전매금지기간 중 체결된 분양권 전매계약의 효력
최근 분양권 전매계약 효력에 대한 하급심 판결례들과 관련하여
1. A씨는 지역주택조합과 사이에 아파트를 분양받기로 하는 계약을 체결하였고 이후 A씨는 아파트 분양권을 B씨에게 매매하는 전매계약을 체결하였다.
2. 그런데 이후 아파트의 분양권 가격은 급상승 하였고 이에 A씨는 B씨에게 전매계약은 주택법상 전매제한금지 및 전매금지제한기간의 강행규정을 위반한 계약으로서 무효이므로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냈다.
3. 이에 B씨는 전매금지 기간이 지난 이후 A씨를 상대로 전매계약을 원인으로 하는 조합원 명의변경절차를 이행하라는 소송을 제기하였다.
1. 주택법 제64조 제1항에서는 사업주체가 건설, 공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(분양권)를 일정한 요건에 해당되는 경우에는 전매할 수 없다고 정하고 있으며 주택법 제101조 제2호에서는 전매제한기간동안 전매행위를 한 매도인과 매수인에 대한 형사처벌규정을 두고 있습니다. 그런데 전매제한기간 중 전매행위를 한 당사자들에 대한 형사처벌을 별론으로 하고 과연 전매행위 자체의 효력을 부인할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
주택법상 전매가 금지되는 전매계약의 유효성에 대해서는 과거 게시물에서 이미 자세히 설명드린 바 있습니다.
https://brunch.co.kr/@withyoulawyer/45
2. 즉 기존에 대법원은 주택법상 전매행위를 금지하는 규정은 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 규정은 아니라고 보면서 전매금지기간동알에 이루어진 전매계약 자체의 유효성을 일관되게 인정하고 있었습니다.(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991판결) 위 대법원 판례에 따르면 주택법상 전매금지기간 동안에 이루어진 전매계약이라고 하더라도 분양권 매수인은 매도인을 상대로 분양권 명의변경절차를 이행하거나 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 것입니다.
3. 다만 이전 게시물에서도 살펴본 바와 같이 대법원은 택지개발촉진법 상 전매금지규정에 대해서는 이를 효력규정으로 보아 전매계약의 사법상의 효력까지 무효가 되는 것이라는 설시하면서 종전 주택법상의 전매금지규정과는 다른 취지의 판단을 한 바 있습니다.(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결)
또한 비록 하급심이지만 대전지방법원에서는 대법원의 기존 판례와는 달리 주택법상 전매금지규정을 효력규정으로 보면서 전매금지기간동안 이루어진 전매계약의 효력을 부인하기도 하였습니다.(대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228판결)
4. 이처럼 종전 대법원 판례들과는 다른 경향의 판결들이 종종 나오고 있었는데 최근 대구지방법원에서는 다시 종전 대법원 판례의 판시들과 마찬가지로 주택법상 전매금지규정을 단속규정으로 보면서 전매금지기간동안 이루어진 전매계약의 효력을 긍정하는 판시를 하였습니다.(대구지방법원 2020. 8. 27. 선고 2018가합210182판결)
즉 대구지방법원에서는 "주택법은 사업주체가 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있는 점, 국토교통부에서 발간한 투기과열지구 지정에 따른 지방자치단체 안내사항에서는 투기과열지구로 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나 전매를 받은 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있음'이라고 기재되어 있는 점, 투잭법에서는 전매제한 금지 규정 위반에 대해 형사처벌 규정을 두고 있어 형사적 제재가 가능하므로 입법목적은 사법상 효력을 부인하지 않고도 일정 정도 달성할 수 있는 점 등을 종합하여 전매금지기간 동안 이루어진 전매계약이 취소되어야 한다고 보기 어렵다고 판시하였습니다."
5. 결국 기존 주택법상 전매제한규정을 단속규정이라고 해석하고 있는 현행 대법원의 판례가 변경되지 않는 이상 주택법상 전매제한기간 동안 이루어진 전매계약이라고 하더라도 그 효력을 부인할 수는 없다고 보는 것이 타당합니다. 비록 종종 대법원의 기존 판례와 반대되는 하급심 판결들이 나오더라도 여전히 기존 대법원의 판례가 유지되고 있기 때문에 하급심 판결을 기초로 전매계약의 효력유무를 판단하는 것은 섣부르다고 볼 수밖에 없습니다.
결국 중요한 것은 전매제한금지규정에 따른 전매계약의 효력은 과연 전매계약이 어느 법령(택지개발촉진법, 주택법 등)의 전매금지규정에 적용는 받는지 여부가 가장 중요하므로 전매계약 제한의 근거법령을 면밀히 살펴 그 효력 유무를 판단해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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2020. 10. 15.
