재개발 구역 주택 지분소유자의 분양권 취득가능성
재개발 구역 내 단독, 연립, 다가구 주택 지분권자의 분양권
Q : 저는 재개발 구역 내 단독주택 중 대지 일부와 건물 일부에 대해 공유지분을 소유하고 있습니다.
현재 단독주택은 여러가구가 살고 있고 각각 방과 화장실이 독립적으로 존재하는 등 분리되어 있는 상태입니다.
그런데 최근 조합이 관리처분계획을 정하면서 저에게 분양권을 부여하지않고 현금청산자로 분류하였습니다.
저는 분양권을 받지 못하는 것일까요? 조합의 현금청산처분을 다툴 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까요?
A :
1. 2인 이상이 1주택을 공유하는 경우 분양권 부여
주택 중에는 하나의 등기부로 구성된 단독주택 또는 다가구주택이나 실제로는 공유지분을 공유하면서 독립적인 주거 생활을 유지하고 있는 경우가 많습니다. 특히 재개발구역으로 지정된 지역은 과거에 지어진 주택들이 많기 때문에 구분등기를 하지 않고 지분 등기를 공유하면서 각각 독립된 주거를 소유하는 형태가 상당히 많은 것입니다.
그런데 원칙적으로 도정법 제76조 제1항 제6호는 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1 주택만 공급하도록 규정하고 있고 서울특별시 정비조례 제36조 제2항 제3호도 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 규정하고 있습니다. 즉 원칙적으로 하나의 토지나 건물을 공유하고 있는 2인 이상의 공유지분권자들은 통틀어 하나의 분양권만 부여받을 수 있는 것입니다.
2. 정비조례에 따른 공유 지분권자들의 분양권 부여 예외
다만 하나의 부동산을 공유하고 있는 공유지분권자들이라도 지분권자들 각각 분양권을 부여받을 수 있는 경우가 있습니다. 서울특별시 정비조례 부칙 제7조에서는 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택에 대해서는 그 예외를 인정하여 개별 분양대상자격의 범위를 넓혀주고 있는 것입니다. 즉 1997. 1. 15. 전에 가구별로 지분 소유권이전등기를 필한 다가구주택은 비록 각각이 공유지분권자이지만 가구별로 각각 분양권을 부여해주는 것입니다.
3. 공유 지분권자들에게 각각 분양권을 부여하기 위한 요건
하나의 주택을 공유하고 있는 공유지분권자들이 분양권을 각각 부여받기위해서는 1997. 1. 15. 이전에 각 가구별로 지분이전등기를 마쳐야 할 뿐만 아니라 주택 설계 및 건축 당계에서부터 실제로 독립된 구조를 가지고 있고 그에 상응한 지분등기 또는 구분등기를 통하여 독립적으로 거래되어 있는 '사실상의 다가구주택'에 해당하는 가구에 한합니다.
만약 각 가구가 점유하고 있는 면적이 소유하고 있는 지분비율과 상응하지 않거나 사회통념상 당해 가구가 다른 가구와 독립적으로 거래되고 있지 않다고 여겨지는 경우에는 각각 분양권이 부여되지 않는 것입니다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008두22853 판결, 서울행정법원 2008. 9. 10. 선고 2007구합44115 판결)
4. 공유지분권자가 현금 청산을 다투고 분양권 부여를 요구하기 위해 취할 수 있는 조치는?
재개발사업의 경우 재개발구역 내 토지 및 건물의 소유자는 분양권을 받을 수 있는지 여부를 불문하고 조합원으로서 인정됩니다. 재개발 조합원이 분양권을 취득할 수 있는지 여부는 결국 조합의 관리처분계획에서 최종 결정되는 것이므로 재개발 조합원이 조합의 분양권 미부여 처분에 대해서 다투려면 관리처분계획이 수립된 이후에 행정소송으로 관리처분계획 취소소송을 제기해야 합니다.
관리처분계획 취소소송을 통해 현금청산자로 결정한 처분을 취소하고 독립된 분양대상자로 인정한다는 판결을 받게 되면 공유지분권자를 해당 판결을 근거로 조합에 분양권 부여를 요구할 수 있고 기속력에 따라 재개발조합은 지분권자에게 분양권을 부여해야 하는 것입니다.
이처럼 실제 단독주택 또는 다가구주택의 공유지분권자에게 분양권이 나오는지 여부를 구체적으로 해당 주택의 건축물대장, 주택 건축 이후 거래 방법, 각 세대 별로 구조가 독립적인지 여부 등을 종합해서 판단해 보아야 하고 일률적으로 분양권이 나올 수 있는지를 명확히 결정하기 어렵습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 14.
문석주 변호사
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