오피스텔, 호텔, 상가의 분양대금 반환 가능성은?
신탁된 부동산의 신탁회사에 대한 분양대금반환청구
A : ㄱ시행사는 오피스텔 신축 사업을 진행하면서 ㄴ신탁사와 관리형토지신탁계약을 체결하였습니다.
이후 저는 ㄱ시행사 및 ㄴ신탁사와 분양대금 3억 원의 분양계약을 체결하였습니다.
그런데 건물에 큰 기둥이 존재하고 수분양자들 동의 없이 외벽의 중요한 설계변경이 이루어졌다는 사실을 확인한 후 분양계약을 해제하고 분양대금 반환청구를 하려고 합니다.
저는 누구를 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 있을까요? 또 분양대금 반환 소송을 제기하는 경우 분양대금 반환소송이 어떻게 진행되는 것인가요?
A :
1. 오피스텔, 수익형 호텔, 상가의 신축사업과 신탁계약
요즘 오피스텔, 수익형 호텔, 상가를 신축, 분양하는 사업을 하는 시행사는 대부분 신탁회사를 통한 신탁제도를 이용하여 사업자금을 마련합니다. 시행사는 일단 금융기관으로부터 대출을 받아 사업대상 토지를 매수한 후 토지를 담보로 제공하는 방법으로 사업대상토지를 신탁사에 신탁하고 금융기관에 우선수익권을 부여합니다. 만약 신축 및 분양사업이 제대로 이루어지지 않고 좌초되는 경우 신탁사는 신탁된 토지나 건물을 공매에 넘겨 처분하고 그 처분대금을 금융기관 등 우선수익권자들에게 분배합니다.
이처럼 대부분의 부동산 개발사업에서 신탁이 활용되면서 신탁제도는 급격한 발전을 하고 있으며 신탁계약의 종류도 다양해 지고 있습니다. 일반적으로 부동산개발사업에서 활용되는 신탁은 담보신탁, 토지신탁, 분양형관리신탁이 있습니다.
담보신탁은 시행사가 사업주체 및 분양자가 되어 분양계약을 체결하므로 분양계약상 모든 책임이 시행사에게 있습니다.
이에 반해 토지신탁은 신탁자가 매도인이자 분양자가 되어 수분양자와 분양계약을 체결하므로 신탁자가 분양자로서 분양계약상 책임을 부담합니다.
분양관리신탁은 담보신탁과 유사한 방식인데 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 신탁을 정산할 때 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산할 것을 정하고 있는 신탁계약입니다. 분양관리신탁도 담보신탁와 유사한 방식인 이상 신탁을 정산할 때를 제외하고는 담보신탁과 마찬가지로 신탁자가 분양계약상의 직접적인 책임을 부담하지 않는 것으로 보고 있습니다.
2. 신탁계약 종류에 따른 분양대금 반환 의무자
분양계약을 체결한 수분양자는 건물이 완성되기 전에 홍보책자와 모델하우스만을 보고 거액의 분양대금을 납입하게 됩니다. 그런데 실제 신축된 건물이 기존 홍보책자나 모델하우스에게 표시한 내용과 다른 경우 수분양자는 분양계약을 취소 또는 해제하고 분양대금의 반환청구를 고민하게 됩니다.
일반적으로 신탁이 관여하지 않은 분양계약이라면 분양대금 반환 청구의 상대방은 매도인이자 분양자인 시행사가 될 것입니다.
그런데 신탁를 통하여 부동산개발사업이 진행된 건물의 경우에는 분양대금 반환의무자를 유형에 따라 달리 보아야 합니다.
먼저 담보신탁의 경우에는 토지나 건물이 신탁등기되지만 실제 매도인이나 분양자가 시행사이므로 여전히 시행사가 분양대금의 반환의무자가 됩니다.
반면에 토지신탁의 경우에는 신탁사가 매도인이나 분양자이므로 신탁사에 대해 분양대금의 반환을 구할 수 있고 시행사는 토지신탁이 종료되었다고 볼만한 사정이 없는 한 분양대금의 상대방이 될 수 없습니다.
분양형 관리신탁의 경우에는 신탁사의 분양대금 반환의무가 신탁 정산시에 발생하기 때문에 신탁사무가 종료되기 전에 시행사를 상대로 분양대금 반환 청구는 가능하지만 신탁사를 상대로 분양대금 반환을 구할 수 없다고 보는 것이 타당합니다.
