무허가건물과 재개발 분양권
무허가 건물로 분양권을 취득할 수 있을까?
1. A씨는 1950년 경 국유지에 무허가 건물을 신축하였다. 이후 해당 건물은 무허가 건물대장에 등재되었는데 A씨는 B씨에게 무허가 건물을 매도하였다.
2. B씨는 A씨로부터 건물을 매수하여 인도받아 이를 점유하고 있었지만 무허가 건물대장상 명의를 변경하지 않았다.
3. 그런데 A씨는 무허가건물대장상 B씨로 명의가 변경되지 않았음을 기화로 C씨에게 건물을 이중 매도하였고 C씨는 다시 D씨에게 건물을 매도하였다.
4. 현재 무허가 건물 대장상 소유자로 기재된 자는 D씨이다.
5. 이후 무허가건물이 있는 지역은 재개발 구역으로 지정되었고 B씨는 분양권을 받기 위해 D씨를 상대로 무허가 건물대장상 명의변경절차를 이행하라는 소송을 제기하였다.
1. 재개발 구역 내 무허가 건물 소유자의 조합원 지위
대부분의 재개발이 진행되는 재개발 구역 내에는 무허가 건축물이 존재하기 마련입니다. 이러한 무허가 건축물의 경우 재개발 절차 진행 과정에서 조합원의 자격이 부여되는지 여부, 분양권을 신청할 수 있는 자격이 있는지 여부가 중요하게 됩니다.
원칙적으로 재개발 구역 내 무허가 건축물에 대해서는 분양권이 인정되지 않습니다. 대법원은 도시정비법상 재개발조합원 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이라고 판시한 바 있습니다.(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228판결)
다만 예외적으로 재개발 조합 정관에서 별도의 조합원 자격을 부여하도록 정하고 있는 경우에는 무허가 건물의 소유자에게도 조합원 지위를 인정할 수 있습니다. 특히 현재 서울시 도시 및 주거환경정비조례(제22조, 제32조)에 따르면 일정한 요건을 갖춘 무허가건물을 특정무허가건축물이라고 정의하면서 특정무허가 건축물의 경우 무허가건물이라 하더라도 조합원 자격에 관한 사항을 포함시키도록 하고 있으며 정비사업 표준정관에도 일정한 요건을 갖춘 특정무허가건축물 소유자에 대해서 조합원의 지위를 인정하는 내용이 포함되어 있습니다.
따라서 대부분의 서울 지역 내 재개발 사업의 경우에는 정관 내에 특정무허가건물 소유자에게 조합원의 지위를 부여하는 내용이 포함되어 있고 그 특정무허가건물의 소유자는 조합원의 지위가 인정되며 분양신청을 할 수 있게 되는 것입니다.
2. 무허가 건축물 소유권 분쟁
정비조례나 조합정관에서 정하고 있는 일정한 요건을 충족하여 특정무허가건축물로서 조합원의 지위가 인정되고 분양신청을 할 수 있는 물건을 일명 "뚜껑"이라고 부르고 이와 같은 무허가 건축물은 높은 금액으로 거래되는 것이 현실입니다.
그런데 이와 같은 무허가 건물은 별도의 등기부가 존재하지 않기 때문에 건물을 사고 팔 때에도 그 소유권 변동 내역이 등기부에 공시될 수 없습니다. 이에 따라 무허가건물의 소유권 귀속과 관련된 법적 분쟁도 많이 발생합니다. 특히 무허가 건물을 신축한 자가 건물을 이중매매한 경우 원래 건물을 매수하고 점유하고 있던 자라 하더라도 무허가 건물 관리 대장상 이중 매수한 명의자를 상대로 명의를 변경해 달라는 청구를 하는 것은 인정되기 어렵습니다.(대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594판결, 서울민사지방법원 1994. 11. 3. 선고 94가합29978판결)
3. 조합원 지위가 부여되는 무허가건척물의 사실상 소유자
다만 재개발 조합 정관상 무허가건물의 소유자에게 조합원의 지위 부여가 문제되는 경우 항상 무허가건물관리대장 상의 소유자 기재만을 근거로 조합원 지위를 인정하는 것은 아닙니다.
즉 무허가건물에 관하여는 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것이라고 해석해야 할 것이지 최초의 신축자에게 여전히 그 법률상의 소유권이 귀속된다고 하여 신축자가 조합원으로서의 자격을 취득한다고 해석할 수는 없습니다.
이 경우 무허가건물의 사실상 소유자인지 여부는 무허가 건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납부 여부 및 무허가건물대장상의 등재 여부, 당해 무허가건물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다40249판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594판결)
4. 무허가건축물 소유권 다툼이 발생하는 경우 소송 제기 방법
결국 재개발 조합의 조합원 지위 인정에 있어 다툼이 있는 무허가건물의 사실상 소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의해 조합원 자격의 확인을 구하여야 하고 분양신청 후에 정해진 관리처분계획의 내용에 다툼이 있는 경우에는 항고소송에 의하여 관리처분계획 또는 그 내용인 분양거부처분 등의 취소를 구할 수 있는 것입니다.(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235판결)
만약 무허가건물관리대장상 신축자 명의로 소유권이 남아있고 무허가건물을 매매한 사실이 매매계약서 등으로 입증가능하다면 부동산 매도인을 상대로 무허가 건물대장상 명의변경절차의 이행을 요구하는 것은 가능할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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2020. 11. 3.
