매수한 건물 일부가 타인 토지를 침범하는 경우 대처방법
건물을 매도한 매도인에 대한 하자담보책임, 손해배상, 매매계약해제 방법
Q : 2년 전에 10억 원에 건물과 대지를 매수하는 매매계약을 체결하였습니다.
그런데 최근 측량해보니 토지의 마당, 정원 일부와 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있다는 사실을 알게 되었습니다.
아직 인접 토지 소유자는 이러한 사실을 알지 못하는 상태이고 특별한 문제제기를 하지는 않고 있는 상태인데 이 경우에도 매수인인 저는 매도인에 대하여 건물과 토지 중 일부가 타인 토지를 침범하고 있다는 점을 이유로 법적책임을 물을 수 있을까요?
A :
1. 매수한 토지 및 건물 일부가 타인 토지를 침범한 경우 법적책임
종종 매매계약 당시 토지 측량을 제대로 하지 않고 건물과 토지를 매수하고 한참 후에야 건물이나 토지 일부가 타인 토지를 침범하는 것을 알게 되는 경우가 있습니다. 이 경우 매수인들은 토지나 건물 일부가 타인 소유 토지를 침범하고 있다는 점을 이유로 매도인에게 법적 책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 고민하게 됩니다.
원칙적으로 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립된 경우에 매도인이 그 경계침범의 건물부분에 관한 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책을 물을 수 있습니다.(대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결)
이에 대해 매도인들은 매수인들이 매매계약 당시 현황 경계와 실제 경계가 일치하는지 여부를 확인해야 할 의무가 있다고 주장하는 경우가 있으나 매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 또는 지적도와의 대조 등 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없습니다.(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결) 따라서 매수인이 매매계약 당시 측량을 하지 않아 침범사실을 인지하지 못한 상태에서 매매계약을 체결했다고 하더라도 매수인들은 여전히 매도인에 대해 침범에 대한 법적 책임을 물을 수 있는 것입니다.
매수인은 하자담보책임을 안날로부터 1년 내에 소를 제기하거나 매매목적물을 인도받은 날부터 10년 이내에 청구를 하면 되는 것이므로 계약일이 상당기간 흘렀다고 하더라도 계약 후 10년이 도과하지 않았다면 매도인에 대해 하자담보책임을 물을 수 있을 것입니다.
2. 매도인의 손해배상책임
매도인은 매도한 토지나 건물 일부가 타인 소유 대지에 속하게 됨으로서 이를 원상복구하기 위한 비용을 매수인에게 배상해야 할 의무가 있습니다. 구체적으로 옹벽이나 건물 일부가 타인 토지를 침범하는 경우 건물을 일부 철거하고 이를 보완하는데 들어가는 공사비용, 인접토지 소유자가 건물철거 및 토지 인도소송을 했을 때 그 소송비용, 지적측량비, 부당이득금 등을 모두 매도인이 배상해 주어야 할 손해에 포함된다고 볼 수 있습니다.
만약 매매계약 내에 쌍방의 채무불이행에 대한 손해배상예정 약정이 있다면 구체적인 손해액을 입증하지 않았다고 하더라도 그 손해배상예정액을 배상해 주어야 할 의무가 있다 할 것입니다.
3. 매수인의 대금감액청구권
인접 토지를 침범하고 있는 건물과 대지 부분은 매매 목적물에 해당되는데 매도인이 이를 매수인에게 이전해주지 못하는 경우 매수인이 해당하는 부분만큼의 대금을 감액청구할 수 있을 것인지가 문제됩니다. 그러나 매수인이 손해배상청구를 하는 것은 별론으로 하고 기존에 매매토지 면적 이외의 부분에 대하여 권리를 이전해주지 못하였으므로 대금이 감액되어야 한다는 주장은 쉽게 성립하기 어려울 것으로 보여집니다. 왜냐하면 애초에 면적을 초과하는 부분은 타인 토지이므로 매매대상물이라고 볼 수 없고 대금을 감액하는 비율도 쉽게 결정하기 어렵기 때문입니다.
4. 매수인의 계약 해제 청구권
만약 건물과 대지 부분 중 상당 비율이 타인의 토지를 침범하여 매수인이 매매계약 목적을 달성하는 것이 도저히 불가능한 상황에 놓여있다고 한다면 매수인은 매도인에 대하여 매매계약 자체의 해제를 청구할 수 있습니다. 매수인은 매매계약 해제를 청구함과 동시에 기존에 입은 손해까지 배상을 청구하는 것도 가능합니다.
만약 매수인이 매수한 건물과 대지 중 일부가 타인 소유에 속한다는 점이 확정되었다면 비록 인접 토지 소유자가 당장 소송을 제기하거나 문제를 삼지 않는다고 하더라도 언제라도 건물철거나 토지 인도를 구할 수 있기 때문에 매도인에게 여전히 법적 책임을 묻는 것은 가능합니다.
이처럼 건물을 포함한 토지를 매수한 매수인들은 하자담보책임에 기한이 있다는 점을 분명히 인지하고 있는 상태에서 매도인에게 신속한 권리구제절차를 밝을 필요가 있습니다. 침범사실을 안 때로부터 1년이 도과하거나 계약약 후 10년이 지난 경우에는 법적책임을 묻는 것이 현실적으로 어려우므로 신속하게 변호사와의 상담을 통해 소송이나 협의를 해나가는 과정을 거칠 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 10. 25.
문석주 변호사
상담문의
02-956-4714
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