결국 담보신탁이나 분양형 관리신탁이 개입된 오피스텔, 수익형 호텔, 상가의 경우 수분양자는 시행사가 이미 부도가 나거나 자력이 없다고 하더라도 신탁사를 상대로 분양대금 반환청구를 하는 것은 불가능하며 시행사를 상대로 분양대금 반환을 구할 수밖에 없습니다.(대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결)
다만 토지신탁이 개입된 부동산 개발사업이라면 신탁사를 상대로 분양대금 반환 소송을 하는 것은 가능합니다.
3. 분양대금 반환 소송의 일반적인 진행 과정
일반적으로 분양대금의 반환을 구하는 수분양자는 분양대금청구의 상대방 즉 피고를 정하는 문제와 분양계약 해제 또는 취소를 주장하는 사유가 분양계약상 중요한 사유에 해당하는지 여부에 대한 문제를 신중히 검토해 보아야 합니다.
분양대금청구의 상대방을 정하고 분양게약상 본질적이고 중요한 사정에 해당된다는 판단이 서면 분양대금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 분양대금이 이미 모두 지급된 경우라면 수분양자는 중도금,잔금 대출을 상환하지 않을 것이며 분양대금이 모두 지급된 경우가 아니라면 분양대금의 지급을 중지할 것입니다. 이 때 대부분의 중도금 대출에서 시행사는 수분양자의 대출금 반환의무를 연대보증하는 경우가 많으므로 시행사가 대신 대출금을 반환하고 수분양자에 대해 구상금을 청구할 가능성이 높습니다.
결국 분양대금 반환 소송에서 수분양자는 분양계약 해제 사유가 인정된다면 반환해야 할 분양대금 및 손해배상액에서 분양자가 대신 갚은 대출금을 상계하고 남은 나머지 금액의 반환을 구할 수 있는 것입니다. 대부분의 분양대금 반환소송에서 수분양자가 분양대금반환청구를 하면 시행사가 대출금을 대신 변제하고 분양자에게 구상권을 행사합니다.
4. 분양대금에 대한 이자 또는 지연손해금을 청구할 수 있을지 여부?
분양계약 해제를 원하는 수분양자들이 궁금해 하는 것 중 하나가 분양계약이 해제되어 분양대금을 반환받는다면 반환받는 분양대금에 이자 또는 지연손해금을 부가하여 청구할 수 있을 것인지 여부입니다. 분양대금에 대한 이자 또는 지연손해금이 인정되면 분양대금 대출에 따른 손해액이 어느정도 회복될 수 있기 때문입니다.
대부분의 분양계약에서는 분양계약 해제 후 분양대금반환과 부동산 인도에 있어 지연이자율을 정하고 있는 경우가 많고 그 지연이자율은 법정이자 연5%보다 낮은 때가 종종 있습니다. 이 때문에 분양대금에 대해 요구할 수 있는 이자 및 지연손해금을 연5%가 아닌 약정이자율에 따라 청구할 수 밖에 없는지 궁금해하는 경우가 많은 것입니다.
그런데 원상회복의무의 이자에 관한 약정이 있으면 약정이율이 우선 적용되지만 수분양자의 분양대금 반환 청구를 받은 이후부터 이행지체에 빠지게 되면 이행지체된 기간 동안에는 낮은 약정이율이 아닌 법정이율 5%가 적용되는 것이고 소송이 제기된 이후에는 소촉법에 따른 소장부본 송달시 또는 판결선고시부터 연12%의 비율의 지연이자가 적용될 수 있습니다.(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결)
5. 결론 - 분양대금 반환소송은 소송 상대방과 해제 사유를 논리적으로 구성해야
결국 신탁이 개입된 분양대금 반환소송에서 중요한 것은 분양대금반환소송 상대방의 결정과 건물에 존재하는 하자가 분양계약을 계속 유지할 수 없을 정도로 중요하고도 본질적인 사항에 해당되는지 여부입니다. 위 두가지 점에 유의하여 소송을 제기한다면 수분양자는 분양대금 전체의 반환은 물론이고 분양대금 지급시부터 반환시까지 이자나 지연손해금의 청구도 함께 할 수 있는 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 7.
문석주 변호사
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
