전세사기, 초기 대응에서 중요한 점 3가지

전세사기 피해자들이 반드시 취해야 할 조치들

이 글을 읽고 계시는 분들은 전세사기꾼, 소위 빌라왕의 피해를 입고 보증금을 반환받기 위한 방법을 고민 중인 분들이실 것입니다. 최근 빌라왕 전세사기가 사회적인 문제로 대두되면서 언론, 블로그에서 다양한 보도와 게시글이 올라오고 있는 것이 사실입니다. 그런데 오히려 수많은 정보의 홍수속에서 전세사기의 피해자들은 더 혼란스러워 질 수밖에 없습니다.

저도 20대 시절에는 전세사기의 피해를 본 피해자였습니다. 전세보증금을 반환받지 못해 임대인에게 수시로 연락을 시도하고 찾아갔지만 임대인은 연락을 받지 않고 새로운 임차인이 구해지면 보증금을 반환해주겠다는 말만을 반복하였습니다. 돈을 받아갈 때와 달리 보증금을 돌려줘야 할 때는 임차인의 상황을 고려하지 않는 임대인 때문에 너무나도 고통스러웠습니다. 결국 긴 시간이 흐른 후에야 보증금을 반환받을 수 있었지만 그 몇개월은 부동산 피해자들의 심정을 이해하기 충분한 시간이었습니다.

부동산 전문 변호사로서 수년간 상담과 소송을 진행한 까닭에 최근 문제되는 전세사기로 인한 임차인들의 상담 요청이 빗발치고 있습니다. 모든 상담을 받기 어려운 상황 속에서 그 동안의 경험을 통해 전세사기 피해자들이 취해야 할 대처법에 대해 설명을 드리고자 이 글을 적게 되었습니다.

인터넷에 수많은 정보가 있지만 아래 전세사기 대처법을 잘 읽어보시고 대응 방안을 신중히 고민해 보시기 바랍니다. 10분만 시간을 내시고 끝까지 읽으시면 현재 고통스러운 상황에서 벗어나거나 해결할 수 있는 실마리를 찾으실 수 있을 것입니다.

1. 전세사기의 형태

일반적인 전세사기는 신축빌라에서 많이 발생합니다. 신축 건물에 살고싶은 임차인들의 바램을 악용하여 전세사기꾼들은 집 매매가와 거의 비슷하게 전세보증금을 책정하고 고액의 전세보증금을 받게 됩니다. 실제 임차인은 고액의 전세보증금을 교부하고 그 담보로 전세주택을 점유하게 되는 것입니다.

그런데 이후 수십 개 또는 수백개의 임차주택을 가지고 있는 전세사기꾼들은 부동산 경기가 나빠지거나 새로운 세입자가 제대로 구해지지 않으면 기존 임차인에게 반환할 보증금을 마련하지 못하게 됩니다. 결국 임차인에게 보증금을 반환해주지 못하는 상황이 반복되면 전세사기꾼들은 손을 놓게 되고 연쇄적으로 보증금을 반환받지 못하는 피해 세입자들이 발생하는 것입니다.

최근에 뉴스에서 문제가 되고 있는 빌라왕 사태 역시 전세사기의 한 형태입니다. 투기꾼이 갭투자를 통해 전세금으로 빌라를 매입한 후 빌라의 매매나 전세가 이루어지지 않으면서 연쇄적으로 보증금 반환이 불가능해지고 잠적해 버리는 것입니다.

2. 전세사기라고 판단되는 경우 초기 대응방법

전세사기라고 하더라도 전세보증보험에 미리 가입되었다면 특별한 문제는 없을 것입니다. 임대차계약 기간 종료시에 임차권 등기 후 보증금을 반환받지 못하는 사정을 소명하면 주택도시보증공사를 통해 전세금 대부분을 반환받을 수 있을 것입니다.

전세보증보험에 가입되어 있지 않은 상황이라면 방법은 많지 않습니다. 전세가와 매매가가 비슷하거나 전세가가 오히려 매매가보다 높은 상황이라면 전세보증금으로 전세 주택에 경매신청하는 방법을 고려해보아야 합니다. 즉 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기하고 판결을 받아 임차주택에 경매신청을 하는 것입니다.

다만 경매신청을 하더라도 다른 사람이 임차주택을 낙찰받는 경우는 기대하기 어렵습니다. 임차주택을 낙찰받는 사람은 집행비용에 임차인의 임대차보증금까지 낙찰대금으로 납부해야 하는데 임차주택의 매매가가 전세가와 비슷한 상황이라면 전세보증금보다 높은 금액으로 경매에서 입찰하는 사람은 없을 것이기 때문입니다.

결국 경매신청을 하는 경우에 임차인은 최후에 보증금으로 주택을 낙찰받는 경우까지 고려해야 합니다. 즉 경매신청을 접수한다면 임차주택을 보증금으로 매수하겠다는 각오를 가지고 경매절차에 임해야 하는 것입니다.

3. 보증금 반환을 위한 형사고소

전세사기를 당해 피해자라 다수인 경우에는 보증금 반환을 위한 임대인의 사기 고소를 고려해 볼 수 있습니다. 즉 전세 사기꾼은 애초에 보증금을 반환할 능력이 되지 않고 다른 임차인의 보증금으로 반환할 보증금을 마련하는 등으로 임차인을 기망한 정황이 인정될 수 있으므로 해당 임대인을 형사고소하고 합의금으로 보증금을 반환받을 수 있는 것입니다.

최근에는 수사기관에서 전세사기에 대해 적극적으로 수사하는 경향이 있기 때문에 만약 임대인이 다수의 임차인들에게 피해를 입힌 정황이 보인다면 신속하게 경찰서에 사기죄 고소장을 접수하는 것도 필요합니다.

4. 전세사기꾼으로부터 보증금을 온전히 반환받기 어려운 상황

전세사기의 피해자들은 보증금 상당액을 은행 대출로 충당하기 때문에 은행으로부터 대출 상환의 압박에 시달리게 됩니다. 결국 임대인의 사기로 보증금을 반환받지 못해 임차인이 은행에 대출금을 갚지 못하는 상황에 처하게 되면 신용점수에도 악영향을 미치고 대출금 추심 독촉에 시달리는 등 이중고에 처하게 되는 것입니다. 특히 현재 뉴스에 보도되고 있는 빌라왕의 경우는 상황이 더욱 심각합니다.

즉 임대인이 사망하게 되는 경우에는 임대인의 상속인들이 한정승인이나 상속포기를 하게 되는데 이 경우 임차인들이 임차주택에 대해 경매신청을 하기 위해서는 임대인의 상속인 명의로 상속대위등기를 먼저 신청해야 합니다. 임대인 상속인 명의로 상속대위등기를 하려면 추가적인 비용과 시간이 들게 되므로 임차인으로서는 금전적, 시간적으로 큰 문제에 봉착하게 되는 것입니다.(다행스럽게 최근 등기선례 변경으로 임차권 등기의 경우에는 상속대위등기 없이도 임차권 등기신청이 가능하도록 바뀌었습니다)

현재 상담요청과 수임문의가 많아 원하시는 시간에 상담이 불가능할 수도 있습니다. 일단 본 글을 천천히 정독하시고 이후에도 의문이 있으신 경우에는 상담문의를 해주시기 바랍니다. 아래 상담방법과 전세사기 관련 글을 미리 읽어보시면 현재 문제를 해결하시는데 큰 도움을 얻으실 수 있을 것입니다.

※ 상담문의 02-956-4714