상가임대차법이 적용되지 않는 임대차, 이것이 가장 중요
상가임대차법상 환산보증금을 초과하는 임대차에 있어 묵시적갱신
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 오늘은 상가임대차법이 적용되지 않는 상가 임대차 분쟁으로 고민 중인 분들에게 도움이 될 수 있는 글을 작성해 보려고 합니다.
상가 임대차의 경우 대부분은 상가임대차법이 적용되므로 임대차계약이 임차인에게 유리하게 해석될 여지가 많습니다. 그런데 고액의 보증금과 차임을 정하고 있어 상가임대차법의 적용범위에서 제외되는 임대차계약에 있어서는 특히 유의해야 할 점들이 많습니다. 그런데 상당수의 법률사무소는 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차에 있어 축적된 노하우가 많지 않습니다. 왜냐하면 실제로 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차가 많지 않고 상가임대차법이 적용되지 않는 경우의 임대차가 실제 사례에서 어떻게 문제되는지에 대한 상담사례가 축적되어 있지 않기 때문입니다.
본 글에서는 최근 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차에서 갱신요구를 하지 않아 묵시적 갱신이 됨으로서 문제가 발생한 상담사례를 소개해 드리고자 합니다. 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차계약을 체결한 임대인이나 임차인 분들 중 계약 문제로 고통을 받고 계시는 많은 분들에게 큰 도움이 되기를 간절히 바랍니다.
1. 상가임대차법 적용되는 임대차의 묵시적 갱신시 발생하는 상황
상가임대차법이 적용되는 임대차계약은 임대차계약 종료시까지 임차인이 명시적인 갱신요구를 하지 않거나 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되고 그 계약기간은 1년으로 보게 됩니다. 묵시적 갱신되는 계약의 조건은 종전 임대차계약 내용과 동일한 것으로 간주합니다.
따라서 상가임대차법이 적용되는 임대차계약에 있어서는 임차인이 임대차계약 종료일을 특별히 신경쓸 필요가 없습니다. 임대인이 한 달 전까지 임대차계약 갱신거절이나 차임 증액 등 계약 조건의 변경 내용을 통보하지 않는다면 임차인은 종전 임대차계약과 동일하게 계속 점포를 점유, 사용하면 됩니다.
2. 상가임대차법 적용되지 않는 임대차의 묵시적 갱신시 발생하는 상황
그런데 문제는 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차입니다. 상가임대차법은 주택임대차법과 같이 모든 상가에 대해 적용되지 않습니다. 일정한 금액 이상을 초과하는 임대차계약에 대해서는 상가임대차법 중 일부 규정이 적용되지 않습니다.(2023. 7. 5.을 기준으로 환산보증금이 서울의 경우 9억원 초과, 수도권 대도시의 경우 6억 9천만 원, 5억 4천만원을 초과하는 경우에는 상가임대차법 일부 규정이 적용되지 않습니다)
환산보증금을 초과하는 임대차에 적용되지 않는 상가임대차법 중 가장 중요한 규정 중 하나가 묵시적 갱신과 관련된 조항입니다. 위에서 설명드린 것처럼 환산보증금을 초과하지 않는 임대차가 묵시적 갱신이 되는 경우에는 그 임대기간을 1년으로 보고 1년이 만료되기 1개월 이전에 임차인이 다시 갱신요구를 하면 임대차계약은 계속 갱신되어 그 효력이 유지됩니다.
그러나 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 즉 임차인이 임대차종료 1개월 전까지 갱신요구를 하지 않아 임대차계약이 묵시적 갱신된다면 해당 임대차는 기간의 약정없는 임대차와 마찬가지로 임대인이 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 임대차계약은 그 때부터 6개월이 지나면 자동적으로 효력을 잃게 되는 것입니다.(민법 제635, 639조)
결국 환산보증금을 초과하는 임대차의 임차인이 임대차계약 기간 종료일 1개월 이전에 임대차계약 갱신요구를 하지 않는다면 임대인은 해당 임대차계약을 언제라도 해지하고 임차인을 내보낼 수 있게 되는 것입니다.
3. 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차에 있어 임대인과 임차인이 취해야 할 조치들
임차인의 입장에서는 처음 임대차계약 체결 시 계약 갱신 의무 조항을 명시적으로 삽입할 필요가 있습니다. 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 경우라도 임차인의 10년 계약 갱신요구 조항은 적용되는 것이지만 앞서 설명드린대로 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않으므로 계약 갱신 의무 조항이 삽입될 필요가 있는 것입니다. 뿐만 아니라 계약 종료일에 유의하여 종료 3개월 이전에 명시적으로 내용증명이나 문자를 통해 계약 갱신 요구를 하는 것이 안전합니다.
임대인의 입장에서는 임차인을 내보내려고 한다면 계약 종료 시점에 일단 어떠한 조치를 취함이 없이 기다릴 필요가 있습니다. 임차인이 계약 갱신 요구를 한다면 이에 응해야 할 의무가 있지만 임차인이 종료 1개월 이전까지 갱신 요구를 하지 않는다면 임대인은 언제라도 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 얻게 됩니다.
이처럼 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차는 상가임대차법이 적용되는 임대차와 달리 접근해야 합니다. 실제로 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차 분쟁은 많지 않기 때문에 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차분쟁를 다뤄본 변호사가 많지 않은 것도 사실입니다. 이 때문에 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차임에도 처음부터 잘못된 접근을 하여 분쟁 해결의 방법이 꼬이게 되는 경우도 많이 목격하였습니다. 아래 링크는 상가 임대차법이 적용되지 않는 임대차와 관련된 정보에 대한 글을 추가로 올려두었습니다. 아래 내용까지 모두 숙지하신다면 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차에 대한 분쟁에 있어 충분히 대비를 하실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222093175007
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222575953321
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현재에는 임대차분쟁 광련 상담이 많은 관계로 순차적으로 상담 예약을 잡고 있습니다. 따라서 원하시는 날짜와 시간에 상담이 진행되기 어려울 수 있다는 점에 대해서는 미리 양해 말씀 드립니다.
