명의신탁(계약명의신탁)된 부동산의 소유권 회수 가능성
수탁자가 소유권 반환에 불응하는 경우 실소유자의 소유권 회복방법은?
1. A씨와 B씨는 1991. 1. 27. ㄱ토지를 매수하면서 그중 5/11지분은 A씨가, 6/11지분은 B씨가 각각 소유하는 대신 일단 B씨의 명의로 토지 전부에 관한 소유권 이전등기를 마치기로 하는 약정을 체결하였다.
2. 위 약정에 따라 B씨는 ㄱ토지의 소유자인 C씨와 ㄱ토지 전부에 대한 매매계약을 체결하였고 B씨 단독 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
3. 이후 명의신탁자인 A씨는 ㄱ토지를 직접 경작하면서 사용해왔다.
4. 그런데 이후 B씨는 A씨 소유 5/11지분를 이전등기 하는데 협조하지 않았고 A씨와 B씨는 1993. 2. 3. B씨가 ㄱ토지 중 A씨의 지분 5/11을 A씨에게 매도하는 형식의 매매계약을 체결하였다.
5. 이후 B씨는 A씨에게 5/11지분에 대한 소유권을 돌려주지 않았고 이에 A씨는 2008년 경 B씨에게 명의신탁된 5/11지분에 대한 소유권을 반환하라는 소송을 제기하였다.
1. 과거에는 부동산 매매계약에 있어 타인의 명의로 부동산을 취득하는 명의신탁이 횡행하였습니다. 이와 같은 명의자와 권리자를 분리시키는 탈법행위를 방지하고자 1995년 부동산실명법이 제정되었습니다. 부동산실명법은 1995. 7. 1.부터 시행되었는데 부동산실명법에 따르면 명의신탁약정을 무효로 보면서 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하라는 청구를 불가능하게 되습니다. 다만 부동산실명법은 시행일인 1995. 7. 1.부터 1년 동안은 유예기간은 두어 시행일 이전에 이루어진 명의신탁의 경우에는 유예기간 동안에는 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 반환받을 수 있게 하였습니다.
2. 결국 부동산실명법 시행 후 1년이 지난 뒤인 1996. 7. 1. 이후부터는 시행 전의 명의신탁이라도 명의신탁 약정이 무효가 됨에 따라 부동산 명의인이 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득하게 되는 것이었습니다.
3. 다만 대법원은 부동산이 부동산실명법 시행으로 인해 명의자가 부당한 이득을 취하는 것을 막기 위해 명의신탁자의 부당이득반환청구을 인정하였습니다. 즉 부동산실명법 제3조 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 부동산실명법 시행 이전에 명의신탁을 한 경우라면 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본 것입니다.(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687판결)
4. 그런데 명의신탁자가 명의수탁자에게 구하는 소유권이전등기청구권은 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸하는 것입니다. 결국 부동산실명법 시행일(1995. 7. 1.) 이전에 명의신탁된 부동산의 경우 1년의 유예기간 동안 명의신탁 약정 해지를 원인으로 소유권을 반환받지 않으면,
유예기간 종료일(1996. 7. 1.)부터 명의신탁 약정 해지를 원인으로 소유권이전등기청구권을 행사하지 못하고 부당이득을 원인으로 소유권이전등기청구권만을 행사할 수 있습니다.
다만 이 부당이득 반환청구권도 유예기간 종료일로부터 10년의 기간 동안에만 행사가 가능하고 10년이 도과하는 2006. 7. 1.부터는 시효로 소멸하는 것이기 때문에 2006. 7. 1.부터는 명의신탁된 부동산의 소유권 자체를 반환받는 것은 사실상 불가능하게 되는 것입니다.
5.그런데 여기에서 명의신탁자가 신탁한 부동산을 실제로 직접 사용하고 점유해 왔다면 소유권이전등기청구권의 시효는 중단되는 것이 아닌지에 대해 의문을 가질 수 있습니다. 그러나 대법원은 명의신탁에 있어 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 비록 부동산을 신탁자가 점유한다고 하더라도 그 소멸시효가 중단되지 않는다고 판시하였습니다.
즉 대법원은 "명의신탁계약 및 그에 기한 등기를 무효로 하고 그 위반행위에 대하여 형사처벌까지 규정한 부동산실명법의 시행에 따라 그 권리를 상실하게 된 위 법 시행 이전의 명의신탁자가 그 대신에 부당이득의 법리에 따라 법률상 취득하게 된 명의신탁 부동산에 대한 부당이득반환천구권의 경우, 무효로 된 명의신탁 약정에 기하여 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권 자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 상고이유의 주장과 같이 명의신탁자가 부동산실명법의 유예기간 및 시효기간 경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 부동산실명법을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산 거래의 실정 및 부동산실명법 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다 할 것이다."라고 판단하였습니다.
6. 정리하면 1995. 7. 1. 부동산실명법 시행일 이전에 명의신탁한 부동산의 경우 유예기간 이후 신탁자는 명의신탁약정 해지를 원인으로 소유권이전등기 청구는 할 수 없지만 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전등기청구는 할 수 있습니다. 그런데 부당이득반환을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권도 유예기간 종료일로부터 10년의 기간이 도과하는 2006. 7. 1.이후에는 시효로 소멸하는 것이므로 2006. 7. 1. 이후에는 신탁된 부동산의 소유권을 이전하라는 청구를 하는 것은 사실상 불가능하게 됩니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
☆상담문의 02-956-4714
2020. 11. 4.
