임대인이 마음대로 월세를 증액할 수 있을까?
임대인이 5% 이상 월세 증액을 요구하는 경우 임차인의 대응방법
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
이번 글에서는 상가 임대차 계약에 있어 임대인이 과도하게 월세 증액을 하여 울며 겨자먹기로 지급한 월세의 반환청구 가능성에 대해 설명드리도록 하겠습니다. 본격적으로 들어가기에 앞서 임차인과 임대인 사이의 분쟁이 발생했을 때 임차인이 대응하는 방법에 대해서 다양하게 설명해 놓은 블로그 글을 참고해 보시기 바랍니다. 아래 글들은 임차인의 대응 방법 중 일부만을 링크한 것으로서 보다 자세한 내용을 보시려면 제 블로그 목차에 임대차분쟁에 관하여 정리되어 있는 글들을 정독해 보시기 바랍니다. 분명히 분쟁을 대비하는데 큰 도움이 되실 겁니다.
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임대인이 과도하게 월세 증액하는 경우 임차인의 대처방법
1. 상가임대차보호법상 정해진 인상률을 초과하는 증액은 무효
상가임대차법은 월세 증액의 경우 5%의 비율을 초과하지 못하도록 제한하면서 이에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.(상가임대차법 제11조 제1항, 제15조, 시행령 제4조)
따라서 만약 5%의 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 월세 약정은 그 초과범위 내에서 무효이고 임차인이 만약 5%의 비율을 초과하여 임대인에게 월세를 지급하였다면 초과부분을 부당이득으로서 반환청구를 할 수 있습니다.(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115판결, 2021. 7. 13. 선고 2020가단5188225, 2021가단5033759판결)
2. 인상률이 제한되는 상가임대차 범위
그런데 모든 상가임대차에 있어 월세 증액 5%의 제한이 적용되는 것이 아닙니다. 상가임대차법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항 제1호에 따르면 월세 인상시점에 환산보증금(보증금 + 월차임 * 100)이 일정금액 이하인 경우에만 월세 증액 5% 제한 규정이 적용되는 것입니다. 따라서 현재 시점을 기준으로 했을 때 서울의 경우 환산보증금이 9억 원 이하인 경우에만 월세증액을 5% 이상 하지 못하게 되는 것입니다.(다른 지역의 경우 월세 증액 제한이 적용되는 환산보증금 액수는 더 낮습니다. 자세한 기준은 상가임대차법 시행령 제2조 제1항을 참조해 보시기 바랍니다)
3. 제한되는 월세 인상률의 구체적인 액수
그런데 월세 인상률 제한 규정은 과거부터 현재가지 계속하여 변동되어 왔습니다. 즉 인상 시점 당시에 제한되는 월세 인상률을 확인해 보아야 하는데 2018. 1. 26. 이전까지 제한 월세 인상률은 6%였습니다. 결국 2018. 1월 이전에는 임대인이 9% 까지 월세를 올리는 것이 가능했던 것입니다. 따라서 2018. 1월 이후에는 5% 초과 부분의 인상 월세 부분은 무효이지만 2019. 1월 이전에는 5~9%내로 월세 증액한 것은 유효한 것입니다.
4. 과도한 월세 증액을 요구하는 임대인에게 법에 위반되는 증액 요구임을 분명히 밝히고 위법한 증액 부분에 대한 반환청구를 해야
결국 임차인의 입장에서는 5%를 초과하여 과도한 월세 증액을 요구하는 임대인에 대해 상가임대차법상 관련 규정을 제시하면서 5%를 초과하여 월세를 증액하는 것은 법에 위반된다는 점을 분명히 설명해주어야 합니다. 만약 임대인이 5%를 초과하여 월세증액 요구를 하였고 임차인으로서 어쩔 수 없이 5%를 초과하여 월세를 지급했다 하더라도 5% 초과 부분은 무효이므로 추후에 5% 초과 부분에 대한 반환청구를 하는 것이 가능합니다.
이처럼 임대인이 과도하게 월세를 증액하는 요구를 하고 있거나 이미 과도한 월세를 납부하여 이를 반환받길 원하는 분들은 저희 법률사무소에 문의를 주셔도 좋습니다. 다만 실제 상담을 진행하면서 소송이 최선의 해결책이 아니거나 보다 더 나은 솔루션이 존재하는 경우에는 소송을 권유하지 않고 최선의 해결방법을 제안드리고 있습니다.
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