공유부동산을 무단 임대한 자에 대해 청구할 수 있는 돈
공유 건물, 토지를 무단임대한 자에 대해 받을 수 있는 돈의 액수는
Q : 아버지가 사망하시면서 다가구 주택이 있었는데 별도의 상속등기를 하지 않은 채 1년의 시간이 지났습니다.
그런데 형제 중 1명이 다가구 주택을 독단적으로 관리하면서 다른 상속인들과의 협의 없이 임대차계약을 체결하고 보증금 및 월세를 받고 있습니다.
이 때 다른 상속인들은 독점적으로 임대료를 취하고 있는 형제를 상대로 손해배상이나 부당이득을 청구할 수 있을까요? 금전을 청구할 수 있다면 구체적으로 얼마를 받을 수 있을까요?
A
1. 공유자 중 일부의 무단 임대행위
부동산의 공유자들은 부동산의 모든 부분을 자신의 지분 범위 내에서 이용하고 사용할 수 있습니다. 그런데 만약 부동산의 공유자 중 일부가 공유 부동산을 독점적으로 점유, 사용한다면 그 독점 사용 공유자는 다른 공유자들에 대해서 자신의 지분 범위를 초과하는 부분에 대한 사용료를 지급해야 합니다.
공유지분은 부동산의 특정 부분을 가리키는 것이 아니므로 공유지분권자 중 일부가 전체 지분 중 자신의 지분 비율에 따라 부동산 중 일부를 독점 점유한다 하더라도 다른 공유자들과의 관계에서 사용료를 지급해야 할 의무를 면하는 것은 아닙니다.
2. 공유지분을 초과하여 독점 사용하고 있는 부분에 대한 부당이득반환청구 및 불법임대행위에 따른 손해배상청구
특히 부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이 됩니다.
뿐만 아니라 일부 공유자의 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위에도 해당하므로 그에 따른 손해를 배상할 의무가 있습니다.(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결)
3. 무단임대인에 대해 청구할 수 있는 구체적인 돈의 범위
앞서 본 것처럼 공유부동산의 일부 공유자가 다른 공유지분권자들의 동의 없이 부동산을 무단 임대한 경우 부당이득반환의무나 불법행위에 따른 손해배상 의무를 부담합니다.
구체적으로 반환받을 수 있는 돈의 범위와 관련하여 무단임대행위를 한 자가 반환해야 할 부당이득은 타인에게 건물을 임대하고 실제로 수령한 차임액 및 임대보증금의 이자 상당액이라고 볼 수 있습니다. 그러나 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이며 보증금 자체의 반환을 구하는 것을 불가능합니다.(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결)
반면 무단임대 불법행위에 따른 손해배상금은 무단 임대자가 부동산을 무단으로 점유, 사용함으로 인하여 다른 공유지분권자가 부동산을 자신의 지분 범위에서 통상적인 방법으로 점유, 사용하지 못한 데 따른 손해를 배상하는 것입니다.
결국 위 부당이득반환법리와 불법행위 손해배상 법리를 종합하면 무단임대자를 상대로 청구할 수 있는 돈은 부동산을 통상적인 방법으로 점유, 사용하여 얻을 수 있는 이익, 즉 통상 차임액 전부가 손해배상으로 인정되어야 하며 무단임대인이 임차인들로부터실제로 수령한 차임액이나 임대보증금에 대한 이자 상당액의 범위로 손해배상액이 제한되는 것은 아닙니다.(서울고등법원 2018. 7. 6. 선고 2016나2032863 판결, 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결)
다만 무단임대행위자가 통상 임료 상당액 이상으로 임대차계약을 체결하고 차임을 수령하였다고 하더라도 다른 공유지분권자의 손해는 사회통념상 손실자가 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익 상당액이므로 통상 임료 상당액을 초과하는 차임을 기준으로 공유지분 비율의 차임액의 반환을 구할 수는 없습니다.
간단히 정리하면 결국 다른 공유지분권자들이 무단임대행위자를 상대로 청구할 수 있는 돈은 무단임대자가 받은 돈 액수에 구애됨이 없이 임료 감정을 통한 통상 임료감정액이라고 할 것입니다.
4. 임료 상당액에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부
다른 공유자들의 동의 없이 건물을 무단 임대하는 경우 이러한 무단 임대행위자는 민법 제748조 제2항에 따라 악의의 수익자에 해당하므로 그 반환해야 할 임료 상당액에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 결국 무단임대자는 공유 부동산을 임대하여 임차인들로부터 차임을 지급받을 때마다 연5%의 비율로 계산한 이자를 부가하여 다른 공유지분권자들에게 반환해야 할 의무가 발생하는 것입니다.
5. 결론 - 공유부동산의 무단임대행위자에 대해 청구할 수 있는 돈은 실제 수령하는 차임이 아니라는 점을 기억해야
공유부동산의 무단임대자에게 청구할 수 있는 돈은 단지 그 무단임대자가 실제 수령하는 차임을 기준으로 하는 것이 아니라는 점을 분명히 기억해야 할 것입니다. 실제로 많은 무단 임대인들이 다른 공유지분권자들의 청구가 들어올 것을 미리 대비하여 실제와 달리 현저히 저렴한 차임을 설정하는 경우가 많은데 무단임대인이 현저히 저렴한 차임을 설정했다고 하여 다릉 공유자들이 여기에 구애받을 필요는 없다는 것입니다.
뿐만 아니라 무단임대인에게 청구할 수 있는 부당이득 또는 손해배상금에는 지연이자 역시 부가할 수 있다는 점을 기억하여 돌려받을 수 있은 금액을 돌려받지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 주의를 기울여야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 11.
문석주 변호사
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