구분소유적 공유 토지의 분할 이렇게만 하면 됩니다.

시효취득 주장을 통해 구분소유적 공유 토지 중 일부를 취득하는 방법은

안녕하세요, 대한변호사협회 인증 부동산 전문 문석주 변호사입니다.

최근 저희 법률사무소에서 맡았던 소송들에서 연이어 승소판결이 선고되었고 승소판결을 받은 의뢰인들이 스스로 저희 사무실을 계속하여 알려주시는 덕분에 12월과 1월에도 상담문의나 소송 문의가 폭발적으로 늘어났습니다.

특히 최근 다수의 부동산 소송에서 의뢰인도 크게 기대하지 않은 긍정적인 결과가 나온 사건들이 많았습니다. "의뢰인들께서도 이렇게 좋은 결과가 나올지는 예상하지 못했다.", "거의 포기하고 있었는데 변호사님 덕분에 억울함을 풀었다." 라고 말씀해주시는 경우도 있었습니다. 이런 의뢰인들의 소감이나 후기를 들을 때마다 업무 시간 잠깐 잠깐 사이에 큰 활력소가 됩니다.

원고를 대리한 사건 원고 전부 승소

피고를 대리한 사건 피고 전부 승소

오늘도 역시 부동산 분쟁과 관련하여 최근에 많이 발생하고 있는 토지분할 분쟁에 대해 설명을 드리려고 합니다. 구분소유적 공유관계는 토지의 지분을 소유하면서도 한 필지의 특정부분을 단독으로 소유하는 것으로 지분권자들 사이에 합의를 하는 법률 관계를 말합니다. 원칙적으로 한 필지의 지분은 특정 부분을 표상하는 것이 아닌데 당사자간의 합의를 통해 내부적으로 특정부분을 표상하는 것으로 인정해 주는 것입니다.

이제부터 시작입니다. 끝까이 읽으시면 분명히 보탬이 되실 겁니다.

1. 구분소유적 공유관계에 있어 토지분할 문제

1필지의 토지 중 특정 부분을 2인 이상이 소유하기 위해 각각 지분을 소유하는 경우를 구분소유적 공유관계라고 합니다. 즉 지분소유자들 상호간에 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 관계를 구분소유적 공유관계라고 하는 것입니다.

구분소유적 공유관계의 토지라면 지분권자들 상호간에는 서로 각각 구분된 부분을 독점적으로 사용, 수익할 수 있는 권리를 가질 수 있습니다. 그러나 지분권자들 이외 제3자와의 관계에서는 단순공유토지가 아니라 구분소유 토지라는 주장을 하는 것이 불가능합니다.

2. 소유권변동시 지분관계의 정리 문제

따라서 구분소유 합의를 한 당사자들 중 일부가 제3자에게 지분을 매도하거나 지분이 경매로 매각되는 경우 구분 소유의 목적인 특정부분이 처분되면서 등기부상의 공유지분을 그 특정부분에 대한 표상으로서 이전되는 경우에는 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나 이와 같은 특정부분에 대한 표상으로 이전되는 경우라 아니라면 구분소유적 공유관계를 소멸되는 것이라 할 것입니다.

구분소유적 공유관계에서 법적 분쟁이 발생하면 구분소유자들은 한필지를 각자 소유하고 있는 부분으로 토지분할하는 절차를 밟게 됩니다. 이 경우 각 특정 부분에 관하여는 다른 공유자들의 지분등기를 명의신틱한 것이 되며 동시에 다른 공유자들의 특정 부분에 대한 자신의 지분등기는 명의신탁을 받은 것이 되는 상호명의신탁 관계에 있다고 보는 것이므로 각 구분소유자들은 상호명의신탁 약정 해지를 원인으로 특정부분의 다른 구분공유자 지분에 대한 소유권이전등기청구를 하는 판결을 청구하는 것입니다.

구분소유적 공유관계를 해소하는 판결을 받게 되면 해당 판결을 근거로 관할 행정청에 토지분할 신청을 하고 토지분할이 이루어진 후 판결을 근거로 단독 명의로 등기를 완료하면 비로소 특정부분은 구분소유적 공유관계에서 단독소유로 변경됩니다.

3. 구분소유적 공유관계가 인정되지 않는 경우 지분 정리 문제에 대하여

문제는 구분소유적 공유관계로 한 필지 토지 특정 부분을 소유하고 있었는데 이후 공유자의 변동으로 구분소유적 공유관계가 인정되지 않는 경우입니다.

구분소유적 공유관계가 인정되지 않는다면 특정부분을 점유, 사용하고 있다고 하더라도 상호명의신탁 해지를 원인으로 토지분할을 할 수 없습니다. 이 경우 구분소유적 공유 관계가 계속되는 것으로 믿고 특정부분을 20년 이상 점유, 사용했다면 그 구분소유자는 특정부분에서 다른 공유자들의 지분 부분에 대해서 시효취득을 할 수 있다고 볼 수 있습니다.(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다245597판결)

결국 공유자의 구성 변동 등올 인해 구분소유적 공유관계가 인정되지 않는다면 특정 부분의 구부소유자는 시효취득 주장을 통해 특정부분을 단독소유로 분할하는 목적을 이룰 수도 있는 것입니다.

이처럼 구분소유적 공유관계는 추후 소유권이 변동되거나 공유자들 사이에 법적 분쟁이 발생하면 큰 어려움이 발생할 수 있고 최악은 기존에 점유, 사용하던 토지 부분을 제대로 사용할 수 없게 되는 결과를 초래할 수 있으므로 반드시 부동산전문변호사와 상담을 하고 소송을 진행하셔야 합니다.

토지 분할 문제 뿐만 아니라 현재 부동산, 상속 관련 문의가 계속 증가하고 있는 관계로 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다. 이런 상황에서도 저희 법률사무소를 찾아주시는 분들을 위해 제가 직접 모든 상담을 진행하고 있습니다.

먼저 상담문의 전화로 연락 주시면 원활한 상담이 가능하도록 도와드리겠습니다.

상담문의 : 02-956-4714