재개발 세입자 보상, 부동산 전문변호사 알려드립니다
재개발 조합이 명도소송을 제기한 경우 임차인이 보상금을 다투는 방법은
이 글을 읽으시는 분들은 지금 재개발이 진행되고 있는 지역에서 거주하는 세입자이거나 영업을 하고 있는 임차인들일 것입니다. 처음 재개발구역이 지정되고 재개발 사업이 진행되면서 거주하는 세입자나 영업을 하고 있는 임차인들은 아래과 같은 물음들을 가지고 있을 것입니다.
"언제 나가야 하는 거지"
"보상금을 얼마나 받고 나갈 수 있는거지"
"보상금을 받기 위해서는 어떻게 해야 하는 거지"
이와 같은 물음들에 대해 부동산전문변호사로서 가장 확실한 답을 드릴 수 있을 것입니다. 특히 재개발 조합으로부터 명도소송을 당하신 세입자나 임차인들은 일단 이 글만 보시면 어떻게 보상금을 받을 수 있을지에 대한 의문이 풀릴 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 주거용건축물의 세입자 보상
정비구역 공람공고일 이전에 재개발구역에서 거주하고 있는 세입자는 원칙적으로 주거이전비와 이사비보상을 받을 수 있습니다. 재개발 조합은 관리처분계획이 인가되고 그 고시가 이루어진 경우에는 재개발 구역의 세입자를 상대로 퇴거를 요구하는 명도소송을 제기할 수 있습니다. 다만 재개발조합이 관리처분계획 인가만 이루어지기만 하면 언제나 세입자들을 상대로 명도를 구할 수 있는 것은 아닙니다. 재개발 조합은 토지보상법에서 정하고 있는 보상을 세입자에게 먼저 해주어야 합니다.
결국 세입자는 주거이전비와 이사비 보상을 받기 전까지는 재개발구역에서 계속 거주할 수 있게 됩니다. 재개발 조합이 보상을 하지 않은 채 명도소송을 제기한 경우라면 세입자는 주거이전비와 이사비 보상 자격이 있다는 점과 아직 보상이 이루어지지 않았다는 점을 입증함으로서 조합의 명도소송을 저지시킬 수 있는 것입니다.(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다 207813판결)
물론 세입자가 적극적으로 행정소송을 통해 주거이전비와 이사비 보상금을 지급할 것을 청구하는 보상금 지급 소송을 제기할 수도 있지만 소송을 먼저 제기하는데에는 상당한 비용이 들어가고 어차피 조합에서 건물을 명도받으려면 보상금을 선행적으로 지급해야 하므로 세입자가 굳이 선제적으로 보상금 지급 소송을 제기할 필요는 없습니다.
2. 영업용 건물의 임차인
한편 정비구역 공람공고일 이전에 사업자 등록을 하였다면 영업용 건축물의 임차인의 경우에도 휴업보상, 이전비 등의 영업보상금을 지급받을 수 있습니다. 다만 영업보상의 경우에는 주거와 달리 주거이전비 등의 경우처럼 명도소송에 대해 선이행으로 영업보상금을 지급할 것을 요구하는 항변을 하는 것이 불가능합니다.(대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결)
따라서 재개발구역내 영업용 건축물의 임차인이 수용재결 등의 절차를 통해 아직 영업보상금을 지급받지 못하였다고 하더라도 조합의 명도소송에서 보상금을 먼저 지급하라는 항변을 하는 것은 어렵습니다. 일단 재개발 구역의 관리처분계획 인가 고시가 이루어지고 조합이 명도소송을 제기했다면 영업용 건물의 임차인으로서는 일단 다른 곳으로 이사를 한 후 수용재결절차나 보상금 증액소송을 통해 다투는 것이 합리적일 것입니다.
솔직히 말씀드리면 재개발 구역의 임차인 보상 문제는 사실 변호사가 반드시 필요한 영역은 아닙니다. 이미 임차인의 주거이전비 등 보상, 영업보상 등은 토지보상법 등에 자세한 보상 기준이 나와 있기 때문에 해당 기준에 맞춰 보상이 되고 있는지 여부를 쉽게 확인할 수 있기 때문입니다.
혼자서 해보고 안되면 그 때 실력있는 변호사를 찾아도 늦지 않습니다. 이 글을 보시고 바로 저희 사무실에 문의하기보다는 블로그 내 여러 글들을 참조하여 보상문제을 해결해보시기 바랍니다.
보상금이 도저히 이해가 안되는 경우, 조합이 명도소송을 제기한 경우, 수용재결 이후 보상금 증액 소송을 고민하고 있는 임차인분들은 저희 사무실로 문의를 해주세요. 확인 후 해결 가능한 문제라면 적극적으로 여러분을 돕겠습니다.
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