농지를 임대한 경우 그 효력과 당사자간 금전관계
농지법상 농지의 임대차와 불법웥인급여
1. 농민인 김씨는 2011. 4. 13. 이씨와 농지법에 따른 농지인 A토지와 그 위의 건물을 2011. 4. 13.부터 2013. 4. 12.까지 연임료 450만 원 상당으로 정하는 임대차계약을 체결한 다음 이씨로부터 1년분의 임료 450만 원을 미리 지급받고 이씨에게 A 농지와 건물은 인도하였다. 이후 이씨는 A농지에 과수와 농작물을 재배하였다.
2. 김씨와 이씨는 이후 임대차기간을 2012. 4. 12.까지 줄이기로 합의하였는데 이씨는 임대차기간이 종료된 이후에도 2013. 3. 22.까지 A농지와 그 위의 건물을 점유하였다.
3. 이에 김씨는 이씨를 상대로 임대차기간이 종료한 2012. 4. 12. 이후부터 2013. 3. 22.까지의 불법점유를 이유로 하는 임료 상당의 손해배상을 구하였다. 이에 이씨는 김씨를 상대로 반소로서 농지법상 농지에 대한 임대차계약은 무효라고 하면서 이미 1년간의 임료로 지급한 450만 원 상당의 부당이득반환을 구하였는데 이에 김씨는 농지의 임대차계약이 무효라면 이씨는 임대차기간이 종료할 때까지 A농지를 무단으로 점유, 사용한 것이므로 이에 따른 임료 상당의 손해액으로서 이씨의 부당이득반환액을 상계한다고 주장하였다.
농지법은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직 취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우와 같이 거기에 열거된 예외사유에 해당하지 아니하는 한 농지를 임대할 수 없고 이를 위반하여 소유 농지를 임대한 사람을 1,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는바 원칙적으로 우리 법은 농지의 임대행위를 금지하고 있습니다.
한편 농지법에서는 농지에 관한 권리의 행사로서 필요한 제한과 의무가 따르고, 농지는 투기의 대상이 되어서는 안 된다고 정하고 있으므로 농지의 임대행위에 대하여는 형사처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 해야 할 것입니다. 즉 농지법상 농지 임대 금지규정은 강행규정에 해당하고 이러한 강행규정에 반한 임대차계약은 무효가 된다고 할 것입니다.(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결)
즉 위 사안에서 김씨와 이씨가 농지법상 농지인 A토지와 건물에 관하여 체결한 임대차계약은 농지법상 강행규정인 농지임대 금지규정을 위반하여 체결된 계약으로서 그 효력은 무효가 되는 것입니다.
임대차계약이 무효가 되었을 경우 문제가 되는 것은 바로 임차인이 임대인에게 임대차 기간 동안 지급한 임료를 임대인이 반환해야 하는 것인지 여부입니다. 만약 농지법상 농지임대금지규정이 강행규정에 해당함과 동시에 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위일 경우에 임차인이 지급한 임료는 불법원인급여에 해당하여 임차인은 임대인에게 임대차계약의 무효를 원인으로 하여 부당이득의 반환을 구할 수 없기 때문입니다. 그런데 위와 같은 사안에서 대법원은 농지임대 금지규정이 강행규정에는 해당하여 무효지만 그 임대차계약에 따른 임차인의 임료지급행위는 불법원인급여에 해당하지는 않는다고 판단하였습니다. 따라서 임차인은 임대인을 상대로 농지임대차계약 무효를 이유로 하여 그동안 임대인에게 지급한 차임의 반환을 구할 수 있는 것입니다.
다만 임차인의 임료반환청구에 대해 임대인이 다시 농지 임대차계약이 무효라면 임대차계약 기간 동안 아무런 권원 없이 타인의 농지를 무단 점유한 것에 대하여 불법점유를 원인으로 하여 임료 상당의 손해배상액으로 상계를 주장할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 농지임대차계약이 무효이고 그 임대차계약에 따른 임차인의 임료 지급행위가 불법원인급여가 아니라고 하더라도 임대인의 농지 임대차행위가 불법원인급여에 해당하는지 여부에 대해서는 별도로 판단해야 되기 때문입니다.
농지 임대차행위가 불법원인급여에 해당하는지 여부에 관하여 대법원은 농지임대차가 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회 통념으로 볼 때 농업 생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수 없다고 하면서 투기 목적의 농지임대차가 아닌 이상에는 농지임대차 행위가 불법원인급여에 해당할 수는 없다고 판단하였습니다.(대법원 2017. 3 15. 선고 2013다79887, 79894 판결)
결국 위 사안에서도 김씨의 A농지 취득 사유가 투기목적이 아니고 김씨로부터 A농지를 임차한 이씨 역시 A농지에서 농사를 지은 이상 김씨의 A농지 임대차행위는 농지임대 무효규정에 따라 무효인 법률행위에는 해당하지만 불법원인급여에는 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다.
따라서 김씨는 이씨의 임대차 기간동안 무효인 임대차계약에 따른 임료의 반환청구에 대하여 이씨가 무효인 임대차계약 기간 동안 무단으로 A농지를 사용하였다는 것은 원인으로 손해배상액을 자동채권으로 상계할 수 있는 것입니다.
따라서 김씨의 임대차계약 기간 이후인 2012. 4. 14.부터 2013. 3. 22.까지의 불법점유를 원인으로 하는 손해배상 청구는 인정될 것이나 이씨의 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 13.까지의 기간동안 지급한 임료의 반환을 구하는 반소 청구는 기각될 것입니다.
이상에서 보는 바와 같이 농지법에 위반하여 체결한 계약이라고 하더라도 그것이 강행규정 위반으로 무효가 된다면 해당 계약의 무효에 따른 금전 관계의 정리는 구체적인 경위 및 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
결국 농지법에 위반하여 계약을 체결한 당사자들이 금전관계를 정리하기 위해서는 농지법에 따른 법리와 계약과정에서 일어난 사정들을 종합적으로 검토해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다
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