토지거래허가구역 허가절차 협력하지 않는 경우 해결노하우
토지거래허가구역 내 매매계약 분쟁을 해결하는 2가지 방법
이 글을 읽고 계시는 분들은 토지거래허가구역 매매 계약을 체결하고 분쟁이 발생해 이를 해결하기 위한 방법이나 노하우를 찾고 계실 것입니다. 기계적으로 책을 베껴 쓰고 실질적으로 도움이 되지 않는 블로그나 칼럼들에 지치셨을 것으로 생각됩니다.
저희 법률사무소는 부동산, 상속 사건만 전문적으로 상담, 소송수행하고 있습니다. 사건의 90% 이상이 부동산, 상속사건이기 때문에 부동산, 상속 사건에 전문성을 가지고 있고 당연히 토지거래허가구역 내 거래에 대한 상담과 소송 노하우도 축적되어 있습니다.
원칙적으로 토지거래는 자유롭게 이루어질 수 있습니다. 다만 부동산 투기 수요를 차단하는 등의 일정한 공익적인 목적을 위해서 특정 지역에 매매계약을 체결하기 전에 미리 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 득하도록 하는 토지거래허가제도를 운영하고 있습니다. 최근에는 특히 토지거래허가 구역이 다수 지정된 까닭에 토지거래허가구역 매매 계약과 관련하여 다양한 상담 문의가 들어오고 있습니다.
특히 토지거래허가구역과 관련한 분쟁 중 가장 큰 비율을 차지하는 것은 토지거래허가 구역 매매 계약 체결 후 일방이 변심하여 토지거래허가구역임을 핑계로 매매계약 절차를 이행하지 않고 해태하는 것입니다. 이에 본 변호사는 최근 토지거래허가 구역 내 매매계약 분쟁 상담 사례를 정리해 계약 이행을 해태하는 상대방에 대해 반드시 취해야 하는 조치를 알려 드리고자 합니다.
토지거래허가구역 내 부동산에 대한 분쟁이 아니라면 이 글을 스킵하셔도 좋습니다. 그러나 토지거래허가구역 내 계약 분쟁으로 고민을 하고 계시는 분이라면 10분만 시간을 내서 이 글을 읽어보시기 바랍니다. 대부분의 분들이 이 글을 끝까지 읽지 않으실 것입니다. 그러나 이 글을 읽으시는 분과 읽지 않으시는 분들 사이에 분쟁에 대처하는 자세와 방법에서 큰 차이가 발생할 것입니다.
1. 토지거래허가구역 매매 계약의 효력
토지거래허가구역 제도란 부동산의 소유권 등 권리를 이전하는 내용의 거래계약이 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 효력이 발생하지 않고 무효라고 보는 제도입니다. 다만 토지거래허가를 얻어 거래계약을 체결하기 위한 준비행위로서의 합의는 당연히 가능한 것입니다. 따라서 허가를 받기 전 거래계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약서를 작성한 것이 아니라면 매매계약은 유동적 무효로서 쌍방이 토지거래허가를 받게되면 확정적으로 유효가 되는 것입니다.
2. 매매계약서상 토지거래허가를 받기로 하는 내용이 기재되어 있지 않은 경우
토지거래허가구역 매매 계약이 확정적으로 유효하기 위해서는 매도인과 매수인이 상호 협력하여 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 일방이 토지거래허가 절차에 협력하지 않으면 토지거래허가를 받는 것은 불가능합니다. 그런데 매매계약 후 일방이 변심하여 매매계약 이행을 원하지 않는 경우에 변심한 당사자는 토지거래허가구역임을 핑계로 계약을 무효화시키기 위한 다양한 수단을 동원하고 토지거래허가 절차에 협력하지 않습니다.
이 경우 매매계약 당사자 사이에는 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연한 것이므로 거래허가 절차에 협력하지 않는 상대방을 상대로 토지거래허가절차에 렵력할 것을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 특히 매매계약서 상에 특별히 토지거래허가절차에 상호 협력하기로 한다는 명시적인 문구가 없다고 하더라도 묵시적인 합의가 있는 것으로 보아 협력을 구할 수 있는 것입니다.
3. 상대방이 토지거래허가 구역임을 이유로 계약 이행을 해태하는 경우 취해야 하는 조치들
이처럼 토지거래허가 구역 상 부동산의 거래에서 상대방이 토지거래허가 절차에 협력하지 않는다면 토지거래허가를 받기 위해 협력할 것을 구하는 소송을 제기할 수는 있으나 아직 계약이 유효한 것은 아니므로 허가를 전제로 하는 소유권이전등기청구나 매매대금 청구를 하는 것은 불가능합니다.(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결) 당연힌 소유권이전등기청구권을 전제로 하는 부동산 가처분신청은 불가능하나 토지거래허가절차 협력 청구권을 피보전권리로 하는 가처분신청은 가능합니다.(대법원 1998. 12. 22. 선고 98다44376판결)
따라서 토지거래허가구역 내 부동산에 관하여 상대방이 허가절차에 협력하지 않는다면 매도인은 토지거래허가절차에 협력하는 소송을 제기하는 것으로 충분합니다. 매수인의 경우에는 먼저 토지거래허가절차 협력 청구권을 피보전권리로 하여 부동산을 가처분한 후 역시 토지거래허가절차에 협력하는 소송을 제기해야 합니다.
추가적으로 만약 매매계약 당시 토지거래허가절차에 협력하지 않는 경우 손해배상예정액을 정하고 있는 경우라면 당연히 토지거래허가절차 협력의무를 위반한 상대방에게 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다.
저희 법률사무소는 부동산, 상속 소송 전문 로펌입니다. 따라서 저희의 전문분야와 가치에 동의하시는 경우 소송을 진행하고 있습니다. 최소한 저희 블로그 관련 칼럼 2~3개 정도를 읽어보시고 방문해주시길 바랍니다.
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