현금청산자의 청산금 지급 소송과 사업지 공제 대응방법
조합의 청산금에 대한 이자지급의무와 사업지 공제 주장의 부당성
Q : 2009에 설립인가를 받은 재건축조합이 사업시행계획인가 후 조합원들을 대상으로 분양신청을 받았습니다. 당시 저는 조합원으로서 분양신청을 했는데 분양신청기간 종료 이후 분양신청을 철회하는 철회서를 조합에 발송하였습니다.(관리처분계획 인가는 이미 이루어졌습니다)
이후 분양계약 체결기간 동안 저는 분양계약을 체결하지 않았고 분양계약 체결기간이 종료되었습니다. 저는 조합에게 제가 소유하고 있던 부동산에 대한 현금청산금을 지급할 것을 요구하였는데 이에 대해 조합은 이미 지출된 사업비와 이주비 대출이자를 공제해야 한다고 항변하면서 청산금을 전혀 지급하지 않고 있습니다.
이 경우 저는 청산금에 이자까지 지급하라는 소송을 조합 상대로 할 수 있을까요?
A :
1. 조합의 청산금 지급의무 발생과 청산금 지급 청구소송
재건축, 재개발 조합의 경우 조합원들이 분양신청을 하지 않은 경우에는 분양신청기간 종료 다음날부터 조합원의 지위가 상실되므로 조합은 분양신청하지 않은 현금청산자들에게 청산금을 지급할 의무가 발생합니다. 한편 분양신청은 하였으나 이후 분양계약체결을 하지 않은 경우에는 분양계약 체결기간 종료 다음날부터 청산금을 지급할 의무가 발생합니다. 청산금은 청산금 지급의무가 발생하는 시점을 기준으로 한 감정평가 금액으로 정해지는 경우가 일반적입니다.
한편 분양신청을 한 조합원이 분양계약 체결 전에 분양신청을 철회한 경우dp 청산금 지급의무가 발생하는 시점이 문제될 수 있습니다. 그러나 이미 분양신청을 한 조합원이 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회했다고 하더라도 해당 분양신청 철회가 그 효력이 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 분양신청한 조합원이 이후에 분양신청을 철회했다 하더라도 조합은 그 조합원에 대해서는 분양계약 체결기간동안 분양계약을 체결하지 않았다면 분양계약 체결기간 종료 다음날에 청산금을 지급할 의무가 발생한다고 볼 수 있는 것입니다.(대법원 2014. 8. 26. 선고. 2013구4293 판결)
2. 청산금에 대한 지연이자 청구 가능성에 대하여
원칙적으로 청산금에 대해서는 지연이자가 발생하기 쉽지 않습니다. 왜냐하면 소유권이전등기서류 교부와 청산금은 동시이행관계인데 소유자가 여전히 토지 등 부동산의 소유권을 보유하고 이행제공하지 않고 있다면 청산금의 지체책임이 발생하지 않는다고 보기 떄문입니다.(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411판결)
다만 재건축이 신탁에 의한 방식으로서 이루어져 소유자들이 이미 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주고 조합에게 부동산을 인도해주었다면 청산금의 지급을 구하는 소송을 제기하는 것이 가능할 것입니다.
뿐만 아니라 현금청산자가 법무사 사무실에 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안에는 조합에 이행지체 책임을 묻는 것이 가능합니다.(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결)
청산금에 대한 이자는 원칙적으로 청산금 지급의무가 발생하는 시점부터 5%의 이자가 부가될 수 있습니다.(개정된 도시정비법은 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있으나 개정법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용하도록 규정하고 있으므로 2013. 12. 24. 이전에 설립된 조합에 대한 이자는 청산금 지급의무 발생시점부터 부가된다고 볼 수 있습니다)
(한편 현행 도시정비법 제73조에 의하면 2012. 8. 2. 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터는 현금청산사유가 발생한 경우에는 관리처분계획 인가 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 하고 그 기간 내에 협의가 성립하지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다고 정하고 있습니다. 만약 위 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등 소유자에게 지연일수에 대하여 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용한 이자를 지급할 의무가 있습니다. 즉 현금청산자는 현금청산금 지급의무 지체에 따른 지연이자청구권 뿐만 아니라 재결신청 매도청구 소송 지연이자청구권도 가지게 되며 위 두 권리를 선택적으로만 행사 가능합니다)
3. 사업비를 공제한 나머지 부분에 대해서만 청산금 지급 주장을 할 수 있는지 여부
보통 조합은 현금청산자에 대해 청산금에서 사업비를 공제해야 한다는 주장을 하는 경우가 대부분입니다. 그런데 사업비는 항상 청산금에서 공제할 수 있는 것이 아닙니다. 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 사업비를 부과할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여 조합은 사업비 공제 주장을 하는 것이 가능합니다.(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결)
조합 총회의 결의나 정관, 약정으로 사업지 공제 내용을 정하는 경우에도 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비만을 공제할 수 있으며 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 합니다. 만약 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 사업비를 공제하는 방식으로 청산금 일부 감액 주장을 할 수 없습니다.
또한 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있습니다.(적어도 분양수익에만 기여하는 비용, 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용, 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등은 공제할 수 없습니다.)
4. 대출받은 이주비 이자가 청산금에서 공제될 수 있는지 여부
이주비 이자는 조합정관 등에서 특별히 정한 바가 없는 이상 조합원이 조합원 지위에서 받는 이익이므로 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 당연히 소급하여 반환해야 하는 것은 아닙니다.(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결) 따라서 조합원 지위 상실전까지의 이주비 이자는 당연히 청산금에서 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 형평의 관념상 조합원지위를 상실한 이후부터 발생한 이주비 이자 금액은 청산금에서 공제될 수 있을 것입니다.
5. 재개발, 재건축 조합의 공제 주장에 대하여 면밀히 검토해 보아야
결국 재개발이나 재건축 조합에서 탈퇴하는 현금청산자들은 조합의 청산금 일부 공제 주장을 무조건 받아들일 것이 아니라 공제 내역에 대한 구체적인 근거를 교부하도록 요구해야 합니다. 공제 근거를 검토 분석한 결과 현금청산자들에게 사업비나 이주비 이자 등을 공제하는 정관 등의 근거가 빈약하거나 현금청산자에게 부과해선 안되는 돈을 사업비 명목으로 공제주장하는 경우 그 공제 주장의 부당성을 강하게 어필하고 조합이 지급하는 청산금을 무조건적으로 수용해선 안 될 것입니다. 경우에 따라서는 선제적으로 청산금의 지급을 구하는 소송을 제기할 필요성이 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2022. 10. 26.
문석주 변호사
상담문의
02-956-4714
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
