상가임차인 사망 후 발생하는 임대차 분쟁 해결은?
사망한 임차인의 상속인들과의 보증금 반환 문제와 연체차임 공제
Q : 상가 건물주이자 임대인입니다.
10년 전 상가 점포를 임대하였는데 5년 전부터 조금씩 차임을 연체하던 중 최근 임차인이 사망했다는 사실을 알게 되었습니다.
이후 임차인의 상속인들이 저에게 보증금 반환을 요구하고 있는데 아직 계약기간이 1년 이상 남아있는 상태이고 현재로서는 보증금을 반환할 여력이 없습니다.
이 경우 저는 연체한 차임을 모두 공제하고 즉시 보증금을 반환해야 하는 것인가요?
A :
1. 상가임대차에서 임차인이 사망한 경우 임대차계약이 종료되는 것인지 여부
임대차계약에서 임대인이나 임차인이 사망함에 따라 사망자의 상속인들과 종종 분쟁이 발생되는 경우가 많습니다. 임대인이나 임차인이 사망하게 되면 상호 합의 하에 임대차계약을 종료하고 보증금과 부동산을 반환하는 것이 일반적이지만 상호간에 합의가 제대로 이루어지지 않거나 특수한 사정이 있는 경우에는 합의가 아닌 법적인 판단에 따라 임대차 관계가 정리될 수밖에 없습니다.
민법 제1005조에 의하면 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리 의무를 승계하되 피상속인의 일신에 전속한 것은 승계하지 않는다고 정하고 있습니다. 그런데 상가 건물을 임대차목적물로 하는 임대차계약과 그에 따른 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 재산에 관한 법률관계이지 사망자의 일신전속적인 권리의무라고 볼 수는 없으므로 임대차계약이 곧바로 종료되는 것은 아니고 사망자의 임대차계약에 따른 권리의무가 상속인들에게 포괄적으로 승계된다고 볼 수 있습니다.(대전지방법원 홍성지원 2013. 2. 19. 선고 2012가단6950 판결)
결국 통상적으로 상가의 임차인이 사망했다 하더라도 임대인이 즉시 상속인들에게 보증금을 반환할 의무가 발생하는 것이 아니고 기존 임대차계약 기간 만료일까지 임대차계약은 존속하는 것입니다. 임차인의 상속인들도 계약 종료를 주장할 수 없고 계약 만료일까지는 정해진 차임을 임대인에게 지급해야 합니다.
2. 특수한 상가 영업으로 상속인들이 영업을 계속하는 것이 불가능한 경우의 임대차계약
그런데 문제는 특수한 영업(면허가 필요한 영업, 기술이 필요한 영업)으로서 사망자의 상속인들이 상가에서 영업을 계속 영위하는 것이 불가능한 경우에도 임대차계약은 계약 종료일까지 계속 유지되어야 하는 것인지 여부입니다. 사망한 임차인 상속인들의 입장에서는 영업 자체가 불가능한 경우에도 계약기간 종료일까지 월세를 지급하는 것이 부당하다고 생각할 수밖에 없습니다.
그러나 위에서 본 것처럼 상가 임대차관계는 재산상의 권리, 의무 관계이고 그 속성이 일신전속적이라고 보기 어려우므로 영업이 불가능하다는 사정만으로 임대차계약의 당연 종료를 주장할 수는 없을 것입니다. 다만 영업이 불가능하여 임대차가 계약 목적을 달성하기 어려운 경우라면 임차인의 상속인들은 임대인을 상대로 영업 자체가 불가능한 사정을 이유로 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환해 달라는 의사표시를 하는 것이 가능할 수 있습니다. 이러한 해지는 당연 종료가 아니고 상속인들의 해지 의사표시에 따른 종료에 해당할 것입니다.
3. 임대차보증금에서 연체차임의 공제
임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있습니다.(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결) 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니고 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없습니다.(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결, 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결)
결국 임대인은 연체차임을 공제할 것인지 여부를 계약기간 중에 미리 밝힐 필요는 없으며 추후 임대차계약 종료 시 연체한 차임액을 공제한 후 보증금을 반환하면 되는 것입니다. 임차인의 입장에서도 보증금이 남아있다고 하여 차임을 지급할 의무가 소멸하는 것이 아니며 차임을 연체함에 따른 불이익(갱신요구권 소멸, 권리금 회수기회 소멸)을 부담할 위험이 있으므로 보증금 잔존 유무와 관계없이 차임을 제때 지급하는 것이 필요합니다.
4. 차임을 연체하고 3년이 지난 후에도 보증금에서 연체한 차임을 공제할 수 있는지 여부
문제는 시효가 완성된 연체차임도 임대차계약 기간 종료 시 보증금에서 공제하는 것이 가능한지 여부입니다. 원칙적으로 차임채권은 단기소멸시효인 3년의 도과로 소멸하는 것이며 시효 기산점은 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 볼 수 있습니다.(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결)
결국 연체차임이 발생 후 3년이 도과하면 시효로 소멸하여 임차인에게 직접 청구할 수 없는 것인데 보증금에서의 공제도 불가능한 것인지 문제되나 임대인과 임차인 사이의 묵시적 의사를 감안하면 민법 제495조 유추적용에 따라 3년이 지난 연체차임이라고 하더라도 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 볼 수 있는 것입니다.
결국 위 사례에서 임대인은 임차인의 사망에도 불구하고 임대차계약기간 만료일에 모든 연체차임을 공제한 후 나머지 보증금만 상속인들에게 반환하면 되는 것입니다. 계약 기간 중 상속인들이 영업을 하지 않았다는 사정만으로 차임지급의무가 면제되는 것은 아닙니다.
이처럼 임대차관계에서 임차인이 사망한 경우 상속인들과늬 임대차 정리 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 많습니다. 상속인들과 원만한 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋으나 최종적으로 협상이 결렬될 경우에는 법적 분쟁에 대비해 충분한 준비를 하는 것이 필요합니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 28.
문석주 변호사
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