재개발 임차인의 명도패소판결 후 주거이전비 주장 가능성
재개발구역 내 임차인의 주거이전비, 이사비 보상과 명도의 관계
Q : 재개발구역 내 주택의 임차인입니다. 최근 재개발 사업 관리처분계획 인가가 났고 재개발조합은 임차인인 저를 상대로 건물명도 소송을 제기하였고 1심에서 승소판결을 받았습니다.
그런데 나중에 알아보니 주거이전비와 이사비를 받을 수 있다는 사실을 알게 되었고 이에 주거이전비 등의 보상을 요구하며 퇴거를 거부하였습니다.
이에 재개발 조합은 저의 퇴거거부로 인해 사업 지연의 손해를 입었다고 주장하며 인도 지연에 따른 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다.
확정판결에서 주거이전비 주장을 하지 못한채 끝났다는 이유로 제가 명도를 거부한 것이 손해배상 사유가 될 수 있을까요?
A :
1. 재개발 구역 내 임차인의 건물명도의무와 재가발 조합의 주거이전비 등 보상의무가 동시이행관계라는 최근 서울고등법원의 판결
과거 블로그 게시글에서 재개발 조합의 명도청구에 대해 세입자는 주거이전비 등의 보상금을 지급해 줄 것을 동시이행 항변으로 주장할 수 있다고 보아야 한다고 설명한 바 있습니다. 그런데 최근 서울고등법원 판결에서도 재개발구역에서 세입자의 명도의무와 재개발조합의 주거이전비, 이사비 등의 보상의무가 동시이행 내지 선이행 관계에 있다는 점을 판시하였습니다.
즉 서울고등법원은 2009년 도시정비법이 점유자에 대해 인도청구하기 위해서는
"도시보상법에 따른 손실보상이 완료될 것"이 필요함을 명시하고 있는 점, 구 도시정비법 및 토지보상법에 따라 주거세입자에게 인정되는 주거이전비 및 이사비 보상을 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 '정비사업의 시행에 따른 손실보상'으로 해석함이 마땅한 점, 주거이전비와 이사비는 정비사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회 보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것으로서 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있는 점 등을 모두 고려하면 사업시행자인 재개발조합이 임차인에게 주거이전비 및 이사비를 지급할 의무는 임차인이 사업시행자인 재개발조합에게 점유 부동산을 인도할 의무와 동시이행 또는 선이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다고 보았습니다.(서울고등법원 2021. 6. 2. 선고 2020나2038141 판결)
결국 최근 하급심 법원 판결의 흐름은 재개발 조합이 주거이전비, 이사비 등을 보상하지 않는다면 임차인은 재개발조합에 부동산을 인도하지 않는다고 하더라도 위법하지 않다고 보는 것인데 이러한 판결들의 취지는 도시정비법 및 토지보상법의 세입자 보상 규정을 종합해 보면 일견 타당한 것이라 할 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222118149781
2. 임차인에 대한 인도판결이 확정된 경우 주거이전비 등 보상 요구의 적법성
그런데 여기서 문제는 임차인이 건물명도 소송과정에서 주거이전비 등의 보상 주장을 하지 않은 관계로 단순 명도 판결이 선고되고 그 판결이 확정된 경우입니다. 임차인이 건물명도 소송에서 주거이전비 등의 동시이행 또는 선이행 항변을 하지 않고 명도 판결이 확정되었다면 이후 임차인은 주거이전비 보상 등의 동시이행을 주장하는 것이 위법한 것인지가 문제되는 것입니다.
그러나 목적물을 인도할 의무가 있는 경우에도 목적물의 점유자가 동시이행항변권을 갖는다면 인도청구를 하는 자가 동시이행의 관계에 있는 자신의 급부를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 점유자의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상 점유자가 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 점유자는 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다.(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결)
또한 이러한 효과는 손해배상책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것이 아닙니다.(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다47438 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결)
결국 임차인이 명도소송에서 동시이행 항변권 등을 실제로 행사하지 아니하여 패소한 판결이 확정되었다고 하더라도 주거이전비 등의 지급의무가 부동산 인도의무와 동시이행 또는 선이행 관계에 있기 때문에 임차인은 명도소송 패소판결 확정에도 불구하고 주거이전비 등의 보상 항변을 하면서 건물의 점유를 이전하지 않을 수 있는 것입니다.
3. 명도를 거부하는 임차인이 손해배상책임을 지는지 여부
주거이전비 등의 보상을 요구하며 재개발 조합에 건물을 명도하지 않는 임차인들의 걱정 중 하나가 명도 지연에 따른 손해배상 책임을 부담하지 않는지 여부가 될 것입니다. 만약 임차인의 명도 거부에 따라 사업지연에 대한 책임을 임차인에게 물을 수 있게 된다면 임차인들은 과도한 손해배상책임을 질 위험성이 있기 때문입니다.
그러나 앞서 살펴본 것처럼 명도 판결이 확정된 후라도 재개발 조합이 주거이전비 등의 보상을 이행하지 않는다면 임차인은 적법하게 주거이전비 등의 보상을 요구할 수 있으며 임차인의 항변이 적법한 것인 이상 임차인의 점유가 불법점유가 아니므로 임차인의 명도 거부로 인해 재개발 사업의 지연손해가 발생했다 하여 이러한 손해의 책임을 임차인에게 돌릴 수는 없는 것입니다.
결국 재개발 조합은 주거이전비 보상을 요구하면서 명도를 거부하는 임차인에게 재개발사업 지연에 따른 손해의 배상책임을 물리는 것이 쉽지 않다 할 것입니다.
이처럼 2009년 도시정비법 개정 후 재개발구역 내 주거이전비, 이사비 등의 보상의무와 명도의무의 관계에 대한 대법원의 명시적인 판결이 나오지는 않았지만 최근 주류적 하급심 판례의 흐름은 위 두 의무의 동시이행 또는 선이행 관계를 인정하는 경향이 많습니다.
따라서 재개발 구역내 임차인의 입장에서는 주거이전비, 이사비 등의 보상주장을 하면서 부동산을 점유할 필요가 있으며 특별한 사정이 없는 한 이러한 주장만으로 재개발 사업 지연에 다른 손해를 배상할 가능성은 크지 않다고 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 21.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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