폐기물이 매립된 토지를 매수한 경우 매도인의 손해배상
폐기물이 매립된 토지의처리비용을 매도인에게 청구할 수 있을까?
Q : 건물을 짓기 위해 토지를 매수하였습니다.
그런데 토지 굴착공사를 하던 중 지하에 폐합성수지, 폐콘크리트 등 100톤 가량의 폐기물이 매립되어 있는 것을 발견하였고 이에 매도인에게 폐기물 매립 사실을 통보한 후 폐기물을 처리하였습니다.
이후 매도인에게 폐기물 처리 비용을 요구하였으나 지급을 거부하고 있습니다. 매도인에게 폐기물 처리비용 전부를 지급받을 수 있을까요?
A :
1. 매수한 토지 지하에 폐기물이 매립되어 있는 경우 토지의 하자에 해당하는지 여부
매매 목적물이 되는 토지는 통상 토지가 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추어야 하며 만약 계약 당시 합의된 품질이나 상태를 갖추지 못한 경우에는 토지의 하자에 해당합니다.
따라서 토지에 매립된 폐기물의 양이 많고 그 처리가 곤란하거나 처리비용이 과다하게 드는 경우에는 토지의 이용에 막대한 지장을 초래하는 것이므로 토지 지하에 다량의 폐기물이 매립되어 있는 토지는 하자가 존재하는 토지라 할 것입니다.
2. 매매 대상 토지에 폐기물이 매립되어 있는 경우 매수인이 매도인에게 취할 수 있는 조치
매매대상인 토지에 폐기물이 매립되어 있는 경우 매수인은 매도인에게 하자담보책임 또는 채무불이행 책임을 물을 수 있으며 이를 근거로 매매계약을 해제하거나 폐기물 처리비용 상당의 손해를 배상할 것을 요구할 수 있습니다.
특히 하자담보책임의 경우에는 무과실 책임이므로 폐기물을 매립한 사람이 매도인이 아니라거나 폐기물이 매립된 사실을 매도인도 알지 못하였다는 사정만으로 책임을 면할 수는 없습니다.
매립된 폐기물의 양이 많아 처리가 불가능하거나 토지로서 이용이 불가능한 상태에 이른 경우에는 매수인은 매도인을 상대로 매매계약 해제를 주장할 수 있고 매매대금 반환과 그에 따른 손해배상까지 청구가 가능합니다. 만약 토지로서의 이용이 불가능하지 않거나 폐기물 처리가 가능한 경우에는 폐기물 처리비용 상당의 손해를 매도인에게 청구할 수 있습니다.
3. 하자담보책임과 채무불이행 책임과의 관계
매매목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임은 별개의 권원에 의해 경합적으로 인정됩니다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하기 위한 비용은 매도인의 하자담보책임과 채무불이행책임에서 말하는 손해에 해당합니다.
따라서 매매목적물인 토지에 폐기물이 매립되어 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있고 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임으로 인한 손해배상으로 청구할 수도 있는 것입니다.(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결, 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결)
다만 채무불이행으로 인한 손해배상의 경우에는 매도인에게 귀책사유가 존재해야 하므로 매도인이 폐기물을 매립했다거나 폐기물이 매립된 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사실이 있어야만 인정될 수 있습니다.
4. 매수인이 토지를 제3자에게 재매도한 경우에도 손해배상책임을 물을 수 있는지 여부
매수인이 폐기물이 매립된 토지를 이미 제3자에게 재매도했더라도 여전히 매도인을 상대로 폐기물 처리비용에 대한 손해배상청구를 할 수 있을지가 문제됩니다.
이에 대해 하자담보책임으로 인한 손해배상청구권은 매수인이 매매 목적물을 인도받은 때 발생하는 것이며 이후 매수인이 다시 토지를 재매도했다 하더라도 손해배상청구권이 소멸되거나 재매수인에게 양도되는 것이 아니므로 여전히 매수인은 매도인에게 폐기물 매립에 따른 손해배상 청구를 하는 것이 가능합니다.(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결)
이처럼 토지에 폐기물 매립으로 인해 토지 자체의 이용이 불가능하거나 손해가 발생한 경우에 매수인은 매도인을 상대로 매매계약 해제 또는 손해배상을 구할 수 있는 것이지만 매도인에게 그 책임을 물을 수 있는 기간에 제한이 있으므로 매수인은 그 사실을 안 때로부터 신속히 권리구제 절차를 밟는 것이 필요합니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 23.
문석주 변호사
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