재개발, 재건축 부동산 명의신탁 분쟁 해결 노하우

재개발, 재건축 전 주택에 대한 명의신탁이 신축 후에도 유지되는지 여부

다주택자의 경우 재개발 구역 내 주택을 다른 사람 명의로 매수하는 명의신탁 매매계약을 할 때가 종종 있습니다. 이 글을 읽고 계시는 분들 역시 재개발이나 재건축 내 부동산을 투자하면서 다른 사람 명의로 명의신탁을 하였는데 명의자와 실소유자 사이에 분쟁이 발생하면서 해결방법을 찾고 계시는 분들이실 것입니다.

인터넷 블로그나 게시글에서 부동산 명의신탁과 관련한 글들이 많이 존재하는 것이 사실입니다.

그러나 대부분의 글들은 실제 낚시성 제목과 주제 내용이 일치하지 않는 광고성 글이 많아 게시글을 클릭하자마자 그 내용에 실망하여 바로 게시글을 나오게 되는 경우가 반복되면서 지친 상태에서 이 글을 보시고 계실 것입니다.

이 글은 재개발, 재건축 부동산 명의신탁에 관하여 수십 건 이상 명의신탁 부동산 분쟁 문제를 상담하고 소송을 수행한 경험을 가진 제가 직접 그 노하우를 알려드리기 위해 작성하게 되었습니다. 현재 저희 법률사무소는 대부분의 소송이 부동산, 상속 분쟁으로서 부동산 전문 변호사가 직접 상담 및 사건을 수행하고 있습니다.

소송이 최선의 해결책이거나 저희 사무실과 방향, 가치가 맞는 사건만을 수행하기 때문에 90% 이상의 고객들이 원하는 결과를 얻고 상담내용에 만족하고 계십니다.

특히 재개발 , 재건축 명의신탁 부동산에 관한 문제는 부동산 전문 변호사인 제가 특별히 관심을 갖고 계속적으로 상담 및 소송을 진행하는 부분이기 때문에 다른 변호사들에 비해 보다 더 나은 서비스로 승소전략을 제공해 드릴 수 있을 것이라고 확신합니다.

최근 명의신탁 관련 상담 문의가 폭주하면서 관련 내용들을 체계적으로 정리할 수 있는 시간을 갖게 되었고 명의신탁 문제로 고통받고 계시는 분들을 위해 분양권 명의신탁 분쟁 해결 노하우를 공개해드리려고 합니다 .

1. 재개발 주택의 명의신탁

재개발 주택을 타인 명의로 매수하는 경우는 크게 두가지로 볼 수 있습니다. 실소유자가 매매계약 당사자가 되어 매매계약서를 작성한 후 소유권이전등기만 제3자 명의로 이전하는 형태와 처음부터 명의수탁자 이름으로 매매계약을 체결한 경우입니다. 처음부터 명의수탁자 이름으로 매매계약을 체결한 경우에는 부동산실명법에 따라 해당 주택의 소유권은 등기부 명의자에게 귀속되는 것으로 간주됩니다. 따라서 실소유자가 명의수탁자를 상대로 소유권을 주장하는 것이 어렵습니다.

반면 실소유자가 매매계약 당사자가 되어 매매계약서를 작성한 경우에는 실소유자가 소유권을 주장하는 것이 가능합니다.

2. 재개발 주택의 소유권이 조합에 이전되어 철거되는 경우 명의신탁관계의 종료

재개발 주택의 명의신탁 관계가 존속 중인 상태에서 주택이 철거 및 멸실되는 경우 실소유자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 관계는 당연히 종료됩니다.

따라서 재개발 주택이 철거 및 멸실되는 경우라면 매매계약서상 매수인인 실소유자는 명의수탁자를 상대로 철거 및 멸실 당시의 (주택 시가 상당 금액의 반환청구)를 할 수 있지만,

매매계약서상 매수인이 명의수탁자인 경우에는 실소유자가 (과거 매매계약에서 지급한 매수자금에 대해서만 부당이득반환청구)를 할 수 있는 것입니다.

3. 새로운 주택의 소유권이나 분양권의 명의신탁 관계 존속 여부

재개발 대상 주택의 철거로 구주택에 대한 명의신탁 관계가 소멸한다고 하더라도 재개발로 인해 분양받게 되는 부동산에 대해 명의신탁 관계가 당연히 그대로 존속하는 것이 아닙니다.(대법원 2021. 7. 8. 선고 2021다209225, 2021다209232 판결)

즉 새롭게 분양받게 되는 아파트에 대해 별도의 명의신탁 합의를 했다는 점이 인정되지 않는다면 신 주택에 대해서는 명의수탁자에게 완전한 소유권이 인정될 수밖에 없는 것입니다.

4. 지급한 돈에 대해서만 반환청구가 가능

결국 재개발로 인해 새롭게 건축된 아파트 등 주택에 대해서는 별도의 명의신탁 합의가 없는 이상 명의신탁에 따른 소유권이전등기청구를 하는 것이 불가능하고 추가 분담금 등으로 명의수탁자에게 지급한 돈의 반환을 구할 수밖에 없습니다.

따라서 재개발 전 구주택에 대한 명의신탁 약정만으로 재개발 후 신주택에 대한 소유권을 주장하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 명의신탁자는 신주택에 대하여 수탁자와 별도의 합의를 통해 매수자금 등에 갈음하여 신주택의 소유권을 이전받기로 하는 약정을 하는 것은 가능하며 그 약정을 근거로 신주택의 소유권을 주장해 볼 여지가 있습니다.

이처럼 분양권 명의신탁은 그 분쟁 해결방법이 복잡하고 난이도가 높아 인터넷 검색이나 조회만으로 그 해결방법을 제대로 찾는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 오히려 잘못된 인터넷 정보를 믿고 본인 발등을 찍는 조치를 취해 돌이킬 수 없는 결과를 일으키기도 합니다. 인터넷 검색이나 다른 변호사 사무실 상담만으로 명의신탁 문제를 해결하지 못하고 계시는 분들이 계시다면 저희 법률사무소에 상담 신청을 해주시기 바랍니다. 다만 현재 상담 문의가 계속 들어오고 있는 상황이기 때문에 사전에 미리 시간을 조율하고 예약을 하시고 방문을 해주셔야 합니다.

상담문의를 하기 전 아래 명의신탁 관련 글들을 읽으시면 상담이나 문제해결에 보다 많을 도움을 받으실 수 있을 것입니다.

※ 상담문의 02-956-4714