토지 저당권 설정 후 건물이 신축되는 경우 경매절차
토지 저당권 설정 후 건물이 신축될 때 채권자가 반드시 취해야 하는 조치
Q : 채무자에게 돈을 빌려주면서 채무자 소유 토지에 근저당권을 설정하였습니다.
그런데 이후 채무자는 토지 위에 건축허가를 받고 건물을 신축하기 시작했습니다.
현재 채무자는 돈을 갚지 않고 있는데 이 경우 채권자는 토지에 대한 저당권에 기한 임의경매를 신청할 수 있을까요?
임의경매 신청시 주의해야 할 부분은 어떤 것이 있을까요?
A :
1. 토지 저당권 설정 후 건물신축
채무자가 채무에 대한 담보로서 토지에 근저당권을 설정해주는 경우가 많습니다. 토지에 건물이 존재하는 경우에는 토지와 건물에 모두 근저당권을 설정하는 것이 일반적이나 건물이 존재하지 않는 나대지인 경우에는 토지에 근저당권을 설정한 후에 건물이 신축되는 사례도 존재합니다.
토지와 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 토지와 건물 모두에 대하여 경매를 신청하여 채권을 회수하면 되므로 특별한 문제가 없지만 토지에만 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 건물이 신축되는 경우에는 채권자가 채권을 어떤 방법으로 회수할 수 있을 것인지에 대하여 문제가 발생합니다. 왜냐하면 토지 위에 건물이 존재하는 경우 토지에 대해서만 경매가 진행되면 그 낙찰가가 현저히 떨어질 위험성이 존재하지 때문입니다.
2. 경매신청 당시 건물의 주벽이나 기둥이 완성되지 않은 경우 경매절차진행
경매신청 당시 토지 지상 건물의 주벽이나 기둥까지 완성되지 않은 상태에서 경매절차가 진행된다면 해당 건물은 법적으로 토지와 분리하여 취급될 수 있는 부동산이라고 볼 수 없으므로 토지를 매수하는 낙찰자는 토지의 부합물로서 건축 중인 건물의 소유권까지 함께 취득할 수 있습니다. 이 경우 토지 소유자가 건축 중인 건물의 소유권을 취득하는 것이 가능하므로 경매절차에서 낙찰가가 크게 낮아질 염려는 없습니다.
따라서 경매절차나 채권자의 채권 회수에 있어서 특별한 문제가 발생할 가능성은 크지 않습니다.[저당권 실행을 방해하기 위해서 채무자가 신축공사를 하고 있다는 고의가 인정된다면 채권자는 저당권 침해를 이유로 건축공사 중지 청구를 하는 것도 가능합니다(대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다47896판결, 대법원 2006. 1. 28. 선고 2003다59454판결)]
3. 경매신청 당시 건물의 주벽이나 구조 등이 완성되어 있는 경우 일괄경매신청
그런데 경매신청 당시 건물이 외벽, 천장, 바닥 등 골조공사가 완료된 상태에서 건물로서의 외관을 갖추고 있다면 해당 건물은 독립된 부동산으로서 별도의 물건이 될 수 있습니다. 그런데 채권자는 토지에 대해서만 저당권을 설정했기 때문에 원칙적으로는 토지에 대해서만 경매를 신청할 수 있고 토지 지상에 건축한 건물에 대해서는 경매를 신청하는 것이 불가능합니다.
이러한 경우를 대비하여 민법 제365조에서는 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 채무자가 토지에 건물을 신축한 때에는 채권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 결국 채권자는 민법 제365조에 근거하여 토지에 대해서만 근저당권을 설정했음에도 불구하고 토지 지상의 건물도 함께 경매신청을 할 수 있는 것입니다.[다만 건축 중인 건물에 대해서 일괄경매신청을 하는 경우에 채권자는 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류(민사집행법 제81조)를 첨부해야 하고 경매신청을 위한 취등록세 등은 채무자를 대신해서 일단 납부해야 합니다, 대법원 1995. 12. 11. 자95마1262 결정, 대법원 1992. 12. 28.자 92그32 결정, 대법원 2005. 9. 9. 자 2004마696결정]
경매절차에서 토지와 건물이 함께 매각이 이루어지기 때문에 건물의 존재로 인해 토지의 매각대금에 영향을 받지는 않게 되는 것이므로 채권자나 채무자에게 어떠한 피해가 발생하지 않을 것입니다.
여기서 중요한 것은 채권자는 건물에 대해서 경매를 신청할 권리만을 갖는 것이지 건물의 매각금액에서 근저당권자로서 배당받을 권리가 있는 것은 아니라는 것입니다. 건물의 매각금액에 대해서도 배당을 받기 위해서는 토지와 별도로 건물에 대한 경매절차에서 배당요구종기까지 배당요구를 해야 할 필요가 있을 것입니다.(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587판결)
4. 일괄경매 신청을 하지 않은 경우 경매절자의 진행
건물의 일괄경매신청권은 채권자의 권리이므로 채권자가 본인의 선택 하에 토지에 대해서만 경매를 진행한다고 하더라도 무방합니다. 토지에 대해 경매를 진행하게 되면 토지의 낙찰자는 토지에 대해서만 소유권을 취득하게 되는데 나대지 저당권이 설정된 후 채무자가 그 위에 건물을 건축하고 경매로 인하여 그 토지와 건물의 소유자가 달라졌다고 하더라도 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립하는 것은 아니므로 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거를 구하는 것도 가능합니다.(대법원 1995. 12. 11자 95마1262결정)
결국 법정지상권이 성립하지 않는 건물이라면 경매절차에서 건물의 존재가 토지의 낙찰금액에 중대한 영향을 미치는 것이 아니므로 채권자가 일괄경매 신청을 하지 않은 채 토지에 대해서만 경매절차를 진행한 후 토지 매매대금에서 채권을 회수하는 것도 가능할 것입니다.
이처럼 나대지에 대해 근저당권을 설정한 후 토지에 건물의 신축공사가 이루어지는 경우에는 채권자 입장에서 여러가지로 고려해야 할 점들이 많습니다. 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않는 경우 토지의 근저당권을 실행하는데 있어 어떻게 효율적으로 대응할 것인지 여부를 신중히 검토하고 선택해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2022. 10. 28.
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