단순변심의 경우에도 가계약금을 반환받을 수 있을까요?
가계약금 지급 후 계약서를 작성하지 않은 경우 가계약금 반환 가능성
Q : 부동산 계약서 체결 전에 공인중개사 사무실을 통해 직접 현장을 가보니 너무 마음에 들어 충동적으로 가계약금을 입금했습니다.
집에 돌아와 생각해보니 여러가지 사정을 고려해 볼 때 실계약을 체결하지 않는 것이 낫겠다는 판단을 내렸습니다.
이 경우 저는 이미 지급한 가계약금을 반환받을 수 있을까요?
A :
1. 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 지급한 경우 반환받을 가능성
일반적으로 가계약금은 계약서를 쓰기 전에 매도인이나 임대인과 계약의 우선권을 확보하기 위해 미리 이체하는 돈입니다. 그런데 일단 돈을 이체한 이후에 여러가지 사정을 고려할 때 계약을 진행하지 않는 것이 낫겠다는 판단이 들었을 때 가장 걱정하는 것이 이미 지급한 가계약금을 반환받을 수 있는 것인지가 문제입니다. 대부분의 부동산사무실에서는 일단 가계약금을 지급한 이후에 변심하는 경우에는 가계약금이 몰수되는 것이라고 설명하기 때문입니다.
그러나 최근 대법원 판례의 취지에 비추어 보면 가계약금을 교부한 사람이 스스로 계약 체결을 포기한 경우라고 하더라도 매도인이나 임대인을 상대로 가계약금의 반환을 구할 수 있다고 보아야 합니다.(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)
왜냐하면 아직 계약서를 작성하지 않았다면 실제 계약 당사자간 계약이 성립되지 않은 것이고 계약이 성립되지 않은 상태에서 지급된 가계약금은 계약관계가 없이 지급된 원인없는 것이므로 지급한 사람에게 부당이득으로 반환되어야 한다는 것입니다.
2. 계약서를 쓰기 전이라도 구체적인 계약 내용이 합의된 경우 가계약금을 반환받을 가능성
다만 계약서를 쓰기 전이라도 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다거나 문자 등을 통해 구체적인 계약 내용에 대한 의사합치가 이루어진 상태에서 가계약금이 지급된 경우라면 이미 계약은 성립된 것으로 보아야 하므로 계약서 작성을 포기한다고 하여 가계약금의 반환을 구할 수 없습니다.
3. 계약서를 쓰기 전이라도 상호간에 별도의 해약금 약정이나 손해배상예정 약정을 한 경우
뿐만 아니라 만약 가계약금을 지급하기 전에 쌍방이 계약을 포기하면 가계약금을 몰수하거나 배액배상한다는 등의 해약금 약정 또는 손해배상예정 약정을 한 경우라면 계약을 일방적으로 포기한 사람은 상대방에게 가계약금의 반환을 구할 수 없습니다.
다만 가계약금을 포기하는 약정이 있었음이 인정되기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 게약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 합니다.(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결)
4. 가계약금 반환이 가능할지 여부는 가계약금 지급 경위와 쌍방간 이루어진 의사표시 내용을 고려해야
간단히 정리하면 원칙적으로 단순 변심이라 하더라도 가계약금을 지급한 사람은 반환을 요구할 수 있고 지급받은 사람은 이를 그대로 반환함으로서 계약 체결을 거부할 수 있습니다.
다만 위에서 설명드린 것처럼 계약 변심시 가계약금을 포기하거나 배액배상한다는 내용의 구체적인 합의가 존재하는 경우라면 가계약금을 반환받는 것이 불가능할 수 있으므로 구체적인 상황이 애매한 경우라면 변호사와의 상담을 통해 가계약금 반환 가능성에 대해 충분히 검토를 해 법적 대응을 할 필요성이 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2022. 10. 19.
문석주 변호사
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