가계약금 교부 후 변심한 경우 가계약금의 반환의무
계약서 작성 전 가계약금 교부의 효력과 변심시 반환의무
※ 본문을 읽기 전에 먼저 아래 내용을 확인해 주시기 바랍니다.
1. 저희 법률사무소는 상담 진행 후 소송이 최선의 방법이 아니라고 판단된다면 소송 수임을 원하시더라도 소송을 맡지 않고 있습니다.
2. 아래는 저희 법률사무소의 설립목적과 방향성입니다. 저희 사무실은 잘할 수 있는 부동산, 상속 소송에 대해서만 사건을 맡고 있습니다. 이는 저희 법률사무소의 전문화와 특수성에 따른 정책이므로 양해부탁드립니다.
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안녕하세요 현재 100건 이상의 부동산, 상속 분쟁을 맡아 소송이나 분쟁을 처리하고 있는 문석주 변호사입니다. 의정부 변호사, 서울 북부 변호사 사무실 중 부동산과 상속 분야만을 전문으로 처리하는 사무실이 거의 없는 만큼 최근 부동산과 상속 문제로 고민을 하고 계시는 의뢰인분들이 상담을 의뢰하면서 매일 상담 문의 전화만 10건 이상 들어오고 있는 상황입니다.
특히 다른 의정부 변호사, 서울북부변호사, 남양주 변호사 사무실에 부동산, 상속 소송을 맡겼다가 소송이 제대로 진행되지 않게 되는 경우에 제 사무실에 연락하셔서 앞으로의 진행방향에 대해 조언을 구하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 이미 소송이 제기되고 다른 변호사님이 사건을 수행하고 계신다면 소송 중간에 제가 실질적인 도움을 드리기는 쉽지 않습니다.
다만 현재 나홀로 혹은 다른 의정부 변호사, 서울 변호사 사무실에서 부동산, 상속 소송을 진행하시다가 막히시는 부분이 있다면 제 블로그에서 관련 글을 검색해 보시기 바랍니다. 저희 블로그에 방문하는 분들에게 실질적으로 도움이 될 만한 글들을 다수 올려놓았기 때문에 블로그 내용만 확인하시더라도 유용한 정보를 얻어가실 수 있으리라고 확신합니다.
오늘은 특히 최근 문제가 되면서 상담 문의도 쇄도하고 있는 가계약금 분쟁에 있어 가장 중요한 3가지를 알려 드리려고 합니다. 가계약금은 계약서 작성 정 계약 당사자 간에 미리 주고받는 돈을 가리키는 용어입니다. 그런데 가계약금만 입금하고 아직 계약서가 작성되지 않은 상태에서는 계약 당사자들의 마음이 변할 가능성이 높기 때문에 계약 자체도 중도에 파기되는 경우가 많습니다. 계약이 파기되는 경우 가장 문제되는 것은 가계약금 반환 및 몰수의 문제입니다.
대부분의 실무에서는 당연히 가계약금을 주고 받은 후에 당사자 중 일방이 변심하면 계약금 상당액의 손해를 배상해야 한다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 실제 법적으로 가계약금의 문제는 실무에서의 처리와 그 양상이 전혀 다릅니다.
따라서 이번 글에서는 가계약금 분쟁에서 가장 중요한 부분을 설명드리고자 합니다. 가계약금 분쟁에 있어 적어도 아래 3가지 만큼은 꼭 명심해야 할 것입니다.
1. 계약서가 작성되지 않고 중도에 파기되는 경우 가계약금은 반환이 원칙
가계약금은 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는 것입니다.
즉 가계약금은 매매계약서가 작성되기 전 일방의 단순 변심으로 계약이 체결되지 않더라도 원칙적으로 가계약금 자체만 반환되어야 하는 것이고 상대방에게 배액배상을 요구하거나 가계약금 몰수를 주장할 수 없는 것입니다.
2. 문자상으로 해약금 약정이 있는 경우, 가계약금을 포기하거나 배액을 배상하면서 계약을 체결하지 않는 것은 가능
보통 가계약금은 공인중개사와 문자를 통해 계약 내용을 확정하고 보내는 경우가 대부분입니다. 그런데 최근에는 계약이 체결되지 않더라도 가계약금은 반환되어야 한다는 사실이 공인중개사들 사이에 알려지면서 문자를 통해 "매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기시 계약을 해지할 수 있다."라는 해약금 조항을 보내는 경우가 많습니다.
이처럼 문자를 통한 해약금 약정은 유효합니다. 따라서 해약금 조항에 대해 문자로 동의한 경우라면 가계약 당사자들은 가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액을 배상함으로서 본계약을 체결할 의무에서 해방될 수 있는 것입니다.
3. 문자상으로 위약금 약정이 있는 경우에만 가계약금 상당의 손해배상 청구가 가능
그런데 중요한 것은 해약금 조항이 있다고 하더라도 그 해약금 조항은 위약금 조항으로 간주되지 않는다는 것입니다. 적어도 가계약금을 교부하기 전 문자상으로 "가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 가계약금 상당액을 위약금으로 지급한다."라고 기재할 필요가 있습니다. 따라서 가계약금 교부 전 이러한 위약금 조항이 없었다면 가계약 당사자들이 본계약서 체결을 거부한다고 하더라도 가계약금을 몰수하거나 배액배상할 것을 요구할 수는 없습니다.(울산지방법원 2021. 6. 1. 선고 2020나12219판결)
오늘은 가계약금 분쟁에서 놓쳐서는 안되는 3가지 점에 대해서 알려드렸습니다.
가계약금 문제에 대해 더 알고 싶은 분들은 아래 글을 참고하시면 더 많은 정보를 얻어 가실 수 있습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222904947716
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221748017113
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