡아 신청한 경매의 효력은(이씨의 소유권 취득에도 불구하고) 유효하게 되는 것입니다. 따라서 적법한 경매절차에서 A부동산을 낙찰받은 박씨는 A부동산의 정당한 소유권자가 되고 이씨는 박씨에게 소유권이전등기를 말소하라는 주장을 할 수 없게 되는 것입니다.
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이상과 같이 채권자가 비록 채무자의 소유권이전등기청구권을 (가)압류한다고 하더라도 채무자나 제3채무자가 부동산을 임의로 처분한 경우에는 채권자가 그 처분의 효력을 부인할 수 없습니다. 그러나 위에서 본 사례와 같이 소유권이전등기청구권이 가등기된 경우에는 가등기에 대한 가압류는 가능하기 때문에 채권자가 가등기된 소유권이전등기청구권을 가압류한 이후에는 부동산을 취득한 제3자에 대하여 그 소유권취득의 효력을 부인할 수 있습니다.
결국 소유권이전등기청구권에 대한 (가)압류의 효력은 그 압류가 등기부에 공시되고 있는지가 중요한 문제가 되므로 부동산의 보전을 위하여 그에 걸맞는 적절할 조치를 강구해나가야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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