부동산 매매계약의 무효와 금전관계 청산
부동산 매매계약이 무효인 경우 이미 지급한 대금의 반환청구가 가능할까?
1. A회사는 2004. 6. 7. B종친회의 회원인 김씨와 甲토지에 대한 매매계약을 체결하고 2005. 3. 16. 甲토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤고 이후 A회사는 甲토지를 담보로 대출을 받아 B종친회에 5억 원, 김씨의 계좌에 5억 원을 각각 매매대금으로 지급하였다.
2. 그런데 이후 B종친회는 A회사를 상대로 甲토지에 대한 매매계약이 종중 총회의 결의 없이 체결된 것이므로 무효라고 주장하면서 A회사의 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송을 제기하였고 B종친회는 해당 소송에서 승소하였다.
3. 이에 A회사는 B종친회에 대해 甲토지에 대한 매매계약은 무효이니 A회사가 이미 B종친회 및 김씨에게 지급한 매매대금의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
4. 이에 B종친회는 A회사와 김씨간의 매매계약은 반사회적 법률행위로서 A회사가 지급한 매매대금은 불법원인급여에 해당하고 설령불법원인급여가 아니라고 하더라도 B종친회는 매매계약에 따란 5억 원의 매매대금만을 교부받았으며 A회사는 적법한 결의없이 매매계약을 체결된 사실을 알면서 돈을 줬기 때문에 매매대금의 반환을 구할 수 없다고 주장하였고 만약 매매대금을 반환의무가 있다고 하더라도 그동안 A회사가 甲토지를 사용한 사용이익과 공제해야 한다고 주장하였다.
종중이나 교회 등의 비법인사단이 재산의 처분행위를 하기 위해서는 총회의 결의를 구비해야 합니다. 만약 종중이나 교회 등의 단체에서 적법한 종중총회의 결의가 없이 매매계약을 체결하는 경우 그 매매계약은 무효가 됩니다. 다만 매매계약이 무효일 경우 매도인이 이미 지급받은 매매대금을 매수인에게 반환해야 하는것인가가 문제인데 이것은 매매계약이 반사회적 계약에 해당하는지 여부와 관계됩니다. 매매계약이 반사회적 계약에 해당된다면 반사회적 계약에 따른 매매대금은 불법원인급여에 해당하여 매수인은 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 없기 떄문입니다.
그런데 매매계약이 반사회적 법률행위가 되기 위해서는 배임행위의 실행행위자와 거래하는 상대방(매수인)의 관여 정도가 배임행위를 유인, 교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 적극 가담하는 수준에 이르러야 합니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677판결) 즉 단순히 매수인이 매도인측의 총회 결의 부존재 사실을 알았다거나 매매계약이 무효로 될만한 사정을 알고 있었다고 하더라도 이러한 행위에 적극가담한 것이 아니라면 그 매매계약은 무효이기는 하나 반사회적인 법률행위에는 해당하지 않는다는 것입니다.
매매계약이 반사회적인 계약에 해당하지 않는다면 매수인은 매매계약이 무효가 됨에 따라 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있고 매도인은 불법원인급여라는 이유를 들어 매수인의 반환청구를 거부할 수 없습니다. 다만 매수인이 매매대금의 반환을 구할 수 있다고 하더라도 그 반환의 상대방은 실제로 매매대금을 받아 이로 인해 실질적인 이득을 얻은 자가 되어야 하는 것이므로 만약 매매대금으로 실질적인 이득을 얻은 자가 매도인이 아니라면 매수인은 매매계약상 매도인이라고 하더라도 매매대금의 반환청구를 하지 못합니다. 뿐만 아니라 매수인이 매매계약체결 당시에는 몰랐으나 매매대금 지급 당시에는 매매계약이 무효이므로 매매대금을 지급할 필요가 없다는 사실을 알았다고 한다면 민법 742조 채무가 없음을 잘 알면서도 돈을 지급한 때(악의의 비채변제)에 해당하여 매수인은 매도인에게 무효에 따른 매매대금 반환을 구할 수 없습니다.
매매계약이 반사회적 계약에 해당하지 않고 실제로 매도인에게 매매대금을 지급하였으며 매수인이 매매계약 당시 매매계약이 무효인 사실을 알지 못하였다면 매수인은 매도인에게 매매계약의 무효에 따른 매매대금의 반환을 구할 수 있습니다. 이러한 경우에도 매수인이 매매계약 체결 이후 매매계약 대상 부동산을 사용, 수익하였다면 그에 따른 사용이익은 매도인에게 반환하여야 되는 경우가 있습니다. 즉 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하는데(민법 201조 제2항) 부동산을 사용함으로써 얻은 이득은 그 토지로 인한 과실과 마찬가지이므로 매매계약이 무효라는 사실을 잘 알면서도 계속하여 부동산을 사용하였다면 그에 따른 임료 상당의 이익을 매도인에게 반환하거나 반환받을 매매대금에서 공제해야 한다는 것입니다.
위 사례에서 A회사와 B종친회 사이의 甲토지에 대한 매매계약은 회원인 김씨가 총회의 결의 없이 체결한 것이기 때문에 무효인 계약에 해당합니다. 다만 A회사는 김씨가 총회의 결의없이 토지를 매도하였다는 사실을 알지 못했기 때문에 그 매매계약이 반사회적 계약에는 해당하지 않습니다. 결국 A회사는 B종친회에 매매계약의 무효에 따른 매매대금의 반환을 구할 수 있습니다.
다만 B종친회는 매매계약에 따름 매매대금 중 5억 원 만을 지급받았기 때문에 A회사는 B종친회가 실질적인 이득을 받은 금액인 5억 원 만을 청구할 수 있고 만약 A회사가 매매대금을 지급한 후 甲토지 점유 개시시나 점유도중 매매계약이 무효가 될 것을 예상하였거나 알았다고 한다면 그때부터의 甲토지에 대한 임료상당의 이익액은 반환받을 매매대금 5억 원 중에서 공제된다고 보아야 할 것입니다.
이와 같이 부동산의 매매계약이 무효가 되면 이에 따른 매도인과 매수인간의 원상회복 절차는 많은 법률적인 부분을 결부되어 상당히 복잡하게 얽히게 됩니다. 따라서 매매계약의 당사자들은 부동산의 매매계약이 무효가 되는 경우라면 어떤 방식으로 원상회복이 되는지에 관하여 충분히 연구하고 이에 대비하여야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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