가등기압류 시, 가등기와 압류를 없앨 수 있는 방법은?
가등기에 (가)압류가 된 경우 매매계약, 매매예약을 해제하는 법
이 글은 본인 소유 부동산의 가등기에 압류가 걸려 압류 등기를 해결하는 방법을 고민하는 분들이 보실 것이라고 생각합니다.
아래부터 작성하는 글은 부동산, 상속 사건만을 전문적으로 처리하는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사인 제가 직접 작성한 글입니다. 따라서 일반적인 광고성 게시글이나 수임만을 목적으로 글과는 달리 실질적으로 가등기압류로 인해 고민 중인 분들을 위해 실질적인 도움이 될 수 있는 사실들을 알려드리려고 합니다.
10분만 시간을 들여서 이 글을 끝까지 읽어보신다면 가등기 압류로 고민 중인 문제에 대해 어느 정도 해결책을 얻더 가실 수 있을 것이라고 확신합니다. 적어도 이 글을 끝까지 읽은 분들과 그렇지 않은 분들 사이에는 큰 차이가 발생할 것입니다.
이제 가등기 압류와 관련한 해결방법에 대한 설명을 시작하겠습니다.
1. 가등기 압류 시 가등기에 기한 본등기 가능성
채권자는 채무자의 모든 재산에 대하여 가압류나 압류 등의 조치를 취할 수 있습니다. 만약 채무자가 제3자와 부동산에 관하여 매매예약 또는 매매계약을 체결하고 소유권이전등기 전에 가등기를 설정해 놓았다면 채권자는 채무자의 소유권이전등기청구권에 가압류나 압류를 하면서 가등기에도 압류의 부기등기를 할 수 있는 것입니다.
소유권이전등기청구권에 가압류나 압류를 하면서 가등기에도 압류등기가 부기되는 경우에 토지 소유자는 임의로 가등기에 기한 본등기를 마칠 수 없습니다. 만약 토지 소유자가 임의로 가등기에 기한 본등기 절차를 이행해서 가압류권자나 압류권자에게 손해가 발생한다면 부동산 소유자는 손해를 배상할 의무가 발생합니다.
2. 가등기 압류 시 해제나 취소 가능성
소유권이전등기청구권이 압류되고 가등기에 압류기입등기까지 기재되었다면 부동산 소유자는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 안됩니다. 이 경우 부동산 소유자는 매매대금을 받지도 못하고 소유권도 이전시키지 못한 채시간만 지체되는 손해가 발생할 수 있습니다. 이 경우 부동산 소유자는 채무자와의 매매예약 또는 매매계약을 해제하고 가등기를 말소시키는 것을 원할 가능성이 높습니다.
이와 관련하여 대법원은 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생 원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 가압류나 압류가 있더라도 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수 있다고 보고 있습니다. 즉 부동산 소유자는 매매예약 또는 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권과 가등기가 압류 되었다고 하더라도 채무불이행 해제나 합의해제를 통해 매매계약에서 벗어나고 가등기를 말소시킬 수 있는 것입니다.
3. 가등기 압류권자의 승낙의무
여기서 추가적인 문제가 매매계약을 해제하거나 취소하고 가등기를 말소하는 경우 가등기의 압류권자에게 승낙의 의무가 있는지 여부입니다. 가등기에 압류가 걸려있는 경우 매매계약을 합의해제했다고 하더라도 압류권자의 승낙판결 없이는 가등기를 말소하는 것이 불가능하기 때문입니다. 가등기의 압류권자에게 승낙의 의무가 없다면 부동산 소유자는 가등기를 말소시킬 수 없고 소유권이전등기청구권이 압류된 상태에서 별다른 조치를 취할 수 없게 됩니다.
이에 대하여는 매매예약이 해제되어 소급적으로 효력이 소멸한 경우 가등기에 마쳐진 압류는 부적법하여 무효이므로 압류권자는 부동산 소유자에게 가등기의 말소를 승낙할 의무가 있다고 보아야 합니다.
결국 가등기가 압류되었다고 하더라도 부동산 소유자와 가등기권자는 합의해제나 매매예약 취소 등을 통해 가등기와 압류등기를 말소시키는 것이 가능하므로 가등기에 압류를 했다 하더라도 압류권자는 실질적인 실익을 얻지 못할 가능성이 큽니다.
따라서 가등기 압류 된 부동산 소유자는 일단 채무자겸 가등기권자와의 계약을 해제한 후 해제를 이유로 압류권자를 상대로 가등기 말소에 대한 승낙판결을 받아 가등기와 (가)압류 등기를 함께 말소시키는 조치를 취해야 하는 것입니다.
아래는 소유권이전등기청구권 및 가등기에 대한 압류와 관련된 추가적인 내용을 담은 글들입니다. 아래 내용을 살펴보시면 보다 완벽하게 가등기 압류 문제를 대응하실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221267791950
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221219198063
현재 가등기, 소유권이전등기청구권 압류, 가압류 관련 칼럼을 보고 해당 문제로 상담이 끊임없이 들어오고 있는 상태입니다. 가등기 압류 문제는 제 칼럼을 읽으시면 어느 정도 대비가 가능하나 실제 법원의 소송까지 나아가거나 법적 분쟁이 발생하게 된 경우라면 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 구체적인 대응방법을 함께 고민해보실 필요가 있습니다.
광고설 글이나 수임 목적의 글들에 현혹되지 마시고 실력있는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 문제를 제대로 해결해 나가시기 바랍니다. 현재 상담 문의가 수시로 들어오기 때문에 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다. 따라서 미리 저희 상담전화로 연락주셔서 상담 일정을 잡으신 후 방문해 주시기 바랍니다.
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