재개발조합의 명도소송과 세입자(임차인)의 대응방법은?
세입자가 조합에 주장할 수 있는 권리와 보상의 내용
1. A씨는 재개발 정비구역 내 주택을 소유하고 있는 B씨와 보증금을 8,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고 그 무렵 A씨는 B씨에게 보증금을 모두 지급한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받았다.
2. 이후 재개발 사업이 계속 진행되어 재개발 조합은 구청에 관리처분계획인가 신청을 하였고 구청장은 관리처분계획을 인가하고 이를 고시하였다.
3. 이후 재개발 조합은 재개발 구역 내 다수 임차인들에 대하여 건물의 인도를 구하는 명도소송을 제기하였다.
1. 관리처분계획 인가와 조합의 사용, 수익권 취득
현행 도시정비법 제81조에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며 사업시행자인 재개발조합이 이를 사용 수익할 수 있게 됩니다.(대법원 1992. 12. 22 선고 91다22094판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635판결)
이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 도시정비법상 사용, 수익 중지권을 근거로 정비구역 내 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있습니다.
도시정비법상 위 규정을 근거로 대부분의 재개발 조합들은 구청의 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 일제히 정비구역 내 아직 이주하지 않은 세입자나 소유자들을 상대로 건물 명도(인도) 소송을 제기하게 됩니다.
2. 세입자의 보증금 반환 항변
세입자가 처음 재개발조합의 건물 명도 소송 소장을 받게 된다면 보증금이나 보상금도 반환받지 못한 채 그냥 쫓겨나는 것이 아닌가 하는 불안감을 가질 수밖에 없습니다.
그러나 대법원의 판결 취지에 따르면 "사업시행자가 부동산의 인도를 구하는 결과 임차권자는 임대차기간이 남아있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도하여야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용, 수익할 수 없게 된다. 따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 현행 도시정비법 제81조에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다"고 판시하고 있습니다.(대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636판결)
즉 세입자는 재개발조합으로부터 건물 명도 소장을 받게 되면 먼저 보증금을 반환하기 전까지는 건물을 인도할 수 없다는 항변을 하는 것이 가능합니다. 다만 이러한 보증금반환 항변은 기존 임대차계약상 임대인에게 임차인이 적법한 보증금반환 요구권이 있을 때에만 행사할 수 있습니다. 만약 임차인이 기존에 차임을 연체하여 보증금이 남아있지 않다거나 무단 전차인 또는 무단 임차권 양수인으로서 기존 임대인에게도 보증금을 반환하라는 항변을 하는 것이 불가능하다면 재개발 조합을 상대로도 보증금 반환 항변을 하는 것은 불가능한 것입니다.(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561,62578판결)
3. 세입자의 주거이전비, 이사비 보상 항변
또한 세입자는 보증금 반환 항변 뿐만 아니라 살고 있는 집에서 쫓겨남에 따라 토지보상법에서 규정하고 있는 주거이전비 및 이사비의 보상을 요구할 권리도 있습니다. 즉 도시정비법 제81조에 의하면 재개발 조합은 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정하고 있는데 위 규정에 따르면 재개발 조합은 조합원의 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획인 인가, 고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 손실보상금을 지급함으로써 손실보상을 완료할 것이 요구됩니다.
즉 재개발 조합은 세입자로부터 건물은 인도받기 위해서는 먼저 토지보상법상 주거이전비 및 이사비에 대한 보상을 선행해야 하는 것이며 만약 재개발조합이 주거이전비 및 이사비의 보상을 하지 않고 건물명도 소송을 제기한 경우라면 임차인은 재개발 조합의 건물 명도 청구에 대해 주거이전비 및 이사비의 보상을 선이행 또는 동시이행항변으로서 주장할 수 있게 되는 것입니다.(서울고등법원 2019. 4. 17. 선고 2018나2066037판결, 인천지방법원 2018. 9. 5. 선고 2018가단205062판결, 토지보상법상 주거이전비 및 이사비 보상을 건물명도 소송에서 선이행 또는 동시이행의 항변으로 주장할 수 있는지 여부에 대해서는 견해가 다른 하급심 판결도 보이기는 하나 건물명도 소송에서 선이행 또는 동시이행항변으로 주장할 수 있다고 보는 것이 타당해 보입니다)
4. 주거이전비, 이사비 항변 요건과 기준
이와 같은 주거이전비 및 이사비 보상의 경우도 토지보상법상 보상요건을 충족하는 경우에만 비로소 이를 조합에게 주장할 수 있는 것입니다. 예를 들어 주거이전비의 경우에는 재개발 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 거주한 자 중에서 대상이 되는 것이므로 정비계획에 관한 공람공고일 이후에 재개발구역 내 주택을 임차하여 거주하기 시작한 임차인은 주거이전비 보상의 대상이 되지 않습니다.(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항, 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824판결 등)
다만 이사비의 경우에는 정비계획에 관한 공람공고일 이전 3개월 이상 거주요건이 필요치 않으므로 정비계획에 관한 공람공고일 이후 재개발 구역 내로 이사한 임차인의 경우에도 이사비의 청구가 가능할 수 있습니다.(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332판결, 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011두22792판결, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754판결)
참고로 2019년을 기준으로 주거이전비는 토지보상법 시행규칙 제54조에 따라 도시근로자가구의 가구원수별 명목 가계지출비 × 4개월분으로 계산하는데 4인 가족 기준으로 21,661,932원으로 계산됩니다.
이사비는 2020년을 기준으로 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항에 따라 주택연면적 99제곱미터 이상 기준 2,155,468원이 됩니다.(주거이전비 및 이사비는 한국감정원 홈페이지 내 http://www.kab.co.kr/kab/home/appraisalService/moving_expense01.jsp)에 들어가시면 간단히 계산해 볼 수 있습니다.
5. 명도소송의 실제 진행과정
정리하면 재개발구역 내 임차인은 재개발조합으로부터 건물명도 소송이 제기될 경우 보증금 반환 및 주거이전비, 이사비 등 손실보상금을 지급하기 전까지는 주택을 인도할 수 없다는 항변을 하는 것이 가능하며 이러한 항변을 할 경우 일반적으로 조합은 소송계속 중 보증금 또는 손실보상금을 공탁하고 재판이 종결시키는 경우가 대부분입니다.
6. 명도소송에 대한 대응방법의 중요성
이처럼 현재 임차하여 거주하고 있는 재개발구역이 관리처분계획 인가고시되었다면 재개발구역 내 임차인은 계속하여 거주하겠다는 주장을 하는 것은 어렵고 결국 퇴거할 수밖에 없습니다. 다만 조합을 상대로 보증금, 주거이전비, 이사비을 지급하기 전까지는 퇴거하지 않았다는 항변을 하는 것은 가능하므로 임차인으로서는 거주 중 개발사업으로 인해 급작스럽게 주거를 상실하는 손해를 어느 정도 보전받은 후 재개발 조합에 주택을 인도하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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2020. 10. 28.
