토지대장, 지적도와 등기부상 내용이 불일치할 경우
토지대장과 지적도의 기재가 등기부의 기재와 불일치하는 경우 그 해결방법
1. A, B, C 토지에는 각각 별개의 등기부가 존재하는데 A토지에 대한 등기부상 면적은 500평이고 1956. 7. 9.접수 김씨 명의의 회복에 의한 이전등기가 마쳐져 있으며 B토지의 등기부상 면적은 400평이고 1956. 7. 9. 접수 이씨 명의의 회복에 의한 이전등기 마쳐진 것으로 되어 있으며 C토지의 등기부상 면적은 100평이고 1956. 7. 9. 박씨 명의의 회복에 의한 이전등기가 마쳐졌다가 1965. 3. 24. 매매를 원인으로 이씨명의의 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 기록되어 있다.
2. 한편 그 지역 일대는 6.25 전쟁을 겪으면서 등기기록과 지적공부 등이 전부 멸실되었다. 그 후 복구되어 현재 소관청에 보관되어 있는 지적도에는 A토지 1,062평이 존재할 뿐 B, C 토지는 존재하지 않는 것으로 되어 있고 토지대장도 1977. 9. A토지에 관한 구 토지대장이 작성된 이래 이에 관한 토지대장만 존재할 뿐 B, C토지에 관한 토지대장은 존재하지 않는다.
3. 정씨는 부동산강제경매절차를 통해 2002년 A토지를 매수하였는데 경매절차에서 경매법원은 A토지의 등기부상 면적(500평)과 토지대장상 면적(1062평)이 불일치하여 토지대장상 면적으로 감정평가하고 그 감정평가액을 기초로 하여 최저입찰가격을 정하였다.
4. 정씨는 A토지를 낙찰받은 후 B, C 토지를 포함한 전체에 울타리를 설치하였는데 이에 B, C토지의 등기부상 소유자였던 이씨의 유일한 상속인인 최씨는 소관청에 토지대장과 지적도 상의 기재사항 잘못이 있음을 이유로 그 정정을 신청하였지만 소관청은 이를 거부하였다.
5. 이에 최씨는 정씨를 상대로 하여 B, C 토지는 A토지로부터 분할된 토지이나 착오로 토지대장이 작성되지 않아 지적공부가 멸실된 토지에 해당하므로 B, C토지는 본인의 소유임을 확인해 달라는 소송을 제기하였다.
등기부상 최초의 등기인 소유권보존등기는 토지대장을 기초로 하여 작성됩니다. 그 후 부동산의 권리관계 변동은 등기부를 중심으로 이루어지고 변경된 등기부를 기초로 하여 토지대장상의 권리관계의 변동이 이루어집니다. 반면에 권리관계 이외의 부동산의 사실적 사항(현황, 지번, 지목 등)은 대장을 중심으로 이루어지고 변경된 대장에 기초하여 등기부의 변경이 이루어집니다.
그런데 등기부는 법원에서 관리하고 토지대장은 행정기관에서 관리하는 까닭에 그 기재사항들이 서로 불일치하는 경우가 많습니다. 기본적으로 양자가 불일치하는 경우에 권리관계는 등기부의 기재가, 권리관계 이외의 사항은 대장의 기재가 우선하게 됨이 원칙입니다. 예를들어 소유권 등의 권리자나 의무자에 대한 관계에 기재는 등기부의 기재를 기준으로 토지대장을 수정하여야 하고 지번, 지목, 현황들의 기재는 토지대장상의 기재를 기준으로 등기부를 수정해야 하는 것입니다.
등기부상 기재의 정정은 변경등기신청, 경정등기신청을 통해 이루어집니다. 반면에 토지대장이나 지적도를 정정하는 절차에 관하여는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 정하고 있는데 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제1항에서는 "토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다."라고 정하고 있으므로 토지소유자는 소관청에 지적공부의 정정신청을 통해 잘못된 사항의 기재를 바로잡을 수 있습니다. 다만 그 정정으로 인해 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 인접토지 소유자의승낙서나 정정을 내용으로 하는 확정판결문을 제출하여야만 토지대장 등의 기재 정정을 할 수 있습니다.
한편 등기부는 최초에 토지대장을 기초로 작성되는 것이므로 어느 토지에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있다면 그 토지의 지적공부가 현재 소관청에 비치되어 있지 않은 경우 등에도 위 소유권이전등기 당시에는 그 지적공부가 비치되어 있었다고 보는 것이 타당하고 또한 토지를 분할하기 위해서는 우선 지적도상에 그 분할될 토지 부분을 분할하고 새로이 토지대장에 등록을 하여야 하므로 그 분할된 토지에 대한 토지대장과 지적도도 존재하고 있었다고 보는 것이 타당합니다.(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다14794판결)
이러한 법리는 소유권 이전등기가 마쳐져 있던 등기기록이 멸실된 후 멸실회복등기가 마쳐져 있는 경우에도 동일하게 적용됩니다.
또한 1필지의 토지가 여러 필지로 분할되어 지적공부에 등록되었다가 그 지적공부가 모두 멸실된 후 지적공부 소관청이 멸실된 지적공부를 복구하면서 종전의 분할된 여러 필지의 토지로 복구하지 못하고 분할 전의 1필지의 토지로만 복구한 경우에도 종전의 분할된 각 토지의 소유자는 지적공부가 복구된 분할 전 1필지의 토지 중 그 소유인 종전의 분할된 토지의 경계를 지적공부상으로 분할할 수 있을 정도로 특정하여 분할 전 1필지의 토지의 일부분에 대해 소유권 확인 또는 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.(대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다20103판결)
결국 위 사안과 같이 A, B, C토지의 등기부 기록이 각각 별도로 존재하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 A토지는 등기기록과 지적공부의 멸실 전에 이미 A, B, C 토지로 분할되어 지적공부에 등록되고 등기되어 3필지의 토지로 나뉘어 존재하였다가 그 후 소관청이 멸실된 지적도를 복구하는 과정에서 A, B, C토지로 북구하지 못하고 A토지로만 복구하였다고 볼 수 있는 것입니다.
따라서 이씨의 상속인인 최씨는 A토지로부터 분할된 B, C토지의 소유자가 본인이라는 주장을 할 수 있고 A토지 소유자인 정씨를 상대로 소유권확인이나 소유권말소등기 소송을 제기하여 확정판결을 받으면 그 확정판결문을 소관청에 제출하고 지적공부 및 지적도 상의 B, C 토지의 장부를 새로 복구시켜 등기부와 토지대장 간의 기재 불일치 문제를 해결할 수 있는 것입니다.
이와같이 등기부와 토지대장은 서로 별도로 작성되는 관계로 불일치 등의 문제가 빈번하기 때문에 등기신청을 할 때 구청이나 시청에 토지분필, 지목변경, 현황변경 등을 하거나 건물증개축을 할 때 많은 불편이 발생하는 것이 사실입니다. 결국 소관청이나 등기소에서 허가신청이나 정정신청을 거부할 경우 당사자들은 법원에 소송을 제기하여 판결을 받는 것이 거의 유일한 방법입니다. 특히 토지대장과 등기부 사이의 기재가 불일치하는 경우에는 공적장부 각각의 특징을 잘 살펴 그 실질에 맞게 올바르게 정정을 할 수 있도록 해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
