전세권 등기, 보증금에 이자 받기 위해 꼭 필요한 조치
전세권 설정 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우
이 글은 전세계약을 체결하면서 전세권등기를 설정한 분들 중 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증금과 지연이자를 제대로 받기 위한 방법을 고민하는 분들이 보실 것이라고 생각합니다.
본 블로그에 작성하는 글은 부동산 전문변호사인 제가 모두 직접 작성합니다. 따라서 일반적으로 광고업체에서 작성하는 홍보 목적의 게시글이나 수임만을 목적으로 하는 낚시성 글들과 달리 전세권을 설정했는데 보증금을 반환받지 못하는 분들에게 실질적인 도움이 될 수 있는 사실들을 알려 드리고자 합니다.
5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어 보신다면 보증금을 반환하지 않는 임대인에 대하여 지연이자를 함께 청구하고 보증금의 반환을 간접적으로 강제할 수 있는 효율적인 해결책을 얻어가실 수 있으리라 확신합니다. 실제로 전세권 등기가 설정되어 있는 전세 계약은 전세권 등기가 설정되어 있지 않은 임대차계약과 다른 차이점들이 많습니다. 만약 이 글을 제대로 읽지 않고 보증금 미반환 문제에 안일하게 대응하시는 경우 생각치 못한 손해를 입게 될 위험성이 있습니다.
1. 전세권 등기를 설정하는 경우와 전세권 등기를 설정하지 않는 경우의 차이점
일반적인 전세 계약의 경우에는 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자만 제대로 받아 놓는다면 대항력과 우선변제권이 인정되므로 전세권 등기가 필요치 않습니다. 이 때문에 대부분의 전세계약에서 전세권 등기를 설정하는 경우가 드문 것이 사실입니다. 그런데 일부 보증금이 고액인 임대차계약이나 고액의 선순위 근저당권 등이 존재하는 부동산에 대한 전세 계약인 경우에는 종종 전세 계약과 함께 전세권등기가 설정되는 경우가 있습니다.
전세권 등기를 설정하는 경우 일반 전입신고 및 확정일자을 받는 경우와 다른 차이점은 전세권 등기만으로 경매신청을 할 수 있다는 점입니다. 즉 전세권 등기 없이 전입신고 및 확정일자만을 받는 경우에는 보증금 반환 소송 등을 통해 판결을 받아야만 부동산에 대한 경매신청이 가능합니다. 전세권 등기를 설정해 놓는다면 소송 없이 전세권등기를 근거로 경매신청을 통해 보증금을 회수하는 것이 가능한 것입니다.
2. 임대차 만료일에 보증금을 반환하지 않는 경우 보증금에 대한 지연이자 청구 가능성
전세권 등기를 설정하는 경우라도 추후 전세 계약 만료일에 정상적으로 보증금이 반환되고 전세권 등기가 말소되면 일반적인 전세 계약과 차이점이 없습니다. 그런데 문제는 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우입니다. 일반적인 전세계약에서 임차인은 임차주택의 반환의무만을 부담하고 임대인은 보증금 반환의무를 부담합니다. 그런데 전세권등기가 설정된 경우에 임차인은 임차주택의 반환의무 뿐만 아니라 전세권 등기 말소 서류 교부의무를 함께 부담합니다. 즉 임차인의 임차주택 반환의무, 전세권 등기말소서류 교부의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계인 것입니다.
결국 전세권등기를 하지 않은 임차인은 임차권등기를 하고 임차주택을 인도하면 그 때부터 임대인에게 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있는데 반해 전세권 등기를 한 임차인은 임차주택을 인도하는 것 뿐만 아니라 전세권 등기 말소서류를 교부하거나 이행제공을 해야만 임대인에게 보증금 반환 지연에 대한 책임을 물을 수 있는 것입니다. 이러한 차이점을 인지하지 못한 채 임차인이 전세권 등기 말소서류를 이행제공하지 않은 상태에서 임차주택을 인도했다는 사유만으로 지연이자를 청구하는 경우 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.
결국 전세권을 설정한 임차인이 보증금을 반환하지 않는 임대인을 상대로 취해야 할 조치는 먼저 전세권 말소서류를 법무사 사무실에 보관시킨 후 내용증명을 보내는 것입니다. 즉 보증금을 반환하면 언제든지 전세권 말소서류를 교부할 의사가 있다는 점에 대한 이행제공 의사를 밝힌 후에야 임차인은 보증금 뿐만 아니라 보증금에 대한 지연이자까지 청구할 수 있게 되는 것입니다.
3. 전세권 등기 설정한 임차인이 보증금에 대한 지연이자까지 청구하는 방법
이와 같이 내용증명을 보낸 후 보증금 뿐만 아니라 지연이자를 청구하는 소송을 제기하여 지연이자를 포함하는 판결을 받는다면 이를 근거로 경매절차에서 지연이자까지 함께 배당을 받을 수 있습니다.
이처럼 전세권 등기를 설정한 전세계약의 경우 전세권등기를 설정하지 않는 경우보다 반드시 유리한 점만 있는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자만 제대로 받아놓는다면 오히려 전세권 등기를 설정하지 않는 것이 보증금에 대한 지연이자를 청구하는데 유리할 수 있습니다.
아래글은 전세권등기를 한 전세계약에 대한 추가적으로 알아야 할 내용을 담은 글들을 모아놓은 것입니다. 아래 내용을 추가로 살펴보시면 보다 완벽하게 전세권 설정 등기를 한 전세계약에서 보증금 반환 문제를 대응하실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221421080101
https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=15057036&memberNo=29146938
현재 전세권 등기 및 임대차보증금 반환 문제로 고민 중이신 세입자 분들이 보증금 반환 소송과 관련하여 하루에 3건 이상 상담을 요청해주고 계십니다. 일반적인 보증금 반환 문제의 경우에는 제 블로그의 글들을 찬찬히 읽어보시면 충분히 혼자서 대응이 가능하실 수 있습니다. 다만 실제 소송까지 나아가거나 법적 분쟁이 발생한 경우에는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 구체적인 대응방안을 논의해보실 필요가 있습니다.
광고업체에서 작성한 낚시성 글에 현혹되어서 잘못된 정보를 근거로 대응해서는 안됩니다. 수백 건의 임대차보증금 반환 문제 상담 노하우가 축적된 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 제대로 대응해야 합니다. 현재 상담 문의가 수시로 들어오는 까닭에 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다.
미리 아래 번호로 상담일정을 잡으신 후 방문해 주시기 바랍니다.
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