경매절차에서 가압류권자의 권리
가압류 불법말소 후 경매절차가 진행된 경우 가압류의 효력
1. 김씨는 1989년 8월에 이씨에서 A토지에 관하여 매매예약을 원인으로 한 가등기를 마쳐주었고 이후 B회사에게는 2003년 9월에 3억원의 채무를 원인으로 하는 가압류등기를 마쳐주었다.
2. B회사는 2003년 10월에 박씨에게 김씨에 대한 3억 원의 채권을 양도하고 김씨에게 양도사실 통지를 하였다.
3. 한편 최씨는 김씨로부터 A토지를 매수하면서 이씨와 1989년에 설정된 가등기를 유용하기로 합의한 후 2004년 9월에 최씨 앞으로 가등기 이전등기를 마쳤고 즉시 가등기에 기한 본등기를 마쳤다. 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐에 따라 그 사이에 있었던 B회사의 가압류등기는 직권 말소되었다.
4. 최씨는 김씨로부터 A토지를 매수함과 동시에 A토지에 대하여 농협에 근저당권설정등기를 마쳐주었고 2009년 2월에는 다시 C회사에 2번 근저당설정등기를 마쳐주었다.
5. 이후 정씨는 2010년 7월에 최씨로부터 A토지를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤다.
6. 정씨가 소유권이전등기를 마친 후 C회사는 이미 설정된 근저당권에 기한 임의경매신청을 하였고 임의경매절차에서 A토지의 소유자인 정씨는 매각대금을 다 내고 다시 A토지를 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤다.
7.경매절차 종료 이후 B회사로부터 3억 원 상당의 가압류 채권을 양수받은 박씨는 정씨에 대하여 가압류등기 불법말소로 인하여 본인이 경매절차에서 배당을 받지 못하였다고 주장하며 말소된 가압류 등기의 회복절차에 대한 승낙의 의사표시를 하라는 소송을 제기하였다.
부동산에 대한 선순위 가압류권자는 가압류 목적물이 경매된다고 하더라도 그 경매절차에서 가압류 청구금액을 한도로 배당받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 가압류 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 제3자의 채권자에 의해 경매가 신청되어 매각된다고 하더라도 역시 그 경매절차에서 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 배당받을 수 있습니다. 가압류권자가 배당을 받는 경우에 그 가압류 등기는 말소되고 이후 경매절차에서의 낙찰자는 가압류등기가 말소된 상태에서 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.
다만 경우에 따라서는 법원이 가압류를 낙찰자가 인수하는 것을 특별조건으로 가압류 채권자를 배당절차에서 제외하고 경매절차를 진행할 수 있으며 이러한 경우에는 가압류권자는 매각절차에서 매각대금을 배당받지 못하고 가압류등기는 말소되지 않으며 결국 낙찰자가 가압류등기를 인수하는 부담을 지게 됩니다.
한편 부동산의 매매예약에 기한 가등기에 있어 그 매매예약 완결에 따른 가등기에 기한 본등기의 청구는 10년의 제척기간내에 행사되어야 하고 만약 매매예약가등기 이후 10년의 기간이 경과하였다면 가등기권자는 더 이상 소유권자에 대해 본등기의 청구를 할 수 없고 가등기를 말소해야만 합니다.
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다만 부동산의 소유자가 다른 제3자와 사이에 새로운 매매예약을 체결하고 새로운 매매예약에 따라 효력이 상실된 가등기를 유용하기로 합의하면서 실제로 그 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면 가등기 이전등기를 마친 제3자는 부동산 소유자를 상대로 가등기 유용을 주장하며 가등기에 기한 소유권 이전등기청구를 할 수 있습니다. 그렇지만 가등기의 이전등기 이전에 이미 등기부상 다른 사람이 이해관계를 가지게 되었다면 가등기의 이전등기권자는 더이상 가등기의 유용을 주장할 수 없게 됩니다.
위에서 본 사례에서 이씨가 1989년에 마친 가등기는 10년이 경과함에 따라 가등기의 효력을 소멸됩니다. 이후 2004년에 최씨는 A토지의 소유자 김씨와 무효가 된 가등기를 유용하기로 하는 합의를 하였으나 그 사이에 B회사의 가압류가 설정되었기 때문에 최씨는 가등기에 기한 본등기로는 가압류채권을 양수한 박씨에게 대항할 수 없습니다. 결국 가압류등기는 말소되어서는 안되는 것임에도 불구하고 가등기에 의한 본등기를 하면서 가압류가 잘못 말소된 것입니다.
불법말소된 가압류의 효력과 관련하여 가압류 등기가 마쳐졌다가 그 등기가 아무런 원인 없이 말소되었다는 사정만으로는 곧바로 가압류의 효력이 소멸하는 것은 아니고 가압류권자가 말소된 등기의 회복등기를 구하면 다시 그 가압류의 효력은 되살아 나게 됩니다. 다만 가압류등기가 원인 없이 말소된 후에 그 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자의 신청에 따라 경매절차가 진행되어 매수인이 그 매각대금을 다 낸 때에는 경매절차에서 집행법원이 위 가압류의 부담을 매수인이 인수할 것을 특별매각조건으로 삼지 않은 이상 원인없이 말소된 가압류의 효력은 소멸하게 되는 것입니다. 이러한 법리는 부동산이 경매절차에서 매각되면 그 부동산에 존재하던 가압류는 당연히 소멸한다는 법리에 비추어 볼 때 당연한 것입니다. (대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다 28897판결)
결국 위 사례에서 비록 가압류 등기가 불법말소되었다고 하더라도 A토지는 이미 정씨에게 이전된 후 경매절차를 통해 매각대금이 완납되었는바 매각대금이 납부됨에 따라 원인없이 말소된 박씨의 가압류 효력도 소멸하게 되는 것입니다. 결국 A토지의 낙찰자인 정씨는 박씨의 가압류 부담을 인수할 의무가 없기 때문에 박씨의 말소회복등기절차에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 없는 것입니다.
따라서 박씨는 정씨에 대해 말소회복등기절차에 대한 승낙의 의사표시를 구할 수 없게 되는 결과 말소된 가압류등기를 회복할 방법이 없게 되고 차선책으로 박씨는 김씨, 최씨, 국가를 상대로 가압류를 불법말소한 행위에 대하여 불법행위를 원인으로 하는 손해배상만을 구할 수 밖에 없는 것입니다.
이와같이 가압류가 불법 말소된 경우에 가압류권자는 부동산의 소유권자를 상대로 회복등기절차에 승낙을 구하는 청구를 하는 것이 가능하지만 이미 해당 부동산이 경매절차로 넘어가 매각대금이 완납된 경우에는 더 이상 불법말소된 가압류의 회복을 구할 수 없게 되고 궁극적으로 가압류의 효력은 소멸하게 되는 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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