청산절차를 거치지 않은 가등기에 기한 본등기의 효력은?
가등기담보법에 따른 본등기가 아닌 경우 그 소유권등기의 효력
1. 김씨는 이씨로부터 1억 2천만 원을 빌리면서(연이율 24%) 그 대여원리금을 담보하기 위해 A건물(당시 시가 2억 원)에 관하여 이씨 앞으로 담보가등기를 마쳤는데 이후 이씨는 김씨가 돈을 갚지 않자 김씨와 이행각서(돈을 갚겠다는 취지가 표시되었지만 A건물에 대한 시가, 김씨의 이씨에 대한 채무액, 시가에서 채무액을 공제한 청산금 등은 기재되어 있지 않았다)를 작성하였다. 그 후에도 돈을 갚지 않자 결국 이씨는 위 가등기에 따른 본등기를 마치고 A건물을 박씨에게 매도하여 박씨는 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 이에 김씨는 이씨가 가등기담보법에서 정한 담보권실행 통지와 청산절차를 밟지 않았고 이씨가 주장하는 이율은 대부업법상에서 정하는 이자율로서 대부업자로 등록하지 않은 이씨에게는 대부업법상의 이자율이 적용될 수 없다고 주장하며 이씨와 박씨 앞으로 마친 소유권등기의 말소를 구하였다.
3. 이씨는 소송 중에 김씨를 상대로 청산금평가통지서를 서증으로 법원에 제출하였고 김씨가 소송 중 청산금평가통지서(A토지에 대한 평가액, 선순위 담보권 및 기타 담보 및 채권 원리금의 합계액을 공제하고 나면 남는 청산금이 없다는 취지의 기재가 존재함)를 받았으므로 이씨와 박씨의 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 되었다고 주장하였다.
우리 법제에서는 경제적 약자인 차용금 채무자를 보호하기 위해서 가등기담보등에 관한 법률(가등기담보법)을 두고 있습니다. 가등기담보법은 그 채권이 대여금약정에 따른 대여금 채권이고 약정당시의 목적물 시가가 변제기까지의 차용원리금보다 더 크며 대여금을 담보로 부동산에 가등기를 하였을 경우 적용되는 법률입니다. 따라서 대여금채권이 아닌 매매대금채권이나 공사대금채권을 담보하기 위한 가등기는 가등기담보법이 적용되지 않고 약정당시의 목적물 시가가 변제기까지의 원리금보다 작으면 그 역시 가등기 담보법이 적용되지 않습니다. 가등기담보법이 적용되지 않는 담보가등기는 가등기담보법에서 정하는 절차에 구애받음이 없이 당사자들의 약정에 따라 담보가등기에 기한 본등기를 실행할 수 있습니다.
가등기담보법이 적용되는 담보가등기의 경우 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 하는데 위 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 원리금 채무를 밝혀야 합니다. 위와같은 청산절차를 거치지 않고 채권자가 임의로 담보목적부동산에 대하여 가등기에 기한 본등기를 마쳤다면 그 본등기는 무효가 되는 것이고 가등기담보법에 반하는 당사자들간의 특약은 그 효력이 인정될 수 없습니다.
다만 채권자가 본등기를 실행한 이후에 가등기담보법에서 정한 청산절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 무효의 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있습니다.
위 사례에서 채권자 이씨가 한 담보가등기는 대여금 약정에 따라 채무자 김씨로부터 마친 가등기이고 가등기당시 김씨의 채무액보다 A토지의 시가가 더 높았기 때문에 이씨의 가등기는 가등기담보법이 적용되는 담보가등기에 해당한다고 볼 수 있습니다. 즉 채권자 이씨는 가등기담보법에서 정하는 청산절차를 거친 후에야 비로소 A토지에 대하여 가등기에 기한 본등기를 마칠 수 있는 것입니다. 그런데 채권자 이씨가 본등기를 마치기 전에 작성한 이행각서에는 A토지의 시가평가, 김씨의 이씨에 대한 채무액, 시가에서 채무액을 공제한 청산금 등이 기재되어 있지 않았기 때문에 본등기를 마치기 전에 작성된 이행각서가 가등기담보법에서 정하고 있는 청산통지에 해당한다고 볼 수 없습니다. 따라서 원칙적으로 채권자 이씨가 A토지에 대하여 청산절차 없이 마친 가등기에 기한 본등기는 가등기담보법에 반하는 무효의 등기에 해당합니다.
다만 이씨는 김씨가 소유권을 말소하라는 소를 제기한 이후에 비로소 청산금평가통지서를 김씨에게 보냈고 그 청산금평가통지서는 가등기담보법에서 정하고 있는 청산통지에 해당한다고 볼 수 있기 때문에 만약 이씨의 주장과 같이 실제로 선순위 담보권, 채권원리금을 제외하고 남는 금액이 없다면 그때부터 실체관계에 부합하는 유효한 등기에 해당한다고 볼 수 있습니다.
그런데 채무자 김씨는 소송에서 이씨는 등록된 대부업자가 아니므로 대부업법상의 이율을 적용할 수 없다고 주장하였습니다. 이러한 경우에는 실제로 이씨가 등록된 대부업자로서 대부업법에서 정하고 있는 이자율의 적용을 받을 수 있는지 여부를 살펴보고 만약 이씨가 등록된 대부업자가 아니라면 대부업법상의 이자율을 적용할 수 없으므로 과연 채무자 김씨의 채무액이 실제로 A토지의 시가를 초과하였는지 여부를 파악해 보아야 합니다. 채무자 김씨의 채무액이 A토지의 시가를 미달한다면 이씨는 채무자 김씨에게 그 차액만큼의 청산금을 지급하기 전까지는 여전히 이씨와 박씨의 소유권등기는 무효인 상태가 되는 것입니다.
이상과 같이 대여금 약정에 따른 담보가등기을 실행하는 경우에는 가등기담보법에서 정한 절차를 따라야 합니다. 당사자들간의 별도의 합의가 있다고 하더라도 이러한 합의는 효력이 없고 그 합의에 따라 가등기에 기한 본등기를 마친다고 하더라도 그 본등기는 역시 무효인 등기일 뿐입니다. 따라서 담보가등기권자는 과연 가등기담보법에 따른 본등기의 실행에 문제가 없는지를 담보가등기의무자의 경우에는 가등기에 기한 본등기를 막는 방법에는 무엇이 있는지를 각각 면밀히 검토하여 대처해 나가야 할 것입니다.
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