지분을 보유하면서 점포를 소유하는 상가들의 각종 문제들
구분소유적 공유관계의 상가들의 다양한 법적 문제
Q : 제가 영업을 하고 있는 상가는 집합건물이고 각 층은 구분등기가 되어 있는데 층별로 각 점포들 사이에는 구분등기가 되어 있지 않습니다.
이 때문에 각 점포 소유자들은 구분등기 대신 전체 면적 중 소유하고 있는 면적 비율에 따른 공유지분을 등기하고 있는 상태입니다.
그런데 최근 공유지분 등기를 하고 있으면서도 점포를 점유, 사용하고 있지 않은 지분권자로부터 무단 점유에 따른 부당이득반환을 구하는 소송이 제기되었습니다. 이처럼 구분등기가 되어 있지 않은 상가의 문제는 어떻게 해결해야 하며 저희는 부당이득을 반환할 의무를 부담하는 것일까요?
A :
1. 집합건물의 구분소유적 공유관계
1980년 말부터 1990년 초반에 건축된 상가 중 일부는 각 층별로 집합건물등기가 되어 있으나 각 층 내부의 점포별로는 집합건물 등기가 되어 있지 않고 공유지분 등기만이 되어 있는 경우가 많습니다. 이러한 상가들은 내부적으로 공유지분비율에 따른 구획을 만들어 각 점포 구획을 독점적, 배타적으로 점유하면서 영업을 하는 경우가 많습니다. 점포를 양도하는 경우에도 건물 공유지분에 대한 소유권을 이전시키는 방법으로 양도가 이루어집니다.
이처럼 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상, 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 그 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립합니다.(대법원 2001. 6. 15. 자 2000마2633 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결)
그러나 점포 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상, 이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적일 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 볼 수 없습니다.(대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결)
즉 구분소유적 공유관계가 성립하려면 각 점포들 사이에 정확한 측량을 통해 점포가 벽체로 명확하게 구분된 상태에서 분양되었어야 하는데 정확한 측량 없이 점포를 구획한 다음 면적과 호수가 표시된 분할도면을 작성하고 영업을 하다가 이후 나중에 칸막이를 설치하여 현재까지 점포를 각자 점유, 사용하게 되었다면 구분소유적 공유관계가 성립되었다고 볼 수 없는 것입니다.
결국 정확한 측량이 이루어진바 없이 내부적인 합의만을 통해 점포를 구획해 각자 사용하고 있더라도 각 점포에 대한 독점적인 소유권이 인정되는 것이 아니고 일반적인 공유관계에 있는 공유물로 보아야 할 것입니다.
2. 공유지분으로 구성된 집합건물의 정리방법
구분소유적 공유관계의 점포들이라고 인정되는 경우에는 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 건물 전체에 대한 공유물 분할을 구할 수는 없습니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결)
결국 구분소유적 공유관계에 있는 점포들의 경우에는 공유지분등기가 되어 있는 등기를 각자 독립한 구분등기를 하여 정리를 하는 것은 가능합니다.
구체적으로 점포 소유자들 사이에 상호명의신탁을 해지하는 한편으로 구분등기가 되어 있지 않은 점포들을 구분건물로 건축물대장의 전환등록절차 및 등기부의 구분등기절차를 마치고 각 점포별로 상호간에 자기가 신탁받은 공유지분 전부를 이전하는 방식으로 각 점포들에 대한 구분소유적 공유관계를 해소하고 각 점포별로 별도의 집합건물 등기를 할 수 있는 것입니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결)
3. 구분소유적공유관계가 아닌 단순 공유물인 집합건물의 공유물분할
앞서 본 것처럼 공유지분등기를 하고 각 점포를 독점적 배타적으로 점유, 사용하고 있다고 하더라도 정확한 측량을 통해 벽체로 명확하게 구분된 상태에서 분양된 것이 아니라면 각 점포는 배타적으로 점유할 수 있는 구분소유적 공유관계에 있는 것이 아니고 단순 공유관계에 있다고 볼 수밖에 없습니다.
이처럼 구분소유적 공유관계는 아니지만 각자 점포를 배타적으로 점유, 사용하면서 전체 면적에 대한 지분 비율로 소유권을 취득하고 있는 경우에 각 점포별도 구분등기를 하기 위해서는 공유물분할소송이나 협의를 통해 각자 배타적으로 점유, 사용하고 있는 부분을 분할한 후 각 점포에 대해 집합건물 등기를 해야 합니다.(현물분할이 아닌 경매분할이 이루어지는 경우라면 경매분할에서의 낙찰자가 전체 점포를 모두 단독으로 소유하게 되므로 낙찰자가 추후 집합건물 등기를 할 수 있을 것입니다)
4. 공유지분으로 구성된 집합건물의 부당이득반환소송
앞서 본 바와 같이 정확한 측량을 통해 점포 소유자들이 공유지분을 보유하고 있지만 구분소유적 공유관계에 해당한다고 볼 수 있는 경우에는 각 구분소유자들이 특정 점포들에 대한 독점적, 배타적 점유를 양해한 것으로 볼 수 있으므로 공유지분권자 중 일부가 특정 부분을 점유, 사용하고 있다고 하여 다른 공유지분권자가 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 것이 불가능합니다.
반면에 점포들이 구분소유적 공유관계가 아니고 단순 공유관계에 불과하다고 본다면 일부 공유지분권자가 특정된 한 부분을 배타적으로 사용, 수익하는 것은 다른 지분권자들에 대하여 부당이득을 하고 있다고 볼 수 있으므로 특정 부분을 점유, 사용하고 있지 않은 지분권자는 본인 지분 비율에 해당하는 차임 상당액에 관하여 부당이득반환청구를 하는 것이 가능합니다.(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결)
5. 결론 - 상가의 공유지분을 소유하고 있다고 하여 법적으로 항상 상가 특정 점포를 독점적으로 소유하고 있다고 볼 수는 없다.
상가의 공유지분을 소유하면서 특정 점포를 독점적으로 점유, 사용하고 있다고 하더라도 그 점포들이 정확한 측량을 통해 분양 당시에 구획이 지정되어 분양된 것이 아니라면 해당 점포의 독점 소유자라고 볼 수 없습니다. 대부분의 공유지분을 보유하면서 점포를 사용하는 상가들의 경우 내부적으로만 구획을 하여 점포를 분할하여 사용하는 경우가 많기 때문에 앞서 말한 구분소유적 공유관계에 해당하는 점포라고 보기 어렵고 이 때에는 점포를 사용하고 있지 않은 공유지분권자들에게 부당이득을 반환해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
결국 공유지분을 보유하면서 점포를 점유, 사용하고 있는 상가 소유자들은 정확한 사실관계를 파악하여 본인들의 상가가 구체적으로 어떠한 법적 상태의 상가인지를 확인하고 법적 분쟁 해소를 위한 적절할 해결책을 모색해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 6. 4.
문석주 변호사
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