오랜기간 토지를 점유하고 등기한 경우 시효취득 가능성
소유권등기 말소청구와 등기부취득시효
1. 김씨는 1992. 1. 6. 새벽 사망하였는데 같은 날 김씨로부터 이씨 명의로 A토지에 관하여 1991. 12. 28. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌다.
2. 그리고 2003. 4. 4.에는 이씨에서 김씨 장남의 명의로 2003. 4. 1. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그런데 김씨의 장남은 김씨가 사망하기 이전부터 A토지를 김씨와 함께 경작해 왔고 1992. 1. 6. 이씨 앞으로 소유권이 넘어간 이후 현재까지도 A토지를 실질적으로 점유하면서 농사를 짓고 있었다.(이씨는 김씨의 장남과 인척관계에 있었으며 서로 왕래가 빈번하였다. 특히 김씨의 장남은 이씨에게 소유권이 넘어간 이후에도 계속 A토지를 점유하고 있었음에도 불구하고 이씨에게 이에 대한 차임을 지급한 바가 없었다)
3. 이에 김씨의 딸들은 김씨로부터 이씨로 이전된 소유권등기는 사망 이후에 이루어진 등기로서 무효인 등기이고 이씨의 소유권등기가 무효이므로 이에 터잡은 김씨의 장남으로 이전된 소유권등기 역시 무효라고 주장하며 각각의 소유권이전등기에 대한 말소소송을 제기하였다. 이에 대해 김씨의 장남은 10년이 넘는 기간동안 A토지에 대한 등기와 점유를 유지하여 왔으니 A토지에 대한 등기부 시효취득을 하였다고 항변하였다.
물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리상태 및 권리관계와 일치하는가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과가 생기는 것으로 하는 것을 시효제도라고 합니다. 부동산 소유권 취득시효에는 크게 점유취득와 등기부취득시효로 나눌 수 있습니다. 오랜기간 부동산을 점유만 한 경우 그 부동산의 소유권을 주장하는 것이 점유취득시효이고 점유 뿐만이 아니라 등기부상 소유권의 등기까지 오랜기간 유지한 경우 그 부동산의 소유권을 주장할 수 있는 것이 등기부 취득시효입니다. 점유취득시효와 등기부취득시효의 가장 큰 차이점은 바로 시효취득을 할 수 있는 기간입니다. 점유로 인한 취득시효를 하기 위해서는 20년동안 점유를 유지하여야 하지만 등기부 취득시효의 경우 10년의 기간 동안만 소유권등기와 점유를 유지하면 족합니다.
이 중 특히 등기부 취득시효는 등기부상 소유권 등기가 원인무효로 말소되어야 할 경우 그 원인 무효의 등기를 유효하게 만들어 주는 효과가 생기게 하는 제도입니다. 우리나라에서는 등기부의 공신력(등기부상 소유권자로 기재된 자를 믿고 부동산에 권리설정을 한 자를 보호하는 효력)이 인정되지 않기 때문에 비록 등기부상의 기재를 믿고 부동산을 매수하였더라도 이전 소유권등기가 원인무효인 이상 이를 매수한 자의 등기 역시 무효가 되는 것인데 등기부 취득시효는 원인무효의 소유권을 넘겨받은 자에게 소유권취득의 효과를 생기게 하는 것입니다.
등기부취득시효가 인정되려면 등기권자 및 점유자는 소유의 의사로 평온, 공연, 선의, 무과실의 점유를 하여야 하고 소유권등기 및 점유의 기간이 10년 이상 지속되어야 합니다. 이 중 소유의 의사, 평온, 공연, 선의는 법률에 의해 추정되는 것이므로 등기부취득시효에서 중요한 것은 점유자가 무과실로 점유하고 있었는지 여부입니다. 점유자의 무과실은 추정되지 않기 때문에 등기부취득시효의 무과실에 관한 증명책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있습니다.
원칙적으로 점유자가 그 부동산의 등기명의자로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마치고 인도를 받은 경우에는 점유자의 무과실은 사실상 추정됩니다. 다만 부동산을 매수하는 사람으로서는 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하여야 하므로 이를 조사하였더라면 매도인에게 처분권한이 없음을 알 수 있었음에도 불구하고 그러한 조사를 하지 않고 매수하였다면 그 부동산의 점유에 대하여 과실이 있다고 보아야 합니다. 즉 등기부의 기재 또는 다른 사정에 의하여 매도인의 처분권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있거나 매도인과 매수인의 관계 등에 비추어 매수인이 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 조사하였더라면 별다른 사정이 없는 한 그 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이는 경우에는 매수인이 매도인 명의로 된 등기를 믿고 매수하였다 하여 그것만으로 과실이 없다고 할 수 없는 것입니다.(대법원 1997. 8. 22. 선고 97다2665 판결)
이러한 법리를 바탕으로 위 사례에서 과연 김씨의 장남에게 등기부취득시효가 인정되는지 여부를 살펴보면 이씨는 김씨가 사망한 이후에 김씨로부터 A토지에 대한 소유권등기를 넘겨받았으므로 이러한 등기는 매도인의 사망 이후에 이루어진 등기로서 원칙적으로 원인무효인 등기에 해당하고 원인무효 등기에 터잡아 이루어진 김씨의 장남 소유권 등기 역시 원인무효 등기로 말소되어야 합니다.
한편 김씨의 장남은 소유권등기가 원인무효의 등기라고 하더라도 10년이 넘는 기간동안 점유 및 소유권등기를 유지하여 왔기 때문에 이미 등기부취득시효를 완성하여 소유권을 취득하였다고 항변하나 김씨의 장남이 이씨와 자주 왕래한 사정, 김씨가 이씨에게 매매계약을 체결하면서 이씨가 매매대금을 지급한 사실이 없는 점, 김씨의 장남이 김씨가 사망하기 이전부터 현재까지 계속하여 A토지를 실질적으로 점유하고 농사를 짓고 있었던 점, 김씨의 장남이 계속하여 A토지를 점유하고 있었음에도 이씨가 소유권자인 기간동안 이씨에게 차임을 지급한 사실이 없는 점 등을 종합하면 김씨의 장남은 이씨의 소유권 등기를 신뢰하고 A토지를 매수하였다 하더라도 그것만으로는 피고의 점유가 과실없는 점유라고 할 수 없을 것이고 김씨의 장남은 이씨에게 A토지에 대한 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 것이라고 봄이 타당합니다. 대법원와 위와 같은 사례에서 동일한 취지로 판단하였습니다.(대법원 2017. 12. 13. 선고 2016다248424판결)
결국 김씨의 장남는 과실로 이씨로부터 소유권을 넘겨받았으므로 등기부취득시효는 인정될 수 없고 김씨 딸들의 소유권등기 말소청구는 인정될 수 있을 것입니다.(다만 A토지 중 김씨의 장남 상속분은 김씨 장남의 소유권이 인정되므로 해당부분에 대한 말소청구는 인정될 수 없을 것입니다)
이상과 같이 등기부상 등기가 원인무효일 경우 이에 대한 방어방법으로는 등기부취득시효가 있으나 그 행사요건은 엄격하고 특히 그 등기와 점유 개시 당시에 등기명의인이 무과실이었다는 사정은 취득시효를 주장하는 자가 입증하여야 합니다. 따라서 등기부 취득시효를 주장하는 자는 법률상 등기부 취득시효의 요건을 구체적으로 검토하여 과연 본인이 시효취득을 할 수 있는 자격을 갖추었는지 여부를 신중히 판단하여야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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