개정된 상가임대차보호법과 임차인의 활용방법
코로나 피해를 반영한 개정 상가임대차보호법의 내용
1. 최근 코로나로 인해 자영업자들과 소상공인들이 큰 경제적 고통을 받고 있습니다. 최근 저희 법률사무소에서도 임대차계약 관계에서 차임 연체로 인한 분쟁 상담이 상당히 증가하고 있습니다. 코로나 사태가 1년 가까이 장기화됨에 따라 최근 국회에서는 코로나로 인해 차임을 연체하는 임차인들에게 혜택을 부여하는 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)을 개정하였습니다.
부동산 전문 법률사무소 입니다.2. 이번 상가임대차법의 주요 내용은 코로나로 인한 임차인의 차임감액청구권을 명시하고 차임연체에 대한 임차인의 제재를 일시적으로 완화해주는 것입니다. 기존 상가임대차법에 따르면 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하는 경우 임차인은 임대인에게 10년이 보장되는 계약갱신청구권을 행사하지 못하고 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 권리 주장도 하지 못하도록 정하고 있었습니다.
그런데 이번 개정된 상가임대차법에 따른 개정법 시행일인 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지 6개월의 기간동안에는 임차인이 차임을 연체하더라도 이후 임차인이 계약갱신청구권 행사기회가 박탈되지 않고 권리금 회수권리도 주장할 수 있도록 정하였습니다.
즉 다시 말하면 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지 기간 동안에는 차임이 아무리 연체되더라도 기존 임차인에 대한 제재 범위인 3기의 차임액 합산 연체액 범위에 포함되지 않는 것입니다.
다만 오해해서는 안되는 부분이 바로 6개월의 기간 동안 차임 지급의무 자체가 면제되는 것이 아니라는 점입니다. 임차인에게 차임지급의무가 인정은 되지만 코로나로 인해 사업이 악화되어 차임을 지급하지 못하더라도 그로 이내 계약갱신청구권이나 권리금 회수기회 보장을 박탈하지 않도록 한 것뿐입니다. 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 29.까지의 기간동안 임차인의 차임지급의무는 여전히 인정되고 추후 임대차계약이 종료될때까지 해당 기간동안 차임을 지급하지 못하였다면 기존 보증금에서 연체차임은 공제될 수밖에 없습니다.
3. 두번째로 개정된 상가임대차법의 주요 내용은 감염병 등을 이유로 차임이 상당하지 않게 된 경우에 임차인은 임대인을 상대로 기존 차임을 감액해 달라고 요구할 수 있다는 점을 명시적으로 규정한 것입니다. 원래 기존 상가임대차법에서도 임대차계약기간 중 경제사정의 변동으로 인해 차임이 상당하지 않게 되는 경우에는 임차인이 차임의 감액을 요구할 수 있는 규정이 있었지만 실질적으로 입증이 어렵고 임대인과의 관계 때문에 실무에서 사용되는 경우는 거의 없었습니다.
그런데 이번 코로나 사태로 경기가 장기침체되면서 코로나 등의 감염병으로 인해 경제사정이 변동된 사정을 명시적으로 임차인의 차임감액 요구 사유로 삽입하게 된 것입니다. 감염병 등의 사유를 명시적으로 집어넣었기 때문에 개정법 시행 이후에는 임차인이 한결 코로나로 인한 경영악화를 이유로 차임을 감액해 달라는 요구가 빈번하게 이루어질 것으로 예상합니다.
다만 코로나 등 감염병으로 인해 일시적으로 차임 감액을 요구하여 차임을 감액시킨 경우 코로나 등 감염병 사태가 완화되어 다시 임대인이 차임을 원상으로 증액하는 경우에는 차임 증액제한(5%)의 규정이 적용되지 않습니다.
4. 이처럼 상가임대차법은 코로나로 인해 고통을 받고 있는 임차인들을 보호하기 위한 규정들을 개정하였으나 이러한 개정 규정들의 실효성에 대해서는 일부 문제가 제기되고 있습니다. 그 중 가장 문제되는 것은 바로 차임 감액청구의 구체적인 기준이 없다라는 점입니다.
코로나 등 감염병으로 인한 경제사정의 변동을 차임 감액사유 중 하나로 삽입하였으나 경제사정의 변동의 기준 및 감액의 범위를 구체적으로 정하지 않고 있어 임차인이 실제 차임감액을 주장한다고 하더라도 임대인이 이를 받아들이지 않을 가능성이 높고 그러한 경우에는 결국 임차인이나 임대인이 법원에서 소송을 통해 차임을 정하는 수밖에 없을 것으로 보여집니다.
결국 명확한 기준 제시 없는 감액 청구권 규정 개정으로 인해 오히려 임차인과 임대인에게 소송으로 가는 위험 부담을 가중시키는 결과가 발생할 수도 있습니다.
입법론적으로는 경제사정의 변동에 대한 구체적인 기준(예를 들어 매출액의 20%) 및 차임 감액의 구체적인 기준(매출감액 비율에 따른 차임 감액 비율)을 정하는 것이 임차인과 임대인 사이의 법적 분쟁을 막는 하나의 방법이 될 수도 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 10. 17.
