보증금 미반환과 계약금 몰수 손해배상 청구
보증금 미반환으로 계약금이 몰수당한 경우 손해배상을 청구할 수 있을까
안녕하세요. 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
부동산에 대해 연구하고 상담하면서 부동산 소송만을 수임하는 변호사는 흔치 않습니다. 그래서인지 저희 사무실을 거쳤던 많은 의뢰인들과 상담자분들의 입소문을 통해 임대차 분쟁과 관련한 상담이나 소송 문의가 많은 것이 사실입니다. 이렇게 부동산 분쟁에 대한 상담을 진행하다 보면 특정시기에 어떤 트렌드나 흐름이 존재합니다. 최근 상담이 빗발치는 문제는 바로 임대차 보증금 미반환에 대한 것입니다.
특히 최근 역전세 현상이 심화되면서 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못하고 그 때문에 기존 임차인에게 보증금을 반환해 주지 못하는 상황이 심화되고 있습니다. 임차인은 임대차 기간 종료일에 맞춰 다른 집을 매수하거나 임대하는 계약을 미리 체결해야만 이사를 갈 수 있기 때문에 임대차 기간 종료일에 맞춰 계약을 체결하고 다른 집에 대하여 계약금을 미리 지급합니다.
그런데 기존 임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면서 결국 임차인은 새로운 계약의 잔금을 치르지 못하고 그에 대한 위약금으로 계약금이 몰수당하는 경우도 심심치 않게 발생합니다. 이 경우 임차인은 몰수되는 계약금에 대한 손해를 임대인에게 청구할 수 있는지 여부를 가장 궁금해 합니다. 따라서 본 글에서는 최근 축적된 상담사례를 통해 보증금 미반환 문제로 고민하시는 분들에게 최선의 해결책을 알려드리고자 합니다.
5분만 투자해 이 글을 읽어 보시기 바랍니다. 이 글을 읽은 임대인이나 임차인들은 상대방보다 더 나은 상태에서 분쟁에 대비할 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 임대인의 보증금 미반환에 따른 지연이자 손해배상 청구
임대인은 원칙적으로 임대차 계약 종료일에 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 그런데 만약 임대인이 계약 종료일에 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 일단 임대인에게 보증금에 대한 법정이자 5%의 이자를 부가시킬 수 있을 것입니다. 즉 임차인은 임차권 등기를 하고 짐을 다른 곳으로 옮겨놓은 상태에서 집을 사용하지 않은 채 보증금을 반환받을 때까지 임대인에게 인도해주지 않는다면 임대인은 집을 사용하지 않은 때부터 연5%의 이자를 부가하여 임차인에게 반환해야 합니다. 추가적으로 임차인이 소송을 제기한 경우라면 그 지연이자는 12%로 늘어납니다. (다만 여기에서 중요한 것은 임차인이 집을 사용하지 않아야 한다는 것입니다. 보증금 반환 전까지 집에 비밀번호를 알려주지 않거나 인도하지 않는 것은 무방하나 집을 사용하게 된다면 임대인에게 보증금의 이자를 청구하는 것은 불가능합니다.)
2. 임차인이 미리 다른 집을 계약하고 계약금을 지급한 경우 몰수된 계약금의 반환청구 가능성
임차인의 입장에서는 기존 임대차계약 종료일에 맞춰 다른 집을 계약해야만 종료일에 맞춰 이사를 갈 수 있습니다. 따라서 대부분의 임차인들은 종료일 이전에 미리 다른 집에 대한 계약을 체결하고 계약금을 지급합니다. 그런데 임대인이 계약 종료일에 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 새롭게 계약한 집의 잔금을 치르는 것이 불가능해집니다. 결국 임차인은 잔금을 치르지 못해 새로운 계약을 이행하지 못하게 되고 결국 계약금을 몰수 당하게 될 수밖에 없습니다.
이 때 임차인들이 가장 궁금해 하는 것이 기존 집주인의 보증금 미반환으로 신규 계약의 계약금이 몰수된 경우 몰수된 계약금 상당액 손해의 배상을 구할 수 있는지 여부입니다.
이에 대해서는 명시적인 대법원 판결은 존재하지 않으나 관련 하급심 판결(서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 2007나6127판결 등 다수)은 존재합니다. 즉 몰수된 계약금 상당의 손해는 종전 집주인의 보증금 미반환에 따른 것이므로 집주인에게 손해를 배상할 책임이 있다는 것입니다. 다만 집주인에게 손해배상 책임을 묻기 위해서는 임대차계약 종료일 전에 다른 집에 이사가기 위해 새로운 계약을 체결했고 그에 따라 계약금을 지급했다는 점, 만약 임대차보증금을 반환하지 않으면 이로 인해 계약금을 몰수 당하고 이로 인해 입게되는 손해를 배상해야 한다는 점을 미리 통보해야 한다는 것입니다.
즉 임대인에게 보증금 반환일 전에 미리 계약금 상당의 손해가 발생할 것이라는 사정을 충분히 인지시켜야만 임대인에게 계약금 상당의 손해를 물을 수 있습니다.
3. 임대인에게 새로운 임대차계약 체결 및 계약금 지급 사실을 상세히 고지해야
물론 대법원 판결이 아니기 대문에 법원에 따라 그 결론이 달라질 가능성도 있습니다. 그러나 임차인의 입장에서는 계약 종료일 전 이사갈 집을 계약할 수밖에 없고 만약 종전 집주인의 보증금 미반환을 대비하기 위해서는 새로운 임대차계약 체결 및 계약금 지급 사실을 상세히 고지하여 추후 손해를 부담시키는 사전조치를 하는 것이 반드시 필요합니다.
이처럼 임차인의 입장에서는 임대인이 게약 종료일에 보증금을 제대로 반환하지 못할 것이라는 위험이 감지된다면 즉시 임대인에게 미리 계약을 체결했다는 점, 계약금의 액수, 보증금 미반환의 경우 몰수되는 계약금 상당의 손해배상을 청구하겠다는 점을 분명히 밝혀야 합니다. 즉 임대인에게 경고를 함과 동시에 추후 발생하는 법적 분쟁에 대해 미리 대비해야 할 필요성이 있습니다.
최근 보증금 반환 분쟁이 많이 발생하고 있어 저희 법률사무소에 보증금 반환 분쟁과 관련한 상담 요청이 쇄도하고 있는 것이 사실입니다. 본 칼럼 내용을 모두 읽어 보신 후에도 여전히 의문이 해소되지 않는다면 그 때 상담 요청을 해주시기 바랍니다.
미리 상담 예약을 해주신 후 방문해 주시길 바라며 다른 상담이나 미팅이 있는 경우 상담 일정이 조정될 수 있습니다.
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