사망 후 마쳐진 소유권이전등기의 무효와 등기부취득시효
사망자 명의로 마쳐진 소유권이전등기 무효와 관련된 문제들
Q : 아버지가 1994. 3. 6. 새벽 경에 사망하였는데 당일 아버지 소유 부동산은 다른 형제 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고 이후 2003년에 다시 또 다른 사람 명의로 소유권등기가 이전되었습니다.
이 경우 저는 현재 부동산 소유권 등기자를 상대로 소유권등기 말소소송을 제기할 수 있을까요?
만약 소유권이전등기 말소가 불가능해진 경우에는 아버지로부터 임의로 소유권 등기를 마친 형제를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 사망자 소유 부동산이 사망 후 소유권 이전된 경우 그 소유권 이전등기의 유효성
원칙적으로 사망자는 본인의 의사에 따라 소유권이전등기 신청을 하는 것이 불가능합니다. 그런데 만약 전 소유자가 사망한 이후에 그 명의로 신청되어 마쳐진 소유권이전등기는 특별한 사정이 없는 한 원인무효의 등기라고 볼 것입니다. 따라서 사망자 명의로 신청되어 마쳐진 등기의 유효를 주장하는 자는 예외적으로 그 소유권이전등기가 유효함을 직접 주장, 입증해야 합니다.
2. 사망 후 소유권이전등기가 마쳐졌더라도 그 등기가 유효한 예외적인 경우
사망자가 사망한 후 접수된 소유권이전등기라 하더라도 그 등기가 유효한 예외적인 경우가 있습니다. 소유권이전등기의 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안에 등기의무자에 대하여 상속이 개시된 경우에 피상속인이 살아있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 신청한 경우 또는 등기신청을 등기 공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우와 같은 특별한 사정이 인정되는 경우에는 사망후 등기라 하더라도 그 유효성이 인정될 수 있습니다.
다만 위와 같이 예외적으로 사망 후 등기가 유효하다는 사정은 소유권등기의 유효성을 주장하는 측에서 주장, 입증해야 합니다.
3. 사망 후 마쳐진 소유권이전등기에 터잡아 다시 소유권을 이전받은 자의 등기부 취득시효
사망 후 마쳐진 소유권이전등기가 무효이면 원칙적으로 그 원인무효 등기에 터잡아 다시 소유권이전등기가 마쳐진 경우에 그 소유권이전등기도 무효에 해당합니다.
그런데 만약 그 소유권이전등기가 등기부 시효취득 요건에 따라 등기 후 10년의 기간동안 과실없이 자기 소유 의사로 점유하였다면 소유권이전등기 말소 주장에 대항할 수 있게 됩니다.
특히 등기부 취득시효에 있어서는 점유의 개시에 과실이 없었다는 사실을 증명할 책임이 그 등기의 유효를 주장하는 자에게 있으므로 등기부 취득시요 완성을 주장하는 측에서는 전 매도인이 실제 소유자로 오인한 데에 과실이 없어야 하는 점이 중요한 것입니다.
그런데 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 일반적으로 등기부의 기재가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없을 것이므로 등기부상 소유자로부터 소유권이전등기를 넘겨 받았다면 원칙적으로 등기부 시효취득을 주장하는 것이 가능하다고 볼 수 있습니다.(대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다13052 판결, 대법원 2017. 12. 13. 선고 2016다248424 판결)
4. 등기부 취득시효가 인정되지 않는 예외적인 경우
그런데 만일 등기부의 기재 또는 다른 사정에 의하여 매도인의 처분권한에 대하여 의심할 만한 사정이 있거나 매도인과 매수인의 관계 등에 비추어 매수인이 매도인에게 처분권한이 있는지 여부를 조사하였더라면 별다른 사정이 없는 한 그 처분권한이 없음을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이는 경우에는 매수인이 매도인 명의로 된 등기를 믿고 매수하였다 하여 그것만으로 과실이 없다고 할 수는 없습니다.(대법원 1997. 8. 22. 선고 97다2665 판결, 대법원 2017. 12. 13. 선고 2016다248424 판결)
즉 사망 후 이루어진 원인무효 등기와 관련하여 가까운 친척이거나 가족 관계에 있는 자로서 원인무효 등기라는 사정을 쉽게 알았을 것이라고 볼 여지가 있다면 등기부 시효취득 주장은 인정되기 어려운 것입니다.
5. 소유권 회복이 불가능한 경우 손해배상청구 가능성
위처럼 등기부 취득시효가 인정된다면 사망자의 상속인들은 사망자 소유 부동산의 소유권을 회복시키는 것이 불가능합니다. 이처럼 소유권 자체를 회복하는 것이 불가능한 경우 그 소유권 회복 불가능의 손해를 위법한 방법으로 소유권이전등기를 마친 자를 상대로 손해배상청구 하는 것이 가능할 것인지가 문제됩니다.
사망자로부터 위법한 방법으로 소유권이전등기를 마친 후 그 부동산을 전전 매수한 제3자의 등기부 시효취득이 인정됨으로써 소유자가 소유권을 상실하게 된 경우 무권리자의 위법한 등기 경료행위가 없었더라면 소유자의 소유권 상실이라는 결과가 당연히 발생하지 아니하였을 것이고 또한 이러한 소유권 상실은 위법한 등기 경료행위 당시에 통상 예측할 수 있는 것이라 할 것이므로 무권리자의 위법한 등기 경료행위와 소유자의 소유권 상실 사이에는 상당인과관계가 있다고 할 것입니다.(대법원 1993. 6. 11. 선고 92다50874 판결, 대법원 208. 6. 12. 선고 2007다36445 판결)
결국 사망자의 상속인은 소유권회복이 불가능한 경우 사망후 위법한 방법으로 소유권이전등기 행위를 한 자를 상대로 손해배상 청구를 함으로서 손해를 보전할 수 있는 것입니다.
이처럼 사망자의 사망 후 이루어진 등기와 관련된 법적 분쟁은 종종 발생하고 있습니다. 사망자의 부동산 등기와 관련하여서는 이미 대법원 판례를 통해 법리가 정리된 바 있으므로 구체적인 사실 관계를 면밀히 살펴 등기의 유효성 및 손해의 보전 가능성을 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 16.
문석주 변호사
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