폐쇄등기에 대하여 말소등기청구를 할 수 있을까?
폐쇄등기부에 기재되어 있는 소유권이전등기 말소청구의 적법성
1. 김씨는 A토지를 매수하여 1962. 6. 26. 소유권이전등기를 마쳤는데 이씨는 2001. 8. 11.에 A토지의 소유자인 김씨의 의사에 의하지 않고 무단으로 매매를 원인으로 하여 A토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 박씨는 이씨로부터 2010. 3. 17. A토지 중 1/3지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고 최씨는 같은 날짜에 A토지 중 나머지 2/3지분에 대하여 소유권이전등기를 경료하였다.
3. 이후 A토지는 B, C, D 토지로 분할되었는데 A토지가 분할되면서 A토지에 대한 등기기록은 폐쇄되었고 B, C, D토지에 대한 새로운 등기기록이 만들어졌다.
4. 최씨과 박씨는 분할된 B, C, D토지의 지분을 서로 맞바꾸어 독립된 소유권을 갖기로 합의하였는데 이 합의에 따라 최씨는 박씨에게 위 분할된 B토지 중 2/3 지분에 대하여 소유권이전등기를 마쳤고, 박씨는 최씨에게 분할된 C, D 토지 중 1/3 지분에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이로서 B토지는 박씨의 단독소유가, C, D 토지는 최씨의 단독소유가 되었다.
5. 그런데 이후 김씨는 이씨의 소유권이전등기가 본인의 의사에 의하지 않고 이씨가 무단으로 마친 등기이므로 무효인 등기이고 무효인 등기에 터잡은 박씨와 이씨의 소유권이전등기 역시 원인무효인 등기에 터잡은 무효등기에 해당하므로 각각의 소유권이전등기에 대하여 말소청구를 하였다.
부동산등기법 제33조에서는 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급하기에 불편하게 되는 등 합리적 사유로 등기기록을 옮겨 기록할 필요가 있는 경우에 등기관은 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록할 수 있다고 정하고 있습니다. 등기관은 위 규정에 따라 등기기록을 옮겨 기록할 필요가 있는 경우 등기기록에 등기된 사항 중 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 후 종전 등기기록을 폐쇄하게 됩니다. 주로 토지의 분할, 병합에 따라 지번이 변동하는 경우 등기관은 새로운 등기기록으로 옮기게 되는데 이와같이 종전의 등기기록을 폐쇄하고 새로운 등기기록에 옮긴 경우 그 폐쇄된 등기기록을 바로 폐쇄등기라고 합니다.
폐쇄등기는 현재의 등기로서의 효력이 없고 폐쇄된 등기기록에는 새로운 등기사항을 기록할 수도 없습니다. 따라서 폐쇄등기 자체를 대상으로 하여서는 말소등기절차의 이행을 구할 수 없습니다.(즉 원칙적으로 폐쇄등기부의 등기에 대해 말소청구를 하게 되면 그 청구는 부적법하여 소각하판결을 받게 됩니다)
그런데 예외적으로 등기가 원인없이 순차 이전된 상태에서 현재 효력이 있다고 보이는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 후 종전 등기기록을 폐쇄함으로써 진정한 권리자의 등기와 그로부터 원인 없이 이전된 등기가 폐쇄등기로 남게 되는 경우와 같이 새로운 등기기록에 옮겨 기록되지는 못하였지만 진정한 권리자의 권리실현을 위해서 말소등기를 마쳐야 할 필요가 있는 때에는 원인 없이 이전된 진정한 권리자의 등기를 회복하는 데에 필요하여 현재의 등기기록에 옮겨 기록되었을 위와 같은 이전등기를 대상으로 말소등기절차의 이행을 구하는 소는 허용될 수 있습니다.(대법원 2016. 1. 28. 선고 2011다41239판결)
이와같이 폐쇄등기기록에 대한 말소등기 절차는 일단 말소등기절차의 이행을 명하는 판결이 확정되고 현재의 등기기록에 기록되어 있는 등기 중 진정한 권리자의 등기와 양립할 수 없는 등기가 모두 말소되면 등기관은 부동산등기법 제32조 제3항을 유추적용하여 직권으로 위 말소등기절차의 이행을 명하는 판결에서 말소등기 청구의 대상이 된 위 등기를 현재의 등기기록에 옮겨 기록한 다음 그 등기에서 위 확정판결에 기한 말소등기를 실행할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
결국 위에서 본 사례에서 이씨는 무단으로 A토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였기 때문에 이씨의 소유권이전등기는 원인무효의 등기에 해당합니다. 따라서 이씨의 원인무효 등기에 터잡아 소유권이전등기를 마친 박씨 및 최씨의 소유권등기 역시 원인무효의 등기에 해당합니다. 다만 김씨는 이씨에 대하여 폐쇄된 등기부인 A토지에 대한 등기부에 남아있는 이씨의 소유권이전등기에 대한 말소등기청구를 한 것이므로 이씨에 대한 말소등기 청구는 소의이익이 없어 인정될 수 없습니다.(김씨가 이씨에 대하여 적법한 말소등기청구를 하려면 이씨를 상대로 B, C, D토지에 관하여 옮겨 기록되었을 이씨 명의의 등기에 관하여 말소등기청구를 하였어야 합니다)
다만 김씨가 박씨와 최씨에 대하여 말소등기청구를 한 부분은 단순히 폐쇄등기부의 기재 내용에 대한 말소를 구하는 것이 아니라 B, C, D 토지의 등기기록에 옮겨 기록되어 있는 박씨, 최씨 명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 것이므로 이러한 김씨의 청구는 적법하므로 박씨와 최씨에 대한 말소등기 청구부분은 인정될 수 있을 것입니다.
결국 김씨의 말소등기청구에 따라 B, C, D 토지의 등기기록상 박씨와 최씨 명의의 소유권이전등기은 물론이고 이에 터잡은 쌍방간의 지분 교환에 따른 소유권이전등기 역시 원인무효로서 말소될 것입니다.
이와같이 등기기록이 폐쇄되고 새로운 등기기록이 작성되는 경우에는 원칙적으로 폐쇄등기부에 기록된 등기기록에 대한 말소등기 청구는 인정될 수 없습니다. 결국 말소등기청구를 하기 위해서는 결국 폐쇄등기기록과 새로운 등기기록과의 관련성을 살핀 후 새로운 등기기록과 연관시켜 말소등기 청구를 해야만 폐쇄등기에 기재된 등기사항에 대한 말소등기청구의 인용을 받을 수 있을 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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