임대인 파산 임대인 회생, 임차인의 보증금 회수방법
임대인이 파산, 회생신청한 경우 임차인이 취할 수 있는 조치
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 최근 많은 분들이 저의 부동산 소송이나 상담 경력을 보시고 임대인 파산 임대인 회생 문제에 대해서 상담문의를 하고 계십니다.
진행 중인 사건 90% 이상이 부동산, 상속 사건
부동산, 상속 사건에 있어 다수의 승소사례
서울대학교 법과대학 건설행정법 석사
대한변호사협회 공인 부동산전문변호사
대한변호사협회 건설부동산연수원 수료
대한변호사협회 등기, 경매 아카데미 수료
대한변호사협회 부동산 업무과정 수료
부동산 소송 실력은 이력이나 경력만이 전부가 아닙니다. 실제 그 부동산 전문 변호사의 사건을 대하는 철학과 마음가짐이 중요합니다. 따라서 아래 저희 법률사무소의 설립 목적에 대한 글과 변호사인 저의 변론 철학을 확인하시고 충분히 검토하신 후에 상담 문의를 해주시기 바랍니다.
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임대인 파산 임대인 회생, 보증금은 어떻게 반환받을 수 있을까?
1. 임대인 파산 임대인 회생과 임차인의 지위
임대인이 파산, 회생신청을 하여 파산선고나 회생개시결정이 내려졌다고 하더라도 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 대항요건을 구비했다면 별제권자에 준하여 파산, 회생 절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 얻을 수 있습니다. 따라서 주택임차인의 임대차보증금 반환채권 전액이 채권자목록에 기재되었다고 하더라도 면책결정의 효력이 미쳐 변제를 받지 못하게 되는 것은 아닌 것입니다.(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014판결)
2. 임대인 파산한 경우 임차인의 보증금 반환을 위한 조치
임대인이 파산신청을 하여 파산선고가 내려진 경우는 크게 두가지로 나누어 볼 수 있습니다. 임대인이 특별한 환가 재산이 없어 동시폐지결정이 내려진 경우에 임차인은 임대인에 대해 보증금 반환 판결을 받아 임차주택에 관하여 강제경매신청을 하여 보증금을 우선변제받는 것이 가능합니다. 그런데 대부분의 경우 파산선고시 파산관재인이 선임됩니다. 이 경우 파산관재인은 일반적으로 형식적경매 신청을 하거나 임차인에게 임차주택을 매수할 것을 제의하는데 경매절차에서 우선변제를 받거나 적절한 가격에 파산관재인으로부터 임차주택을 매수할 수 있습니다.
결국 임대인이 파산한 경우라면 임차인은 파산관재인의 절차 진행에 따라 임차주택에 대한 우선변제권을 행사해 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다.
사건 의뢰인이 직접 작성한 승소후기3. 임대인 회생 개시결정이 내려진 경우 임차인의 보증금 반환을 위한 조치
임차인이 이미 임대인에 대해 보증금반환 판결을 선고받았다고 하더라도 임대인에 대한 면책이 확정되거나 회생절차가 폐지되지 않은 이상 임차주택에 대하여 강제경매신청을 하는 것은 불가능합니다. 따라서 임대인에 대한 회생절차가 개시된 이후에는 회생절차에 따라 채무자나 관리인으로부터 보증금을 반환받아야만 합니다. 만약 보증금을 모두 변제받지 못한 채 회생절차가 종료된 경우에 비로소 임차주택에 대한 강제경매신청을 통해 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다.
결국 임대인 파산 임대인 회생이 개시된 경우 일반적으로 임차인은 파산절차나 회생절차에 따라 보증금을 변제받는 것이 일반적이고 별도의 강제집행절차를 통해 보증금을 회수하는 것이 불가능합니다. 다만 파산절차나 회생절차가 종료된 이후에도 여전히 보증금을 변제받지 못한다면 그 때에는 비로소 임차주택의 강제경매를 통해 보증금을 회수하는 것이 가능할 것입니다.
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