명의신탁 부동산을 제3자에게 무단처분했다면
명의신탁 부동산을 무단처분한 경우 실소유자의 구제방안
Q : 시골에 한 임야를 소유하고 있다가 동생에게 소유권등기를 명의신탁하였습니다.
그런데 이후 동생은 같은 동네 친구에게 명의신탁한 부동산에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 경우 저는 명의신탁했던 부동산의 소유권을 회복할 수 있을까요?
만약 소유권을 회복하지 못한다면 무단 처분한 동생을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
Q :
1. 양자간 명의신탁의 효력 및 실소유자의 소유권 반환 청구 방법
원래 실소유자가 부동산의 소유권 등기를 하고 있다가 제3자 명의로 명의를 신탁한 경우 이를 양자간 명의신탁 이라고 합니다. 양자간 명의신탁도 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 그 신탁약정은 무효에 해당합니다. 따라서 신탁약정 해지를 원인으로 소유권이전등기 청구를 하는 것은 불가능하지만 소유권에 기해서 소유권이전등기말소청구나 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구는 가능할 수 있습니다.(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결)
다만 명의신탁 약정이 부동산실명법 제2조 제1호, 제8조에 의해 유효한 경우에는 신탁관계의 종료를 원인으로 소유권이전등기를 청구하는 것도 가능합니다. 소유권에 기한 소유권이전등기청구나 신탁관계종료를 원인으로 하는 소유권이전등기청구는 청구원인을 달리하는 별개의 소송이므로 각각 별개로 청구하더라도 기판력이나 중복된 소제기에 해당하는 것은 아닙니다.(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다55171 판결)
2. 명의를 수탁받은 부동산명의자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 부동산 소유권 반환 청구 가능성
명의신탁약정이 무효라고 하더라도 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 즉 명의수탁자가 명의신탁 사실을 모르는 제3자에게 신탁 부동산을 처분한 경우에 실소유자는 소유권을 이전받은 제3자를 상대로 소유권회복을 위한 소유권이전등기청구를 구하지 못하는 것입니다.
다만 소유권등기를 이전받은 제3자가 실소유자로부터 소유권반환청구가 들어올 것을 대비하여 명의수탁자로부터 소유권이전등기를 미리 빼돌린 것이라고 볼만한 사정이 있는 경우라면 제3자로의 소유권이전등기를 강제집행을 피하기 위해 명의수탁자와 제3자 사이의 통정허위표시에 의한 소유권이전등기라 할 것이므로 그 소유권이전등기를 무효이고 그 경우 실소유자는 제3자를 상대로 소유권이전등기말소 청구 및 명의수탁자를 상대로 소유권 회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있는 것입니다.(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다55171 판결)
명의수탁자와 제3자 사이의 소유권이전등기가 통정허위에 해당되는 것으로 판단되는 기준들은 여러가지가 있습니다. 예를 들어 1) 실제 둘 사이에 매매대금일 오고가지 않은 경우, 2) 시세에 비해 현저히 저렴한 매매대금을 주고받은 경우, 3) 제3자가 소유권을 이전받았다가 다시 명의수탁자 측에 소유권이전등기를 반환한 경우, 4) 제3자가 명의신탁 사실을 잘 알고 있는 사람인 경우 등에는 소유권이전등기가 실소유자의 소유권반환청구를 막기 위한 통정허위표시라고 볼 여지가 많은 것입니다.
3. 제3자에게 처분한 명의신탁 부동산의 소유권 회복이 불가능한 경우 부당이득반환 또는 손해배상청구
만약 명의수탁자의 제3자에게 대한 명의신탁 부동산 처분이 통정허위 표시에 해당하지 않고 궁극적으로 유효에 해당하는 경우라면 실소유자는 부동산을 무단 처분한 명의수탁자를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
즉 부동산의 소유권은 신탁자에게 있고 수탁자는 신탁자에게 등기말소 또는 등기이전의 의무를 지기 때문에 부동산을 제3자에게 처분하면 신탁자에 대하여 위법행위가 되고 신탁자는 처분 당시 부동산 시가 상당의 손해를 입었다고 볼 것이므로 실소유자는 부동산을 무단 처분한 명의수탁자에게 시가 상당의 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다.(대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결)
이처럼 소위 "양자간 명의신탁"의 경우에 실 소유자는 신탁부동산을 무단처분한 명의수탁자를 상대로 소유권회복 자체를 구할 수도 있으며 소유권회복이 불가능한 경우에는 시가 상당의 손해배상 청구를 할 수도 있으므로 명의신탁 실소유자는 구체적으로 본인의 명의신탁이 어떠한 유형에 해당하는지 여부를 잘 살펴 적절한 권리구제 방법을 모색해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 18.
문석주 변호사
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